Immobilien-KG als Familienpool: Das Konzept
Eine Kommanditgesellschaft (KG) — oft als GmbH & Co. KG — kann als "Familienpool" für Immobilienvermögen genutzt werden. Die Struktur ermöglicht es, Vermögen zu bündeln, Nachfolge zu regeln und gleichzeitig Erbschaftsteuer durch schrittweise Schenkungen zu minimieren.
Wie der Familienpool funktioniert
- Eltern gründen eine KG (oft GmbH & Co. KG)
- Immobilien werden in die KG eingebracht
- Kinder erhalten Kommanditanteile (schrittweise, über 10-Jahres-Zyklen)
- Jede Schenkung von Anteilen unter dem Freibetrag ist steuerfrei
- Eltern behalten Kontrolle als Komplementäre (oder Geschäftsführer der Komplementär-GmbH)
Steuerliche Vorteile der Familienpool-KG
| Vorteil | Erklärung |
|---|---|
| Einkommensverteilung | Mieteinnahmen auf alle Gesellschafter verteilt → weniger Progression |
| Schenkungen steuerfrei | Anteile schrittweise verschenken (alle 10 Jahre Freibetrag neu) |
| Bewertungsabschlag | Nicht-handelbare Anteile unter Substanzwert (Abschlag möglich) |
| Erbschaftsteuer-Optimierung | Alle Kinder nutzen Freibeträge gleichzeitig |
| Kontrolle beim Schenker | Eltern bleiben Komplementär/Geschäftsführer — behalten Entscheidungshoheit |
Einkommensteuerliche Besonderheiten
Die KG ist steuerlich transparent (Mitunternehmerschaft, §15 EStG): Gewinne werden direkt den Gesellschaftern zugerechnet und bei diesen besteuert — unabhängig ob ausgeschüttet oder nicht. Das kann vorteilhaft sein, wenn Kinder niedrigere Steuersätze haben.
Checkliste: Familienpool aufsetzen
- Gesellschaftsvertrag vom Steuerberater und Anwalt ausarbeiten lassen
- Komplementär-GmbH gründen (für Haftungsbegrenzung)
- Immobilien einbringen: GrESt-Freistellung §5/§6 prüfen
- Anfangs-Schenkung: Erste Kommanditanteile an Kinder (bis Freibetrag)
- Verfügungsbeschränkungen im Gesellschaftsvertrag für Bewertungsabschlag
- Regelmäßig: Schenkungen alle 10 Jahre planen
Ja — Minderjährige können KG-Gesellschafter sein. Sie müssen vom Ergänzungspfleger (nicht den Eltern!) vertreten werden, wenn Interessenkollision droht. Ein Familiengericht muss bei bestimmten Gestaltungen zustimmen.
GbR: Alle Gesellschafter haften unbegrenzt. KG: Kommanditisten haften nur bis zur Einlage. GmbH & Co. KG: Keine natürliche Person haftet unbegrenzt. Für Immobilienvermögen ist die KG meist besser (Haftungsbegrenzung).
Das Finanzamt akzeptiert Abschläge für mangelnde Fungibilität (Nicht-Handelbarkeit). Üblich sind 20–30 % auf den Substanzwert. Dies muss im Gesellschaftsvertrag verankert sein (Verfügungsbeschränkungen, Zustimmungspflichten).
