Immobilien-Crowdinvesting hat sich als niedrigschwellige Anlageklasse etabliert. Schon ab 500 € kann man in Immobilienprojekte investieren. Steuerlich gilt: Die Erträge sind steuerpflichtig – aber die genaue Behandlung hängt von der Struktur der Anlage ab. Was Sie 2026 wissen müssen.
Wie werden Crowdinvesting-Erträge besteuert?
| Art der Beteiligung | Steuerliche Einordnung | Steuersatz |
|---|---|---|
| Nachrangdarlehen (Zinsen) | Kapitalerträge § 20 EStG | 25 % Abgeltungsteuer |
| Gewinnbeteiligung | Kapitalerträge § 20 EStG | 25 % Abgeltungsteuer |
| Direktbeteiligung (GbR-Anteil) | Einkünfte aus V+V oder Gewerbebetrieb | Persönlicher ESt-Satz |
| Genussrechte | Kapitalerträge § 20 EStG | 25 % Abgeltungsteuer |
Steuerlicher Ablauf bei Nachrangdarlehen
Die meisten deutschen Plattformen (Exporo, Bergfürst, Crowdinvest etc.) nutzen Nachrangdarlehen. Für Sie als Investor:
- Zinsgutschriften am Ende der Laufzeit sind steuerpflichtige Kapitalerträge
- Deutsche Plattformen führen Quellensteuer ab (wie eine Bank)
- Freistellungsauftrag kann gestellt werden (mindert Steuerabzug bis 1.000 €)
- Verluste bei Ausfall des Projekts: begrenzt verrechenbar (max. 20.000 €/Jahr)
Was passiert bei Totalverlust?
Wenn das Projekt scheitert und das investierte Kapital verloren geht, entsteht ein steuerlicher Verlust. Seit 2020 sind Verluste aus dem Ausfall von Kapitalforderungen steuerlich berücksichtigungsfähig – aber nur begrenzt:
- Verlustverrechnungstopf: Totalausfälle max. 20.000 €/Jahr verrechenbar
- Nicht verrechenbare Teile werden auf Folgejahre vorgetragen
- Nicht mit Aktiengewinnen verrechenbar (falscher Topf)
- Dokumentation wichtig: Verlustbescheinigung von der Plattform anfordern
Ausländische Plattformen: Selbst angeben
Wer bei ausländischen Plattformen (z.B. EstateGuru aus Estland) investiert, erhält oft eine Steuerbescheinigung – aber es wird keine deutsche Quellensteuer abgeführt. Die Erträge müssen selbst in der Anlage KAP eingetragen werden.
Häufige Fragen zu Crowdinvesting und Steuer
Muss ich Crowdinvesting-Erträge in der Steuererklärung angeben?
Bei deutschen Plattformen: Nicht zwingend (wenn die Steuer bereits abgeführt wurde). Aber sinnvoll: zur Prüfung des Freistellungsauftrags, für den Verlustausgleich oder die Günstigerprüfung. Bei ausländischen Plattformen: Pflicht, da keine deutsche Quellensteuer.
Wie lange muss ich Unterlagen aufbewahren?
Für Privatpersonen: 7 Jahre ist eine übliche Vorsichtsmaßnahme. Das Finanzamt kann bis zu 4 Jahre rückwirkend prüfen (10 Jahre bei Hinterziehung). Für Crowdinvesting-Unterlagen (Verträge, Zinsbelege, Verlustdokumente): mindestens bis 4 Jahre nach der Steuerfestsetzung.
Kann ich Crowdinvesting als Betriebsausgabe absetzen, wenn ich es als Unternehmer nutze?
Wenn die Investments über ein Unternehmen laufen (z.B. GmbH): Zinserträge sind Betriebseinnahmen, Verluste Betriebsausgaben. Bei Personengesellschaften: Die Erträge fließen in die persönliche Einkommensteuer ein. Eine private Crowdinvesting-Anlage kann nicht als Betriebsausgabe geltend gemacht werden.
