Immobilien erben: Steuerliche Herausforderungen im Überblick
Geerbte Immobilien sind steuerrechtlich komplex: Erbschaftsteuer kann hoch ausfallen, gleichzeitig gibt es Befreiungen und Abschläge. Wer die Spielregeln kennt, spart oft erheblich.
Steuerwert geerbter Immobilien
Das Finanzamt bewertet Immobilien nach dem Bewertungsgesetz. Der steuerliche Grundbesitzwert liegt typischerweise unter dem Verkehrswert — bei vermieteten Objekten nochmals 10 % günstiger.
| Immobilientyp | Bewertungsverfahren | Bewertungsabschlag |
|---|---|---|
| Einfamilienhaus (eigengenutzt) | Sachwertverfahren | Keiner |
| Mehrfamilienhaus (vermietet) | Ertragswertverfahren | 10 % Vermietungsabschlag |
| Gewerbeobjekt | Sachwert- oder Ertragswertverf. | Keiner |
| Denkmalschutz | Individuell | Ggf. zusätzliche Abschläge |
Erbschaftsteuer: Freibeträge und Steuersätze
| Erbe | Freibetrag | Steuersatz (ab Freibetrag) |
|---|---|---|
| Ehegatte/Partner | 500.000 € | 7–30 % (SK I) |
| Kind | 400.000 € | 7–30 % (SK I) |
| Enkelin/Enkel | 200.000 € | 7–30 % (SK I) |
| Geschwister | 20.000 € | 15–43 % (SK II) |
| Nicht Verwandte | 20.000 € | 30–50 % (SK III) |
Familienheim-Befreiung: Die wichtigste Ausnahme
Das selbst genutzte Familienheim ist bei Vererbung an den Ehegatten oder eingetragenen Partner vollständig von der Erbschaftsteuer befreit — ohne Wertgrenze! Bei Vererbung an Kinder gilt die Befreiung bis 200 m² Wohnfläche.
Stundung der Erbschaftsteuer bei Immobilien
Kann die Erbschaftsteuer mangels Liquidität nicht gezahlt werden, gibt es eine besondere Stundungsregelung (§28 ErbStG): Erbschaftsteuer auf Grundbesitz kann auf Antrag bis zu 10 Jahre gestundet werden — zinsfrei! Voraussetzung: Die Steuer kann nur durch Verkauf der Immobilie aufgebracht werden.
Nachlassverwaltung: Praktische Schritte
- Erbschein oder notarielles Testament besorgen (Grundbuchumschreibung)
- Grundbuchumschreibung beim Grundbuchamt beantragen (kostenlos innerhalb 2 Jahre)
- Erbschaftsteuererklärung einreichen (Frist: 3 Monate nach Kenntnis)
- Laufende Kosten prüfen: Nebenkosten, Versicherungen, Grundsteuer
- Mietverträge prüfen — Erben treten automatisch in Mietverhältnisse ein
- Energieausweis besorgen (falls nicht vorhanden)
- Verkauf oder Eigennutzung entscheiden
Spekulationssteuer beim Verkauf geerbter Immobilien
Der Erbe übernimmt die Anschaffungskosten und die Besitzdauer des Erblassers. Hat der Erblasser die Immobilie länger als 10 Jahre gehalten, ist ein Verkauf durch den Erben sofort steuerfrei — unabhängig davon, wie lang der Erbe selbst gehalten hat.
Ja — das ist sogar der Idealfall der Stundungsregelung. Wer die Immobilie behält und vermietet, kann die gestundete Steuer über Jahre aus Mieteinnahmen bedienen.
Es entsteht eine Erbengemeinschaft. Einigung ist Pflicht — bei dauerhaftem Streit kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen. Das ist oft der schlechteste Ausgang (niedrigster Preis).
Ja — im Ausland gelegene Immobilien unterliegen oft nur der Erbschaftsteuer im Belegenheitsstaat, nicht in Deutschland (Doppelbesteuerungsabkommen). Dennoch müssen sie in der deutschen Erbschaftsteuererklärung angegeben werden.
