Das Mehrgenerationenhaus ist eine der steuereffizientesten Immobilienlösungen für Familien. Durch die richtige Kombination aus Schenkung, Nießbrauch und Vermietung lässt sich Vermögen steuerneutral übertragen und gleichzeitig die laufende Steuerlast optimieren.
Grundstruktur: Eigentum und Nutzung trennen
Das klassische Modell trennt rechtliches Eigentum von der wirtschaftlichen Nutzung. Die Eltern übertragen das Haus auf die Kinder innerhalb der Schenkungsteuer-Freibeträge, behalten aber per Nießbrauch das Wohnrecht und ggf. Mieteinnahmen aus vermieteten Teilen.
Steuerliche Vorteile:
- Der Nießbrauchwert mindert den schenkungsteuerpflichtigen Wert der Immobilie
- Kinder können AfA auf den Gebäudewert abschreiben (§ 7 Abs. 4 EStG)
- Eltern zahlen keine Miete und müssen keine Miete versteuern
Schenkung mit Nießbrauchsvorbehalt: Rechenbeispiel
Immobilienwert: 600.000 €. Jahreswert der Nutzung (ersparte Miete + Mieteinnahmen): 24.000 €. Mutter, 65 Jahre → Vervielfältiger nach § 14 BewG: 11,164. Nießbrauchwert: 24.000 × 11,164 = 267.936 €. Schenkungssteuerpflichtiger Wert: 600.000 − 267.936 = 332.064 €. Kinderfreibetrag (§ 16 ErbStG): 400.000 €. Ergebnis: keine Schenkungsteuer.
Ohne Nießbrauchsabzug läge der Wert über dem Freibetrag — die Struktur spart hier die gesamte Schenkungsteuer.
Vermietung im Mehrgenerationenhaus: Fremdvergleich beachten
Vermieten Kinder Teile des Hauses an die Eltern (z. B. separate Einliegerwohnung), muss die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen (§ 21 Abs. 2 EStG). Nur dann sind die Werbungskosten (AfA, Zinsen, Reparaturen) vollständig absetzbar. Liegt die Miete darunter, werden Werbungskosten nur anteilig anerkannt.
Wichtig: Mietverträge unter Verwandten müssen schriftlich abgeschlossen werden und tatsächlich vollzogen sein — die Miete muss real überwiesen werden, nicht nur auf dem Papier stehen.
AfA und Renovierungskosten nach der Schenkung
Nach der Schenkung können die Kinder als neue Eigentümer die lineare AfA geltend machen: 2 % des Gebäudewerts jährlich bei Gebäuden ab 1925 (§ 7 Abs. 4 EStG). Bei denkmalgeschützten Objekten sind bis zu 9 % in den ersten 8 Jahren möglich (§ 7i EStG).
Achtung: Renovierungskosten innerhalb von 3 Jahren nach der Übertragung, die 15 % des Gebäudewerts übersteigen, gelten als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) und müssen aktiviert werden — sie sind nicht sofort als Werbungskosten abziehbar.
Erbschaftsteuer durch Schenkung alle 10 Jahre vermeiden
Der Schenkungsteuerfreibetrag von 400.000 € je Kind erneuert sich alle 10 Jahre (§ 14 ErbStG). Bei einem Immobilienwert von 800.000 € und zwei Kindern kann die Immobilie so auf zwei Schenkungen (je Kind 400.000 €) im 10-Jahres-Abstand komplett steuerfrei übertragen werden.
Familienheim im Erbfall: Steuerfreie Übertragung
Stirbt ein Elternteil, kann das selbstgenutzte Familienheim steuerfrei auf den Ehegatten (unbegrenzt, § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG) oder auf Kinder (bis 200 m² Wohnfläche, § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG) übertragen werden — Voraussetzung: 10-jährige Selbstnutzung durch den Erben nach dem Erbfall.
Grunderwerbsteuer bei Schenkung
Schenkungen von Eltern an Kinder sind nach § 3 Nr. 2 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Es fällt also keine Grunderwerbsteuer an — ein weiterer Vorteil gegenüber einem gewöhnlichen Kauf.
FAQ: Mehrgenerationenhaus und Steuern
Muss der Nießbrauch notariell beurkundet werden?
Ja. Da Grundstücksübertragungen nach § 311b BGB der notariellen Form bedürfen, muss auch der Nießbrauchsvorbehalt notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden. Ohne Grundbucheintrag ist der Nießbrauch gegenüber Dritten (z. B. bei Verkauf) nicht durchsetzbar.
Wie wirkt sich der Nießbrauch auf die Erbschaftsteuer aus?
Bei einem späteren Erbfall wird der noch bestehende Nießbrauch vom Nachlasswert abgezogen. Da das Eigentum bereits zu Lebzeiten übertragen wurde, fällt für die Immobilie selbst im Erbfall keine Erbschaftsteuer mehr an.
Kann ich das Haus nach der Schenkung noch verkaufen?
Der Beschenkte kann das Haus grundsätzlich verkaufen. Der Nießbrauch bleibt jedoch bestehen und mindert den erzielbaren Kaufpreis erheblich. Zur Absicherung empfiehlt sich ein notarielles Rückforderungsrecht (§ 530 BGB) als zusätzliche Klausel im Schenkungsvertrag.
