Verlustverrechnung bei Immobilien: Das Grundkonzept
Die Verlustverrechnung bei Immobilien ist eine der wirksamsten Steuersparmaßnahmen für Immobilieneigentümer. Gemäß § 2 Abs. 3 EStG werden negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit anderen positiven Einkunftsarten verrechnet. Dies bedeutet konkret: Wenn die Kosten einer vermieteten Immobilie die Mieteinnahmen übersteigen, können Sie den entstandenen Verlust unmittelbar von Ihrem Gehalt oder anderen Einkommensteuerquellen abziehen.
Das System funktioniert nach dem Principle der Gesamteinkünfteermittlung. Nach § 2 Abs. 1 EStG werden alle sieben Einkunftsarten zusammengefasst. Negative Einkünfte aus einer Kategorie (hier: Vermietung) können sofort mit positiven Einkünften aus anderen Kategorien (wie Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit) verrechnet werden. Dies ermöglicht erhebliche Steuerersparnis, insbesondere in den ersten Jahren nach einem Immobilienkauf.
In der Praxis sieht dies so aus: Ein Angestellter mit einem Jahresgehalt von 60.000 Euro erwirbt eine Immobilie. Im ersten Jahr entstehen Verluste aus Vermietung in Höhe von 15.000 Euro. Diese 15.000 Euro können unmittelbar mit dem Gehalt verrechnet werden, sodass die steuerbaren Gesamteinkünfte nur noch 45.000 Euro betragen. Bei einem durchschnittlichen Steuersatz von etwa 26 Prozent spart dieser Immobilieneigentümer auf diese Weise rund 3.900 Euro an Einkommensteuer.
Die Komponenten negativer Einkünfte aus Vermietung
Negative Einkünfte aus Vermietung entstehen durch mehrere Faktoren, die zusammenwirken. Die wichtigsten Komponenten sind die Affabrschreibung (AfA), die Zinskosten für das Immobiliendarlehen und die Nebenkosten sowie Instandhaltungsausgaben.
Die Affabrschreibung ist oft der größte Posten. Nach § 7 Abs. 4 EStG beträgt die Nutzungsdauer für Wohngebäude 50 Jahre. Das bedeutet: Bei einer Immobilie mit einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einem anrechenbaren Gebäudeanteil von 250.000 Euro (Land wird nicht abgeschrieben) ergibt sich eine jährliche AfA von 5.000 Euro. Dies ist ein rein rechnerischer Aufwand, bei dem Sie kein Geld ausgeben, der aber Ihre steuerbaren Einkünfte mindert.
Die Zinskosten für das Immobiliendarlehen sind vollständig als Werbungskosten absetzbar. Nach § 8 Abs. 1 EStG gehören diese zu den Betriebsausgaben. Ein Darlehen in Höhe von 300.000 Euro zu einem Zinssatz von 3,5 Prozent verursacht jährliche Zinskosten von 10.500 Euro. Anders als bei der Tilgung (die nicht abzugsfähig ist) können diese Zinsen sofort geltend gemacht werden.
Hinzu kommen weitere Nebenkosten und Instandhaltungsausgaben:
- Grundsteuer
- Gebäudeversicherung
- Hausverwaltungsgebühren
- Reparaturen und Instandhaltung
- Maklergebühren bei Vermietungswechsel
- Werbungskosten für die Anmietung
- Notargebühren und Grundbuchgebühren (verteilt über mehrere Jahre)
Diese Ausgaben addieren sich schnell. Im ersten Jahr einer Vermietung können 5.000 bis 8.000 Euro Nebenkosten zusammenkommen, falls keine großen Reparaturen anfallen.
Praktisches Rechenbeispiel: Maximale Verlustverrechnung im ersten Jahr
Betrachten wir das Beispiel eines Angestellten mit folgendem Profil: Brutto-Jahresgehalt 70.000 Euro, kauft im Januar eine Immobilie für insgesamt 500.000 Euro. Der Kaufpreis setzt sich zusammen aus 100.000 Euro Grundstück und 400.000 Euro Gebäude.
Mieteinnahmen im Jahr:
- Monatsmiete: 1.200 Euro
- Jahresmiete brutto: 14.400 Euro
- Nach Leerstand im Januar: 13.200 Euro
Aufwendungen im ersten Jahr:
- Affabrschreibung (400.000 Euro ÷ 50 Jahre): 8.000 Euro
- Darlehenszinsen (300.000 Euro zu 3,5%): 10.500 Euro
- Grundsteuer: 1.200 Euro
- Gebäudeversicherung: 800 Euro
- Hausverwaltung (8% der Miete): 1.056 Euro
- Instandhaltungsrücklage (5% der Miete): 660 Euro
- Gewerbesteuer Anmeldung, Grundbuch: 500 Euro
- Kontogebühren und sonstige Nebenkosten: 300 Euro
Berechnung der Gesamteinkünfte:
- Mieteinnahmen: 13.200 Euro
- Abzug Aufwendungen: −23.016 Euro
- Einkünfte aus Vermietung: −9.816 Euro
Einkommensteuer-Auswirkung:
Das negative Ergebnis von 9.816 Euro wird gemäß § 2 Abs. 3 EStG mit den Gehaltseinkünften verrechnet. Das zu versteuernde Einkommen reduziert sich von 70.000 Euro auf 60.184 Euro. Bei einem durchschnittlichen Steuersatz von etwa 25,5 Prozent (Bundesrepublik Deutschland, ohne Kirchensteuer) ergibt sich eine Steuerersparnis von etwa 2.503 Euro. Der Immobilieneigentümer erhält diese Summe als zusätzliche Steuererstattung oder Steuerguthaben zurück.
Die Beschränkung durch die Verlustabzugsbeschränkung: § 2 Abs. 2b EStG
Allerdings gibt es seit 2019 eine wichtige Beschränkung: § 2 Abs. 2b EStG beschränkt den Verlustabzug bei negativen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Pro Kalenderjahr darf ein Verlust nur bis zu einer Höhe von 20.000 Euro mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden. Größere Verluste müssen in Folgejahre vorgetragen werden.
Dieser Freibetrag gilt jedoch nur, solange die Verluste nicht aus einer völlig neuen Immobilie entstehen, sondern aus bestehender Vermietung. Dies ist eine wichtige Nuance. § 2 Abs. 2b Satz 2 EStG regelt eine Ausnahmeregelung: Für Objekte, die das erste Mal vermietet werden und erste Zeiten wirtschaftlicher Nutzung durchlaufen, können die Verluste bis zur Höhe von 20.000 Euro dennoch abgezogen werden.
Im oben aufgeführten Beispiel mit einem Verlust von 9.816 Euro gibt es keine Probleme — dieser liegt deutlich unter der 20.000-Euro-Grenze und kann vollständig abgezogen werden. Bei größeren Objekten oder mehreren Immobilien können aber diese Grenzen schnell erreicht sein.
Besonders wichtig: Die Verlustabzugsbeschränkung nach § 2 Abs. 2b EStG betrifft nur die zeitliche Verrechnung (in welchem Jahr Verluste mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden dürfen), nicht aber die sachliche Verrechnung. Überschüssige Verluste können unbegrenzt in Folgejahre vorgetragen werden und min
