Der Nießbrauch ist ein mächtiges Gestaltungswerkzeug im deutschen Erbschafts- und Steuerrecht. Er ermöglicht die Übertragung von Immobilien an die nächste Generation, während der Schenker weiterhin die Erträge (Mieteinnahmen) oder das Wohnrecht behält. Gleichzeitig wird der steuerliche Schenkungswert deutlich reduziert.
Was ist Nießbrauch?
Nießbrauch (§ 1030 BGB) ist das Recht, die Nutzungen einer Sache zu ziehen – also die Früchte (Mieteinnahmen) oder das Wohnrecht zu behalten. Der Nießbrauchsberechtigte behält die wirtschaftliche Nutzung, obwohl das Eigentum bereits übertragen wurde.
Zwei Hauptformen
| Form | Beschreibung |
|---|---|
| Zuwendungsnießbrauch | Eigentümer behält Eigentum, überträgt aber Nutzung an Dritte |
| Vorbehaltsnießbrauch | Eigentümer überträgt Eigentum, behält aber Nutzungsrecht für sich |
Für die Schenkungsgestaltung relevant ist meistens der Vorbehaltsnießbrauch: Eltern übertragen die Immobilie an Kinder, behalten aber Mieteinnahmen oder Wohnrecht.
Steuerliche Wirkung: Schenkungswert reduzieren
Der Schenkungswert der Immobilie wird um den kapitalisierten Nießbrauchswert gemindert. Dieser hängt ab von:
- Jahreswert des Nießbrauchs (z.B. Jahreskaltmiete oder Jahreswohnvorteil)
- Lebenserwartung des Nießbrauchsberechtigten (BMF-Tabellen)
- Aktueller Zinssatz (5,5 % nach Bewertungsgesetz)
Einkommensteuerliche Wirkung
Wer den Nießbrauch behält, erzielt weiterhin Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – und muss diese versteuern. Der neue Eigentümer (Kind) hat keine Einnahmen, aber auch keine Werbungskosten.
Ausnahme: Entgeltlicher Nießbrauch
Beim entgeltlichen Nießbrauch zahlt der neue Eigentümer eine "Nießbrauchsrente" – dann erzielt der Eigentümer Einnahmen und der Nießbrauchsberechtigte kann AfA und Werbungskosten absetzen.
Gestaltungsstrategien mit Nießbrauch
Klassische Übertragung mit Wohnrecht
Eltern schenken das Haus an Kinder, behalten aber lebenslanges Wohnrecht. Die Kinder tragen meist die laufenden Kosten (Instandhaltung außerhalb). Beim Tod der Eltern fällt das Wohnrecht weg – das Haus gehört dann vollständig den Kindern, ohne erneute Steuer.
Nießbrauch zugunsten mehrerer Personen
Nießbrauch kann auch zugunsten mehrerer Personen bestellt werden – z.B. Vater und Mutter gemeinsam. Das erhöht den Nießbrauchswert und senkt den Schenkungswert weiter.
Risiken und Fallstricke
- Nießbrauch muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden
- Laufende Kosten (Instandhaltung, Grundsteuer): Aufteilung vertraglich regeln
- Rückforderungsklausel prüfen (für den Fall Scheidung des Kindes oder Insolvenz)
- Steuerberater und Notar einschalten – die Gestaltung ist komplex
Häufige Fragen zum Nießbrauch
Kann der Nießbrauch wieder aufgehoben werden?
Ja, durch übereinstimmende Erklärung beider Parteien und Löschung im Grundbuch. Steuerlich hat die vorzeitige Aufhebung Konsequenzen: Sie kann als neue Schenkung bewertet werden, wenn der Nießbrauch noch einen erheblichen Wert hat.
Was passiert mit dem Nießbrauch beim Tod des Nießbrauchsberechtigten?
Der Nießbrauch erlischt mit dem Tod des Berechtigten – er ist nicht vererbbar. Das Eigentum geht dann vollständig "unbeschwertes" an die Kinder über, ohne weitere Erbschaftsteuer (das Eigentum wurde ja bereits zu Lebzeiten übertragen).
Kann auch an Freunde oder Fremde ein Nießbrauch bestellt werden?
Technisch ja – aber steuerlich unattraktiv, da Beschenkte außerhalb der Kernfamilie viel niedrigere Freibeträge haben (20.000 €) und höhere Steuersätze zahlen. Nießbrauch entfaltet seine Wirkung vor allem in der Familienplanung.
