Mikroapartments — möblierte Kleinstwohnungen zwischen 20 und 35 Quadratmetern — boomen als Kapitalanlage. Steuerlich bieten sie besondere Möglichkeiten, die klassische Vermietung nicht kennt. Was Investoren 2026 wissen müssen.
Möbliert vermieten: Steuerlich besser als unmöbliert
Wer ein Mikroapartment möbliert vermietet, kann die Ausstattung (Möbel, Elektrogeräte, Küche) separat abschreiben. Die Möbel gelten als bewegliche Wirtschaftsgüter mit einer Nutzungsdauer von 10–13 Jahren — deutlich kürzer als die 50 Jahre für das Gebäude. Das erhöht die jährliche Abschreibung und senkt das zu versteuernde Einkommen in den ersten Jahren erheblich. Bei einer Erstausstattung im Wert von 15.000 € können jährlich rund 1.500 € zusätzliche Abschreibung geltend gemacht werden.
Umsatzsteuer: Option zur Regelbesteuerung bei Kurzzeitvermietung
Werden Mikroapartments kurzfristig vermietet (unter 6 Monate Mietdauer, ähnlich Hotel), können sie der Umsatzsteuer unterliegen. Das eröffnet die Möglichkeit, aus dem Kauf des Apartments die Vorsteuer zu ziehen — bei einem Kaufpreis von 150.000 € wären das 23.949 € Vorsteuer (19% USt = 23.949 € auf den Netto-Kaufpreis). Die langfristige Konsequenz: Auf alle Mieteinnahmen muss 7% USt abgeführt werden. Eine Gesamtrechnung ist zwingend erforderlich.
| Vermietungsart | USt-Pflicht | Vorsteuer möglich | Möbel-AfA |
|---|---|---|---|
| Langzeitmiete (über 6 Monate) | Nein (steuerfrei) | Nein | Ja |
| Kurzzeitmiete (unter 6 Monate) | 7% bei Hotelcharakter | Ja (aus Kaufpreis) | Ja |
| Dienst-/Werkswohnung | Nein | Nein | Ja |
Renditeberechnung mit Steuereffekten
Mikroapartments erzielen in deutschen Großstädten Bruttomietrenditen von 4–6% p.a. Durch den hohen Möblierungszuschlag (oft 20–30% über ortsüblicher Vergleichsmiete) und kurze Leerstandsphasen (hohe Nachfrage durch Studenten, Geschäftsreisende, temporäre Arbeitnehmer) sind sie ertragsstärker als klassische Wohnungen. Die Abschreibungen (2% AfA auf Gebäude + Möbel-AfA) senken das zu versteuernde Einkommen und verbessern die Nachsteuerrendite im Vergleich zur Vorsteuerrendite.
Abschreibungen optimieren: Komponenten-Abschreibung
Beim Kauf eines Mikroapartments sollte im Kaufvertrag explizit festgehalten werden, welcher Anteil auf Möbel, Einbauküche, Ausstattung und welcher Anteil auf das Gebäude entfällt. Eine Einbauküche hat eine steuerliche Nutzungsdauer von 10 Jahren — jährlich 10% des Kaufpreisanteils können abgeschrieben werden. Diese Komponenten-AfA ist korrekt und vom BFH bestätigt.
- ✓ Im Kaufvertrag Mobiliar-Wert separat ausweisen lassen
- ✓ Möbel und Einbauküche als eigene Abschreibungsposten erfassen
- ✓ Bei Kurzzeitvermietung: USt-Option und Vorsteuer-Vorteil genau durchrechnen
- ✓ Verwaltungsaufwand einkalkulieren (möblierte Vermietung = mehr Mieterwechsel)
- ✓ Gesamtrendite nach Steuern mit klassischer Wohnung vergleichen
