Wer eine Wohnung in Spanien, eine Villa in Portugal oder ein Ferienhaus in Kroatien kauft, denkt zunächst an Meeresluft und Urlaubsglück. Doch das Finanzamt denkt mit: Mieteinnahmen, Veräußerungsgewinne und laufende Erträge aus ausländischen Immobilien können in Deutschland steuerpflichtig sein — auch wenn die Immobilie im Ausland steht.
Besteuerungsrecht: Meist beim Land der Immobilie (Belegenheitsprinzip)
Deutschland: Freistellung (DBA), aber Progressionsvorbehalt bleibt
Meldepflicht: Steuerpflichtige in DE müssen ausländische Einkünfte angeben
Immobilienkauf-Kosten im Ausland: GrESt nach lokalem Recht
Welches Land besteuert die Mieteinnahmen?
Nach den meisten Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) hat das Land, in dem die Immobilie liegt, das Besteuerungsrecht für Mieteinnahmen. Deutschland stellt diese Einkünfte frei — berechnet aber den deutschen Steuersatz auf alle Einkünfte inklusive der ausländischen (Progressionsvorbehalt). Das kann den deutschen Steuersatz auf andere Einkünfte spürbar erhöhen.
Was muss ich in Deutschland angeben?
In der deutschen Steuererklärung müssen alle weltweit erzielten Einkünfte angegeben werden — auch wenn sie im Ausland versteuert werden und in Deutschland freigestellt sind. Die Anlage für ausländische Einkünfte (Anlage AUS) ist auszufüllen. Das Finanzamt berechnet dann den Progressionsvorbehalt.
| Land der Immobilie | Besteuerung Miete | Deutschland |
|---|---|---|
| Spanien (DBA vorhanden) | In Spanien | Freistellung + Progressionsvorbehalt |
| Portugal (DBA vorhanden) | In Portugal | Freistellung + Progressionsvorbehalt |
| Kroatien (DBA vorhanden) | In Kroatien | Freistellung + Progressionsvorbehalt |
| Kein DBA vorhanden | Im Ausland | Anrechnung ausländischer Steuer möglich |
Veräußerungsgewinne aus Auslandsimmobilien
Auch beim Verkauf einer ausländischen Immobilie besteuert i.d.R. das Belegenheitsland. In Deutschland gilt: freigestellt, aber Progressionsvorbehalt. Wichtig: Viele Länder haben keine Spekulationsfrist — oder eine andere als Deutschland. Was in Deutschland steuerfrei wäre (nach 10 Jahren), kann im Ausland trotzdem steuerpflichtig sein.
Ja — in den meisten Ländern. Wer in Spanien eine Immobilie vermietet, muss eine spanische Steuererklärung für Nichtansässige (Modelo 210) einreichen. Ohne lokalen Steuerberater vor Ort ist das oft schwierig.
Wenn kein DBA besteht oder das DBA die Anrechnungsmethode vorsieht: ja. Bei Freistellungs-DBA (die meisten) wird die ausländische Steuer nicht angerechnet, weil Deutschland die Einkünfte gar nicht besteuert. Dort ist der Progressionsvorbehalt das einzige Instrument.
In Deutschland absetzbar sind nur Kosten für Einkünfte, die Deutschland auch besteuert. Bei freigestellten Auslandseinkünften können die damit verbundenen Kosten in Deutschland nicht abgezogen werden — nur im Ausland selbst.
