Wie werden Mieteinnahmen versteuert?
Als Vermieter gehören deine Mieteinnahmen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG. Das bedeutet: Du zahlst Einkommensteuer nicht auf die gesamten Mieteinnahmen, sondern nur auf den Überschuss, also auf Einnahmen minus Werbungskosten. Dieser Grundsatz ist entscheidend für deine Steuerplanung, denn er ermöglicht es dir, durch geschicktes Absetzen von Kosten deine Steuerlast erheblich zu reduzieren.
Die Einkommensteuer wird nach deinem persönlichen Einkommensteuersatz berechnet, der zwischen 19 Prozent (Grundtarif) und 42 Prozent (Spitzensatz) liegt. Hinzu kommt der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die Einkommensteuer sowie eventuell die Kirchensteuer. Bei einem Steuersatz von 30 Prozent bedeutet dies: Für jeden Euro Werbungskosten, den du absetzen kannst, sparst du 30 Cent Steuern. Das macht deutlich, warum es so wichtig ist, alle möglichen Ausgaben zu kennen und zu dokumentieren.
Sanierung und Instandhaltung: Der wichtigste Kostenfaktor
Die Unterscheidung zwischen Instandhaltung (sofort absetzbar) und Herstellung (Abschreibung über Jahre) ist fundamental. Nach § 4 Abs. 4 EStG kannst du Kosten für Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten sofort vollständig im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abziehen. Dazu gehören beispielsweise Reparaturen an Dach, Fassade, Heizung, Elektrik oder Sanitärinstallationen.
Demgegenüber müssen Kosten für Herstellungsarbeiten (also wesentliche Verbesserungen) über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Die Abschreibung für Gebäude beträgt 2 Prozent pro Jahr, also 50 Jahre. Eine neue Dacheindeckung ist beispielsweise sofort absetzbar, wenn sie nur die ursprüngliche Funktion wiederherstellt. Kostet die Erneuerung 5.000 Euro, setzt du 5.000 Euro ab. Wird die Dachfläche jedoch gleichzeitig vergrößert oder technisch verbessert, müssen die zusätzlichen Kosten über 50 Jahre abgeschrieben werden.
Ein praktisches Rechenbeispiel: Du investierst 25.000 Euro in die Dacherneuerung deines Mehrfamilienhauses. Die Finanzprüfer akzeptieren 20.000 Euro als Instandhaltung (sofort absetzbar) und 5.000 Euro als Herstellungskosten (50 Jahre Abschreibung à 2 Prozent pro Jahr = 100 Euro jährlich). Im ersten Jahr kannst du 20.000 Euro sofort abziehen, in den Folgejahren zusätzlich je 100 Euro aus der Abschreibung.
- Sofort absetzbar: Reparaturen, Wartung, Reinigung
- Sofort absetzbar: Kleine Verbesserungen unter 410 Euro (gemäß AfA-Tabellen)
- Abzuschreiben: Fenster, Türen, Heizungsanlage, Elektroinstallation (wenn Gesamterneuerung)
- Abzuschreiben: Wärmedämmung, Energetische Sanierungen (oft 10-20 Jahre)
Nebenkosten und regelmäßige Betriebsausgaben
Eine der größten Gewinnminderungsmöglichkeiten liegt in den regelmäßigen Nebenkosten. Diese zahlst du monatlich oder jährlich und kannst sie vollständig als Werbungskosten absetzen. Nach § 21 Abs. 1 EStG gehören alle Betriebskosten zu den abziehbaren Werbungskosten.
Die klassischen Nebenkosten sind:
- Grundsteuer (100–200 Prozent des Einheitswerts, je nach Bundesland und Grundstücksgröße)
- Wasser und Abwasser (40–100 Euro pro Wohnung und Jahr, je nach Region)
- Heizung und Warmwasser (oft 50–150 Prozent der Nettokaltmiete)
- Müllabfuhr (100–200 Euro pro Jahr)
- Straßenreinigung und Straßenbeleuchtung (20–100 Euro jährlich)
- Gartenpflege und Außenanlagen (500–3.000 Euro jährlich, je nach Immobiliengröße)
- Hausmeister und Hausmeisterservice (500–2.000 Euro monatlich)
- Versicherungen für die Immobilie (Haftpflicht, Gebäude) – aber nicht die Mietausfallversicherung
Die Hausmeisterkosten sind besonders relevant. Zahlst du einen angestellten Hausmeister ein monatliches Gehalt von 1.500 Euro brutto, sind dies im Jahr 18.000 Euro absetzbare Kosten. Hinzu kommen die Arbeitgeberanteile zur Sozialversicherung von etwa 20 Prozent, also zusätzliche 3.600 Euro.
Makler, Verwaltung und Vermietung: Die versteckten Werbungskosten
Viele Vermieter vergessen, dass auch Kosten für die Akquisition und Verwaltung von Mieteinnahmen vollständig absetzbar sind. Das ist ein häufiger Fehler, der tausende Euro kostet. Nach § 4 Abs. 4 EStG gehören diese zu den notwendigen Betriebsausgaben.
Maklergebühren beim Vermietungsfall sind absetzbar. Typischerweise liegt die Maklergebühr bei 2 Monatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer (19 Prozent). Bei einer Wohnung mit 800 Euro Miete entspricht dies etwa 1.904 Euro. Zahlst du die Maklergebühr aus deiner Tasche, kannst du sie komplett abziehen. Nach § 2 Abs. 1 MaklergebV darf der Makler diese Gebühr verlangen.
Verwaltungskosten können erheblich sein, besonders bei Mehrfamilienhäusern. Eine professionelle Hausverwaltung kostet durchschnittlich 5–10 Prozent der Mieteinnahmen. Bei einem Mehrfamilienhaus mit monatlichen Mieteinnahmen von 10.000 Euro bedeutet dies zwischen 500 und 1.000 Euro monatlich oder 6.000 bis 12.000 Euro jährlich – alle vollständig absetzbar.
Auch Anzeigenkosten für Wohnungsinserate auf Portalen wie Immoscout24 oder Immonet sind absetzbar. Eine monatliche Premium-Anzeige kostet etwa 50–150 Euro. Suchst du eine neue Mieterschaft, kannst du diese Kosten sofort abziehen.
- Maklergebühren bei Vermietung: 2–3 Monatsmieten plus MwSt
- Hausverwaltungsgebühren: 5–10 Prozent der Mieteinnahmen
- Anzeigenkosten und Portalbeiträge: 50–300 Euro pro Vermietung
- Juristiche Beratung bei Mietverträgen: 300–1.000 Euro
- Buchhaltung und Steuerberatung: 500–2.000 Euro jährlich
- Makler für Immobilienverkauf: Bis zu 6 Prozent des Kaufpreises
Finanzierungskosten: Darlehenszinsen vollständig absetzbar
Ein häufiger Irrtum bei Vermietern ist, dass sie glauben, Tilgungen seien absetzbar. Das ist falsch. Nach § 4 Abs. 3 EStG sind nur die Darlehenszinsen als Betriebsausgaben absetzbar, nicht die Tilgung. Die Tilgung ist eine Vermögensumschichtung und daher steuerlich irrelevant. Die Zinsen sind jedoch vollständig und unbegrenzt absetzbar.
Das ist eine immense Ers
