Vermietung zu Eigennutzung: Die wichtigsten steuerlichen Konsequenzen
Der Wechsel einer Immobilie von der Vermietung zur Eigennutzung ist ein häufig vorkommendes Szenario in Deutschland. Viele Immobilieneigentümer vermuten zunächst, dass dieser Übergang lediglich eine organisatorische Änderung darstellt. Tatsächlich handelt es sich jedoch um einen komplexen steuerlichen Vorgang, der erhebliche finanzielle Konsequenzen mit sich bringt. Nicht nur die laufenden Steuererleichterungen entfallen, sondern es entstehen auch neue Besonderheiten bei einem möglichen späteren Verkauf. Der Zeitpunkt dieser Umnutzung ist daher entscheidend für die langfristige Steuerplanung.
Wer eine bisher vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus in die Eigennutzung überführt, muss sich bewusst sein, dass ab diesem Zeitpunkt grundlegende Änderungen in der steuerlichen Behandlung eintreten. Die Immobilie wird dann nicht mehr als Betriebsvermögen, sondern als Privatvermögen behandelt. Dies hat massive Auswirkungen auf die Möglichkeit, Ausgaben von der Steuer abzusetzen und die Immobilie durch Abschreibungen steuervergünstigt zu behandeln.
Der Wegfall der Abschreibung und Werbungskosten
Eine der wichtigsten steuerlichen Konsequenzen ist der sofortige Wegfall der Absetzung für Abnutzung, kurz AfA. Nach § 7 Abs. 4 EStG können bei vermieteten Wohngebäuden, die nach dem 31. März 1985 hergestellt oder angeschafft wurden, jährlich 2 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben werden. Diese steuerliche Vergünstigung entfällt vollständig, sobald die Eigennutzung beginnt.
Betrachten wir ein konkretes Rechenbeispiel: Ein Immobilieneigentümer erwarb 2010 ein Mehrfamilienhaus für 400.000 Euro. Seit der Anschaffung wurde das Objekt vollständig vermietet und der Eigentümer konnte jährlich eine AfA von 8.000 Euro (2 % von 400.000 Euro) geltend machen. Im Jahr 2024 entschließt sich der Eigentümer, eine der vier Wohnungen selbst zu nutzen. Der Eigennutzungsanteil beträgt 25 Prozent der Immobilie, also entspricht ein Viertel des Gebäudes dem selbst genutzten Wohnraum. Ab dem Zeitpunkt der Eigennutzung kann für diese 25 Prozent (Wert: 100.000 Euro) keine AfA von 2.000 Euro mehr geltend gemacht werden. Die verbleibenden drei Wohnungen können weiterhin mit ihrer ursprünglichen AfA berücksichtigt werden.
Neben der AfA entfallen auch alle Werbungskosten gemäß § 9 Abs. 1 EStG im Zusammenhang mit dem eigengenutzten Teil. Dies betrifft:
- Instandhaltungskosten und Reparaturen am eigengenutzten Bereich
- Modernisierungsausgaben für die selbst bewohnte Wohnung
- Hausverwaltungsgebühren, soweit sie sich auf den eigengenutzten Bereich beziehen
- Versicherungsbeiträge für die eigengenutzte Immobilie
- Grundsteuer und Grunderwerbsteuer für den eigengenutzten Anteil
- Nebenkosten wie Wasser, Strom und Heizung im eigengenutzten Bereich
Dies bedeutet für den Immobilieneigentümer einen deutlichen Rückgang der Steuerersparnis. Während bei einer vermieteten Immobilie alle anfallenden Kosten die Einnahmen mindern und damit die Steuerlast senken, müssen diese Aufwendungen bei eigengenutzte Flächen vollständig aus dem Nettoeinkommen bezahlt werden.
Die Spekulationsfrist und ihre Auswirkungen
Ein besonders wichtiger Aspekt, den viele Eigentümer übersehen, ist die Fortlaufweiterung der Spekulationsfrist nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Die Spekulationsfrist beginnt nicht mit der Eigennutzung neu, sondern läuft vom ursprünglichen Kaufdatum weiter. Für Immobilien beträgt diese Frist grundsätzlich zehn Jahre. Hat ein Eigentümer die Immobilie 2014 gekauft und sie bis 2020 vermietet, dann ab 2020 selbst genutzt, so läuft die Spekulationsfrist vom Jahr 2014 weiter, nicht vom Jahr 2020.
Das bedeutet: Wer die Immobilie vor Ablauf von 10 Jahren ab dem Kaufdatum verkauft, muss den gesamten Gewinn als Einkommen versteuern. Dies gilt auch dann, wenn die Immobilie bereits seit mehreren Jahren in Eigennutzung ist. Der Gewinn wird dann mit dem Einkommensteuersatz versteuert, der sich aus der Höhe des persönlichen Einkommens ergibt. Dieser kann bis zu 42 Prozent, plus Solidaritätszuschlag und eventueller Kirchensteuer, betragen.
Liegt der Verkauf hingegen nach der 10-Jahresfrist, gelten für den Gewinn aus der Veräußerung spezielle Regeln. Gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei, wenn die Immobilie in den letzten zwei Jahren der Spekulationsfrist Eigennutzung war. Diese Regelung kann erhebliche Steuerersparnisse bedeuten, da ansonsten der Gewinn vollständig mit dem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern ist.
Rechenbeispiel zur Spekulationsfrist
Zur Verdeutlichung ein zweites konkretes Szenario: Eine Immobilie wird 2016 für 250.000 Euro erworben und bis einschließlich 2022 vollständig vermietet. Im Jahr 2023 zieht der Eigentümer selbst ein und nutzt die Immobilie bis 2029 als Eigenheim. Im Januar 2030 wird die Immobilie für 350.000 Euro verkauft.
Der Veräußerungsgewinn beträgt 100.000 Euro (350.000 Euro Verkaufspreis minus 250.000 Euro Anschaffungskosten). Die Spekulationsfrist läuft vom 2016 bis 2026, also zehn Jahre. Der Verkauf erfolgt 2030, das heißt vier Jahre nach Ablauf der Spekulationsfrist. Da sich die Immobilie in den letzten zwei Jahren vor dem Ablauf der Spekulationsfrist (2024 und 2025) in Eigennutzung befand, ist dieser Gewinn steuerfrei. Der Eigentümer muss keine Einkommensteuer auf den 100.000-Euro-Gewinn zahlen. Hätte der Eigentümer die Immobilie jedoch bereits 2025 verkauft, also nur noch ein Jahr nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist, würde die Zwei-Jahres-Regel nicht erfüllt sein, und der gesamte Gewinn von 100.000 Euro wäre steuerpflichtig.
Dokumentation und zeitpunkt der Umnutzung
Die genaue Dokumentation des Zeitpunkts der Eigennutzung ist entscheidend für die steuerliche Behandlung. Der Finanzbeamte wird bei einer Betriebsprüfung oder Steuerprüfung exakt nachfragen wollen, ab wann die Immobilie eigengenutzt wurde. Dies sollte durch Kündigungsschreiben an Mieter, Ummeldung von Wasser-, Strom- und Gasversorgung oder einen Wohnungsgeberbestätigung nachgewiesen werden können.
Es ist ratsam, Mietverträge vor Aufnahme der Eigennutzung ordnungsgemäß zu beenden. Ein bloßer Umzug in die Immobilie ohne Kündigung der Mietverträge wird vom Finanzamt nicht akzeptiert. Die Eigennutzung muss klar dokumentiert sein. Der Zeitpunkt der Eigennutzung ist dann auch der Stichtag, ab dem sich AfA und Werbungskosten ändern.
Besonderheiten entstehen auch bei teilweise eigengenutzte Immobilien. Hand
