Immobilien zu Lebzeiten verschenken: So sparst du Erbschaftsteuer

Schenken statt Vererben: Der steuerliche Vorteil

Jede Schenkung einer Immobilie zu Lebzeiten "verbraucht" den Schenkungsteuerfreibetrag – aber dieser erneuert sich alle 10 Jahre. Wer früh beginnt, kann erhebliche Immobilienwerte komplett steuerfrei auf die nächste Generation übertragen, bevor im Erbfall Steuern anfallen.

Schenkungsfreibeträge im Überblick

Immobilienbewertung: Kein Verkehrswert, sondern Steuerwert

Für die Schenkungsteuer gilt nicht der Verkehrswert, sondern der steuerliche Grundbesitzwert (§§ 182–198 BewG). Dieser liegt oft unter dem Marktwert – besonders bei Altbeständen und Mietobjekten.

• Einfamilienhaus (Vergleichswertverfahren): Oft nahe am Marktwert
• Vermietetes Mehrfamilienhaus (Ertragswertverfahren): Oft 20–40 % unter Marktwert
• Unbebautes Grundstück (Bodenrichtwertverfahren): Meist nahe am Marktwert
• Wertgutachten: Kann niedrigeren Wert dokumentieren (§ 198 BewG)

Nießbrauchsvorbehalt: Geben und trotzdem behalten

Wer eine Immobilie verschenkt, aber trotzdem die Mieteinnahmen behalten will, kann einen Nießbrauch vorbehalten. Das hat zwei Vorteile:

• Steuervorteil: Der Nießbrauchswert (kapitalisierte Mieteinnahmen über die statistische Lebenserwartung) mindert den schenkungsteuerpflichtigen Wert der Immobilie erheblich
• Einnahmen: Der Schenker behält Mieteinnahmen während der Nießbrauchszeit
• Berechnung Nießbrauchswert: Jahreswert des Nießbrauchs × statistischer Vervielfältiger (ALT-Tabelle)

Schritt-für-Schritt: Immobilienschenkung optimal gestalten

• Immobilienwert grob ermitteln (Sachverständiger empfohlen)
• Freibeträge prüfen: Reicht der Freibetrag für die gesamte Immobilie?
• Nießbrauch planen: Wie hoch ist der Nießbrauchabzug?
• Notarielle Beurkundung (Pflicht bei Grundstücksübertragungen)
• Grundbucheintragung und Nießbrauchssicherung
• Schenkungsteuererklärung innerhalb 3 Monate einreichen
• Nach 10 Jahren: Nächste Schenkung planen

Vermietete vs. selbstgenutzte Immobilien

Bei vermieteten Immobilien treten die Erben in die laufende Abschreibung (AfA) und in Mietverträge ein. Wichtig: Wird die Immobilie nach der Schenkung innerhalb von 10 Jahren verkauft, fällt ggf. Spekulationssteuer an – die Haltedauer des Schenkers wird angerechnet.

Häufige Fragen zur Immobilienschenkung

Wann erneuert sich der Schenkungsfreibetrag?

Exakt 10 Jahre nach der letzten Schenkung an dieselbe Person. Die Frist läuft auf den Tag genau. Vorteilhaft: Die Schenkung möglichst früh beginnen, um möglichst viele 10-Jahres-Zyklen zu nutzen.

Wird die Grunderwerbsteuer bei Schenkungen erhoben?

Nein. Schenkungen von Immobilien unter geraden Verwandten (Eltern → Kinder, Großeltern → Enkel, Ehegatten untereinander) sind von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 2–6 GrEStG).

Was passiert, wenn die Immobilie mehr wert ist als der Freibetrag?

Der Wert über dem Freibetrag unterliegt der Schenkungsteuer. Steuersatz je nach Verwandtschaft und Betrag: Für Kinder 7–30 %. Alternativ: Schenkung in mehreren Tranchen über 10 Jahre aufteilen.