Die Renovierung Ihrer Mietimmobilie kann erhebliche Steuern sparen – aber nur wenn Sie wissen, welche Kosten wie behandelt werden. Die entscheidende Unterscheidung: Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten. Diese Trennung entscheidet darüber, ob Sie sofort oder nur über Jahrzehnte abschreiben.
Erhaltungsaufwand: Sofort abzugsfähig
Maßnahmen, die das Gebäude in seinem bisherigen Zustand erhalten oder reparieren, sind Erhaltungsaufwand. Sie können im Jahr der Zahlung vollständig abgesetzt werden.
Typische Beispiele für Erhaltungsaufwand
- Dachreparatur (kein kompletter Neubau)
- Austausch defekter Fenster (gleiche Qualität)
- Malerarbeiten, Tapezieren
- Heizungsreparatur (kein Austausch gegen moderneres System)
- Badezimmer-Renovierung in gleicher Ausstattungsklasse
- Elektro-Reparaturen
- Bodenbelag erneuern (gleiche Kategorie)
Herstellungskosten: Nur über AfA
Wer das Gebäude verbessert, erweitert oder wesentlich umgestaltet, schafft Herstellungskosten. Diese erhöhen den Buchwert des Gebäudes und werden nur über die AfA abgeschrieben.
- Dachgeschossausbau (neue Wohnfläche)
- Anbau oder Aufstockung
- Erstmalige Einrichtung eines Bades wo vorher keins war
- Einbau einer Heizung, wo vorher keine war
- Luxussanierung mit deutlich höherwertiger Ausstattung
Die gefährliche Ausnahme: Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Das ist die häufigste Steuerfalle bei Immobilienkäufern: Wenn Sie in den ersten 3 Jahren nach dem Kauf Renovierungen durchführen und diese mehr als 15 % des Gebäudekaufpreises (ohne Grundstück) kosten, werden alle diese Aufwendungen – auch normale Reparaturen! – als Herstellungskosten behandelt.
Großer Erhaltungsaufwand: Verteilung auf 2–5 Jahre
Wer in einem Jahr besonders hohen Erhaltungsaufwand hat (z.B. 60.000 € Dachsanierung), kann ihn auf 2–5 Jahre gleichmäßig verteilen – wenn das steuerlich günstiger ist (§ 82b EStDV). Das ist sinnvoll, wenn der Verlust aus V+V in einem Jahr sonst zu hoch wäre.
Checkliste: Renovierungskosten richtig zuordnen
- Datum des Kaufs notieren – 3-Jahres-Frist beachten!
- Gebäudeanteil des Kaufpreises exakt ermitteln (für 15 %-Grenze)
- Alle Rechnungen aus den ersten 3 Jahren sammeln und summieren
- Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten klar trennen (Rechnungen einzeln prüfen)
- Bei Unsicherheit: Steuerberater vor dem Start der Renovierung konsultieren
Häufige Fragen zur Immobiliensanierung und Steuer
Kann ich Sanierungskosten am selbst bewohnten Haus absetzen?
Nicht als AfA oder Erhaltungsaufwand. Aber: Handwerkerleistungen (Lohnanteil) an selbst bewohnten Immobilien berechtigen zum Steuerbonus nach § 35a EStG (20 % des Lohnanteils, max. 1.200 €). Material ist nicht begünstigt – nur der Arbeitslohn.
Was zählt als "wesentliche Verbesserung" und was nicht?
Eine wesentliche Verbesserung liegt vor, wenn drei von vier Kernbereichen (Heizung, Sanitär, Fenster, Elektrik) auf einen zeitgemäßen Standard angehoben werden. "Zeitgemäß" bedeutet: Standard des Neubaus vergleichbarer Baujahre. Wer nur einen Bereich modernisiert: in der Regel kein Herstellungsaufwand.
Kann ich die Kosten für eine Kernsanierung (Totalsanierung) sofort absetzen?
Nein. Eine Kernsanierung schafft fast immer Herstellungskosten – sie ist ja eine grundlegende Verbesserung des Gebäudes. Einzige Ausnahme: Wenn die Sanierung einen Totalschaden (z.B. nach Brand) behebt – dann Reparatur und damit Erhaltungsaufwand. Detailprüfung durch Steuerberater ist bei Kernsanierungen Pflicht.
