Die Grunderwerbsteuer ist eine der höchsten Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb. Je nach Bundesland zahlen Käufer 3,5% bis 6,5% des Kaufpreises – auf 400.000 € sind das bis zu 26.000 €. Kein Wunder, dass sich viele fragen: Wie kann man das legal reduzieren?
Bayern, Sachsen: 3,5% (niedrigste)
Hessen, Thüringen, NRW, Saarland: 6,5% (höchste)
Baden-Württemberg: 5%
Berlin, Brandenburg: 6%
Bayern und Sachsen sind am günstigsten für Immobilienkäufer.
Was löst Grunderwerbsteuer aus?
Grunderwerbsteuer fällt bei jedem Rechtsträgerwechsel an:
- Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks
- Erwerb eines Anteils an einer Grundstücksgesellschaft (ab 90%)
- Tausch von Grundstücken
- Meistgebot bei Zwangsversteigerung
Keine Grunderwerbsteuer bei Schenkung, Erbschaft oder Übertragung an direktlinige Verwandte (Eltern, Kinder, Ehegatte).
Legale Wege zur Steuerreduzierung
1. Kaufpreis aufteilen (bewegliche Gegenstände herausnehmen)
Im Kaufvertrag können bewegliche Gegenstände separat ausgewiesen werden – Küche, Einbauschränke, Gartenhäuschen, Sauna. Diese unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Bei einer Küche für 15.000 € spart man damit bei 6,5% immerhin 975 € Steuern.
2. Share Deal (Anteilskauf statt Direktkauf)
Wenn eine Immobilien-GmbH die Immobilie hält und der Käufer weniger als 90% der Anteile kauft, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Das war früher eine häufig genutzte Steuerstrategie, die der Gesetzgeber aber durch Reform 2021 weitgehend eingeschränkt hat.
3. Grundstück und Gebäude getrennt kaufen
Wenn Grundstück und Gebäude von verschiedenen Personen verkauft werden und kein einheitliches Vertragswerk besteht, fällt die GrESt nur auf den Grundstückspreis an – nicht auf die Baukosten. Das funktioniert bei Neubau mit eigenem Architekten/Bauunternehmer.
4. Familiäre Gestaltungen nutzen
Übertragungen an Ehegatte, Kinder, Enkel, Eltern sind grunderwerbsteuerfrei. Wer Teile einer Immobilie an Kinder übertragen will, kann dies ohne GrESt tun – nur echte Schenkung/Erbschaft, kein Kauf.
FAQ: Grunderwerbsteuer
Innerhalb von 4 Wochen nach dem Grunderwerbsteuerbescheid, der nach Beurkundung des Kaufvertrags vom Finanzamt ergeht. Ohne Zahlung gibt es keine Unbedenklichkeitsbescheinigung – ohne die kein Grundbucheintrag.
Nein, bei privaten Käufen nicht. Bei vermieteten Immobilien gehört die GrESt zu den Anschaffungsnebenkosten, die über die Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben werden.
Ja. Beim Meistgebot in der Zwangsversteigerung fällt ebenfalls Grunderwerbsteuer an – auf den Zuschlagspreis. Oft vergessen Bieter das bei ihrer Kalkulation.
Mehr zur steuerlichen Behandlung von Immobilien finden Sie in unserem Ratgeber zur Immobilien-AfA und zu Steuern auf Mieteinnahmen.
