Wer seine Wohnung über Airbnb, HomeAway oder direkt an Feriengäste vermietet, erzielt Einkünfte — und muss diese versteuern. Wie viel steuerfrei bleibt, wann Gewerbebetrieb vorliegt und was die Steuererklärung verlangt.
Bis 520 € Einnahmen/Jahr: Steuerfreigrenze (§ 22 Nr. 3 EStG)
Über 520 €: Steuerpflichtige Einkünfte aus V+V (Anlage V)
Hotelnahe Leistungen (Frühstück, Zimmerservice): Gewerbliche Einkünfte
Umsatzsteuer: 7 % auf kurzfristige Vermietung (unter 6 Monate)
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (V+V)
Wer eine Ferienwohnung vermietet, ohne hotelnahe Zusatzleistungen anzubieten, erzielt in der Regel Einkünfte aus V+V. Diese werden in der Anlage V der Steuererklärung deklariert. Absetzbar sind alle Kosten, die im Verhältnis zur tatsächlichen Vermietung anfallen:
- Abschreibung (AfA) auf Gebäude und Inventar
- Kreditkosten (Zinsen)
- Reinigung, Wäsche, Verbrauchsmittel
- Plattformgebühren (Airbnb-Kommission)
- Versicherungen anteilig
- Grundsteuer anteilig
- Reparaturen und Instandhaltung
Wann liegt ein Gewerbebetrieb vor?
Ferienvermietung ist dann gewerblich, wenn der Vermieter hotelnahe Zusatzleistungen erbringt: tägliche Zimmerreinigung, Frühstück, Wäschewechsel während des Aufenthalts, Rezeptionsdienst. Dann liegt ein Beherbergungsgewerbe vor — mit Gewerbesteuer, Gewerbeanmeldung und Umsatzsteuer (7 % statt V+V).
| Situation | Einkunftsart | Steuerliche Folge |
|---|---|---|
| Nur Wohnung vermieten, kein Service | V+V | Anlage V, keine GewSt |
| Frühstück, tägliche Reinigung | Gewerblich | Anlage G, GewSt, Gewerbeanmeldung |
| Eigene Nutzung und Vermietung gemischt | Anteilig V+V | Aufteilung nach Tagen |
Eigennutzung und Vermietung aufteilen
Wer das Ferienhaus auch selbst nutzt, muss die Kosten aufteilen. Nur der auf die Vermietung entfallende Anteil ist absetzbar. Formel: Vermietungstage / (Vermietungstage + Eigennutzungstage) × Gesamtkosten = absetzbare Kosten. Leerstehende Zeiten werden nach Ihrer Zuordnung (Vermietung geplant?) aufgeteilt.
Ja, unbedingt. Airbnb meldet Einnahmen in vielen Ländern an die Steuerbehörden (DAC7, seit 2023). Nicht gemeldete Einnahmen werden mit hoher Wahrscheinlichkeit entdeckt.
Kurzfristige Vermietung (unter 6 Monate) unterliegt 7 % USt. Bei Umsätzen über der Kleinunternehmergrenze (22.000 €/Jahr) muss USt ausgewiesen und abgeführt werden. Kleinunternehmer sind befreit.
Ja — als vorweggenommene Werbungskosten, wenn die Absicht zur Vermietung klar dokumentiert ist. Ein Inserat auf Airbnb oder ein Mietvertrag vor Fertigstellung ist ein guter Nachweis.
