Die anhaltende Wohnraumknappheit in deutschen Großstädten macht Wohninvestments steuerlich besonders interessant. Staat und Gesetzgeber setzen Anreize für Neubauprojekte, bezahlbaren Wohnraum und energetische Sanierung. Wer diese Steuervorteile kennt und nutzt, kann die Rendite erheblich steigern.
§ 7b EStG: Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ermöglicht Investoren, in den ersten 4 Jahren nach Fertigstellung zusätzlich 5 % des Gebäudewerts jährlich abzuschreiben — insgesamt also 20 % Sonderabschreibung on top zur regulären AfA (2 %). Das ergibt in den ersten 4 Jahren je 7 % AfA — statt 2 %.
Voraussetzungen (§ 7b Abs. 2 EStG):
- Neubau einer Mietwohnung (keine Sanierung)
- Fertigstellung zwischen 1.1.2023 und 31.12.2026
- Anschaffungs-/Herstellungskosten max. 5.200 € pro m² Wohnfläche
- Wohnung muss im Jahr der Anschaffung und in den folgenden 9 Jahren vermietet werden
- Gebäude muss Energieeffizienzhaus-40-Standard (QNG-Siegel) erfüllen
Rechenbeispiel: Steuerersparnis durch § 7b
Neubau-ETW, Kaufpreis 400.000 € (Gebäudeanteil 300.000 €). Normale AfA: 2 % = 6.000 € p. a. Mit Sonderabschreibung § 7b: 5 % = 15.000 € p. a. Gesamt Jahr 1–4: 21.000 € p. a. AbA. Bei Steuersatz 42 %: 8.820 € jährliche Steuerersparnis in den ersten 4 Jahren — statt 2.520 € ohne Sonderabschreibung. Summe: 25.200 € Mehrersparnis über 4 Jahre.
Wohnraumförderung und steuerliche Auswirkung
KfW-Fördermittel (Darlehen, Tilgungszuschüsse) für energieeffizientes Bauen sind steuerlich als Einnahmen zu behandeln, wenn sie als Zuschüsse (nicht als Darlehen) gewährt werden. Zuschüsse mindern die Anschaffungskosten des Gebäudes und damit die AfA-Basis (§ 7 Abs. 1 EStG). KfW-Darlehen (Kredite) mindern die AfA-Basis nicht, da sie rückzahlbar sind.
Verlustverrechnung bei Wohninvestments
Typischerweise entstehen in den ersten Jahren Verluste aus Vermietung und Verpachtung (hohe AfA, Zinsaufwand > Mieteinnahmen). Diese Verluste können mit anderen Einkünften (Gehalt, Gewerbeeinkünfte) verrechnet werden (§ 21 EStG). Ausnahme: § 15a EStG bei Kommanditbeteiligung — Verluste nur bis zur Höhe der Einlage verrechenbar.
Steuerliche Optimierung bei Wohnungsportfolios
Ab 8–10 Wohneinheiten sollte die Strukturfrage geprüft werden: Privatvermögen vs. GmbH vs. GmbH & Co. KG. Bei reiner Vermietung ist das Privatvermögen (mit persönlichem Spitzensteuersatz) oft trotzdem günstiger als die GmbH — wegen der steuerfreien Veräußerung nach 10 Jahren. In der GmbH ist der Verkaufsgewinn immer körperschaftsteuerpflichtig.
FAQ
Kann ich § 7b EStG rückwirkend für bereits fertiggestellte Wohnungen beantragen?
Nein. Die Sonderabschreibung muss ab dem Jahr der Fertigstellung oder Anschaffung beantragt werden. Eine rückwirkende Inanspruchnahme für vergangene Jahre ist nicht möglich. Sie kann aber noch für Folgejahre innerhalb des 4-Jahres-Fensters genutzt werden.
Gilt § 7b auch für den Kauf von Neubauwohnungen (nicht selbst gebaut)?
Ja, § 7b gilt auch für die Anschaffung neu gebauter Wohnungen vom Bauträger, sofern die Voraussetzungen (Fertigstellungsdatum, Kostenbeschränkung, QNG-Siegel, Vermietung) erfüllt sind. Der Käufer übernimmt die Sonderabschreibungsberechtigung.
Was passiert, wenn ich die Wohnung innerhalb von 10 Jahren verkaufe?
Bei Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Behaltefrist entfällt die Sonderabschreibung rückwirkend (§ 7b Abs. 5 EStG). Das Finanzamt setzt die Steuern für die betreffenden Jahre neu fest — inklusive Zinsen auf die Nachzahlung.
