Mieteinnahmen: Steuerpflicht und Erfassung in der Steuererklärung
Wer eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück vermietet, erzielt damit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG (Einkommensteuergesetz). Diese Einkünfte sind grundsätzlich vollständig und ohne jegliche Freigrenze steuerpflichtig. Es spielt keine Rolle, ob es sich um eine kleine Ferienwohnung oder ein großes Mehrfamilienhaus handelt – alle Mieteinnahmen müssen versteuert werden.
Die Erfassung dieser Einkünfte erfolgt für Privatpersonen in der jährlichen Einkommensteuererklärung unter Verwendung der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Hier werden alle Einnahmen aus der Vermietung von Grundstücken und Gebäuden dokumentiert. Die Anlage V ist eine verpflichtende Anlage zur Einkommensteuererklärung für alle Vermieter, unabhängig davon, ob eine positive oder negative Einkunftsrate vorliegt.
Die Definition der Mieteinnahmen ist weit gefasst und umfasst nicht nur die regelmäßigen monatlichen Mietzahlungen. Gemäß § 21 Abs. 1 EStG gehören dazu auch Nebeneinnahmen wie Maklergebühren, die der Vermieter vom Mieter erstattet bekommt, Aufzugentgelte, Stellplatzgebühren oder Zahlungen für Paketdienste. Selbst Zahlungen für die Nutzung von Kellern, Böden oder anderen Nebenflächen sind steuerpflichtige Mieteinnahmen.
Die wichtigsten Werbungskosten bei Vermietung
Vermietern steht eine breite Palette von Werbungskosten zur Verfügung, die sie von ihren Mieteinnahmen abziehen können. Werbungskosten sind gemäß § 9 Abs. 1 EStG Aufwendungen, die mit der Erzielung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen verbunden sind. Bei Vermietungstätigkeiten können diese Kosten erheblich zu einer Reduktion der Steuerlast beitragen.
Zu den klassischen Werbungskosten bei Vermietung gehören:
- Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (z.B. Reparaturen an Dach, Fenstern, Rohren)
- Verwaltungskosten und Gebühren für Hausverwaltung
- Versicherungsprämien (Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung)
- Grundsteuer und sonstige öffentliche Abgaben
- Zinsen für Darlehen, die zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen wurden
- Kosten für Makler bei Vermietung
- Notargebühren und Grundbuchgebühren (anteilig bei Vermietung)
- Bürokosten und Telekommunikation für Vermietungstätigkeit
- Werbungskosten für Exposés und Anzeigen
- Kosten für rechtliche und steuerliche Beratung
Eine wichtige Unterscheidung ist die zwischen Instandhaltungskosten und Herstellungskosten. Instandhaltungskosten, die die Immobilie lediglich in ihrem bisherigen Zustand erhalten, sind unmittelbar als Werbungskosten abzugsfähig. Dagegen sind Herstellungskosten, die den Wert der Immobilie erhöhen oder ihr Nutzungspotenzial erweitern, nicht sofort als Werbungskosten abzugsfähig, sondern müssen über die Abschreibung (AfA – Absetzung für Abnutzung) verteilt werden.
Bei der Berechnung der Werbungskosten ist zu beachten, dass nur der Anteil abzugsfähig ist, der sich auf die vermietete Immobilie bezieht. Nutzt der Vermieter einen Teil der Immobilie selbst (z.B. eine Eigentumswohnung neben vermieteten Wohnungen), sind nur die proportionalen Kosten abzugsfähig.
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) – Grundlagen und praktische Anwendung
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) gemäß § 7 Abs. 4 EStG ist eines der wichtigsten Steuervergünstigungsinstrumente für Immobilienvermieter. Sie ermöglicht es, den Wertverlust eines Gebäudes schrittweise über einen längeren Zeitraum steuerlich geltend zu machen. Dies ist insbesondere deshalb wichtig, weil Herstellungskosten (also Ausgaben zur Errichtung oder wesentlichen Verbesserung eines Gebäudes) nicht unmittelbar abzugsfähig sind.
Die aktuelle Regelung besagt, dass für Gebäude, deren Herstellung oder Anschaffung nach dem 31. Dezember 2019 abgeschlossen worden ist, eine AfA von 2 Prozent pro Jahr über einen Zeitraum von 50 Jahren gewährt wird. Für Gebäude mit Herstellung oder Anschaffung vor dem 1. Januar 2020 beträgt die AfA je nach Gebäudeart zwischen 2 und 2,5 Prozent jährlich, ebenfalls über 50 Jahre verteilt.
Die Grundlage für die AfA-Berechnung ist das sogenannte Herstellungsaufwand (bei Neubau) oder die Anschaffungskosten (bei Ankauf). Hier ein praktisches Rechenbeispiel: Ein Vermieter kauft ein Wohngebäude für 400.000 Euro. Davon entfallen gemäß Kaufvertrag 320.000 Euro auf das Gebäude und 80.000 Euro auf das Grundstück. Der Boden ist nicht abschreibungsfähig, weshalb nur die 320.000 Euro Gebäudekosten der AfA unterliegen. Bei einer AfA von 2 Prozent pro Jahr ergibt sich ein jährlicher Abschreibungsbetrag von 320.000 Euro × 0,02 = 6.400 Euro pro Jahr über 50 Jahre.
Wichtig zu verstehen ist die Unterscheidung zwischen dem Grundstückswert und dem Gebäudewert. Nur der Gebäudewert ist AfA-fähig. Der Grundstückswert ist nicht abschreibungsfähig, da Grund und Boden nicht an Wert verlieren. Bei einem Kaufvertrag muss daher eine sachgerechte Aufteilung vorgenommen werden. Steht im Vertrag keine ausdrückliche Aufteilung, können Immobilienbewerter oder Makler eine Schätzung vornehmen, die vom Finanzamt akzeptiert werden kann.
Rechenbeispiel einer vollständigen Vermietungsrechnung
Um die Anwendung aller besprochenen Regelungen zu verdeutlichen, soll ein komplexeres Rechenbeispiel durchgerechnet werden. Frau Schmidt vermietet eine Eigentumswohnung:
Einnahmen:
- Monatliche Miete: 1.200 Euro × 12 Monate = 14.400 Euro
- Nebeneinnahmen (Parkplatz): 50 Euro × 12 Monate = 600 Euro
- Gesamteinnahmen: 15.000 Euro
Ausgaben und Werbungskosten:
- Hausverwaltung: 1.500 Euro
- Gebäudeversicherung: 400 Euro
- Grundsteuer: 800 Euro
- Reparaturen und Instandhaltung: 2.100 Euro
- Zinsausgaben für Hypothek: 4.800 Euro
- AfA (wie oben berechnet): 6.400 Euro
- Gesamtwerbungskosten: 16.000 Euro
Das Ergebnis ist ein negativer Einkünftebetrag von minus 1.000 Euro (15.000 Euro Einnahmen minus 16.000 Euro Ausgaben). Dieser negative Betrag – die sogenannte „negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" – kann unter
