Eltern vermieten ihr Haus an Kinder, Geschwister vermieten günstig aneinander — steuerlich ist das oft eine hervorragende Gestaltung. Aber eine Grenze ist entscheidend: die 66 %-Regelung.
Was bedeutet das konkret?
Ortsübliche Kaltmiete (laut Mietspiegel) für vergleichbare Wohnung: 1.000 €/Monat. Mindestmiete für vollen Werbungskostenabzug: 660 €/Monat.
| Vereinbarte Miete | Steuerliche Folge |
|---|---|
| ≥ 66 % (≥ 660 €) | Voller Werbungskostenabzug (AfA, Zinsen, Reparaturen) |
| 50–66 % (500–659 €) | Aufteilung: Werbungskosten nur anteilig (z.B. 60 % = 60 % Abzug) |
| unter 50 % (unter 500 €) | Liebhaberei-Risiko; ggf. gar kein Abzug |
Wie bestimmt man die ortsübliche Miete?
- Mietspiegel der Gemeinde (qualifiziert oder einfach)
- Vergleichswohnungen in der Umgebung (mind. 3 Vergleichsobjekte)
- Gutachten eines Sachverständigen
- Datenbankauswertungen (z.B. Mietspiegel-Service)
Fremdvergleichsgrundsatz
Das Finanzamt prüft bei Vermietung an Angehörige besonders genau, ob ein schriftlicher Mietvertrag vorliegt und ob er wie zwischen Fremden üblich gestaltet ist:
- Schriftlicher Mietvertrag mit klaren Konditionen
- Regelmäßige pünktliche Mietzahlungen (Banküberweisung)
- Keine ungewöhnlichen Klauseln, die Fremde nicht akzeptieren würden
- Miete nicht bar zahlen lassen
Gestaltungstipp: Miete nahe 66 % halten
Es reicht, genau 66 % der Marktmiete zu verlangen. Mehr ist nicht nötig. Wer 65 % vereinbart, verliert den vollen Abzug. Wer 67 % zahlt, hat vollen Abzug. Der Unterschied von 1 % kann mehrere tausend Euro Steuervorteil bedeuten.
Nein. Bei Ferienwohnungen gelten andere Regeln (Eigennutzung vs. Vermietung). Die 66 %-Grenze gilt nur für dauerhafte Wohnungsvermietung an Angehörige (§21 Abs.2 EStG).
Das Finanzamt prüft in der Regel das Gesamtjahr. Liegt die Jahres-Gesamtmiete unter 66 % der Jahres-Marktmiete, kommt es zur anteiligen Kürzung. Einzelne Monatsschwankungen sind meist unkritisch.
