Kaufnebenkosten bei Vermietungsimmobilien: Ein unterschätzter Steuerhebel
Wer eine Immobilie zur Vermietung kauft, zahlt neben dem Kaufpreis erhebliche Nebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler. Diese Kosten sind steuerlich absetzbar – entweder sofort oder über die AfA-Laufzeit. Das macht einen großen Unterschied.
| Nebenkosten-Art | Anteil (Richtwert) | Steuerliche Behandlung |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5% | Anschaffungsnebenkosten → AfA-Basis |
| Notarkosten (Kaufvertrag) | 0,5–1,5% | Anschaffungsnebenkosten → AfA-Basis |
| Grundbuchkosten | 0,3–0,6% | Anschaffungsnebenkosten → AfA-Basis |
| Maklerprovision (Käufer) | 3,57% inkl. USt | Anschaffungsnebenkosten → AfA-Basis |
| Finanzierungskosten (Disagio, Bereitstellungszinsen) | variabel | Sofortige Werbungskosten im Abflussjahr |
| Fahrtkosten zur Besichtigung | 0,30 €/km | Werbungskosten (wenn kein Kauf: private Kosten) |
Aufteilung auf Gebäude und Grund
Die AfA gilt nur für das Gebäude, nicht für den Boden (Grund und Boden). Die Kaufnebenkosten müssen daher aufgeteilt werden – entsprechend dem Verhältnis Gebäudewert zu Bodenwert. Gutachterausschuss-Werte nutzen, Finanzamt-Arbeitshilfe verwenden (BMF-Arbeitshilfe „Aufteilung des Gesamtkaufpreises").
Renovierung vor Erstvermietung: Steuerfalle
Renovierungskosten vor Erstvermietung werden als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) behandelt, wenn sie innerhalb von 3 Jahren nach Kauf anfallen und mehr als 15% des Gebäude-Kaufpreises ausmachen. Dann kein Sofortabzug, sondern AfA über die Restnutzungsdauer.
FAQ: Kaufnebenkosten absetzen
Nein. Die GrESt ist eine Anschaffungsnebenkosten und geht in die AfA-Basis ein. Sie wird damit über die Nutzungsdauer des Gebäudes (50 Jahre bei 2% AfA) verteilt abgesetzt – nicht sofort. Nur laufende Kosten (Zinsen, Verwaltung) sind Sofort-Werbungskosten.
Finanzierungskosten (Darlehenszinsen, Disagio, Bereitstellungsprovisionen) sind sofort abzugsfähige Werbungskosten – sie erhöhen nicht die AfA-Basis. Disagio kann auf die Laufzeit verteilt oder sofort abgesetzt werden.
Wenn du die Immobilie zunächst selbst nutzt und später vermietest, werden die Kaufnebenkosten anteilig ab dem Zeitpunkt der Vermietung absetzbar. Die AfA-Basis bleibt dieselbe, aber nur der Vermietungs-Zeitraum-Anteil ist als Werbungskosten abziehbar.
