Das Welteinkommensprinzip und seine Bedeutung für ausländische Immobilien
Deutschland besteuert seine unbeschränkt Steuerpflichtigen nach dem Welteinkommensprinzip, das in § 1 Abs. 1 EStG (Einkommensteuergesetz) verankert ist. Das bedeutet konkret: Alle Einkünfte – unabhängig davon, ob sie im In- oder Ausland entstehen – unterliegen der deutschen Einkommensteuer. Dies gilt selbstverständlich auch für Mieteinnahmen aus einer Ferienwohnung in Spanien, Veräußerungsgewinne beim Verkauf eines Apartments in Wien oder Nutzungsvorteile aus einer vermieteten Immobilie in Frankreich.
Der Umfang dieser Besteuerung ist beachtlich: Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes besaßen deutsche Haushalte 2023 Immobilien im Ausland im geschätzten Gesamtwert von über 200 Milliarden Euro. Die daraus resultierenden Steuerpflichten werden häufig unterschätzt oder gar nicht beachtet, was zu erheblichen Nachzahlungen, Strafzinsen und im schlimmsten Fall zu Vorwürfen der Steuerhinterziehung führt.
Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen den einzelnen Einkunftsarten. Mieteinnahmen fallen unter § 21 EStG (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung), während Veräußerungsgewinne beim Immobilienverkauf unter § 23 EStG (sonstige Einkünfte) oder unter § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG (Spekulationsgewinne) zu subsumieren sind – sofern die Eigner-Veräußerer-Frist von zehn Jahren unterschritten wird.
Doppelbesteuerungsabkommen (DBA): Primäre und sekundäre Besteuerungsrechte
Um zu vermeiden, dass dieselbe Einkunft sowohl in Deutschland als auch im Land des Immobiliensitzes besteuert wird, haben Deutschland und fast alle relevanten Länder Doppelbesteuerungsabkommen abgeschlossen. Diese bilateralen Vereinbarungen regeln präzise, welcher Staat das primäre Besteuerungsrecht hat und welcher Staat sich – wenn überhaupt – auf einen sekundären Status beschränken muss.
Ein klassisches Beispiel ist das DBA zwischen Deutschland und Österreich. Gemäß Artikel 6 des DBA-Österreich hat das Land des Immobiliensitzes (also Österreich) das primäre Besteuerungsrecht für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen. Das bedeutet: Mieteinnahmen aus einer Wiener Wohnung werden in Österreich besteuert – üblicherweise mit einem Steuersatz zwischen 20 und 50 Prozent, je nach Höhe des Einkommens. Deutschland verzichtet dann auf die Besteuerung dieser Mieteinnahmen, führt sie aber noch als Hinzurechnungseinkommen bei der Berechnung des Steuersatzes auf.
Für Spanien gelten ähnliche Regeln. Das DBA-Spanien sieht vor, dass Einkünfte aus spanischen Immobilien in Spanien besteuert werden. Die spanische Einkommensteuer (IRPF) liegt zwischen 19 und 45 Prozent. Deutschland erkennt die spanische Steuerbelastung an und gewährt unter Bedingungen einen Auslandsteuerkredit nach § 34c EStG.
Besteuerung von Mieteinnahmen und Erwerbsnebenkosten
Die Besteuerung von Mieteinnahmen aus ausländischen Immobilien erfolgt nach denselben Prinzipien wie bei inländischen Immobilien. Nach § 21 Abs. 1 EStG gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung alle Einnahmen abzüglich der Werbungskosten. Das ist entscheidend: Viele deutsche Eigentümer machen den Fehler, nur die Netto-Mieteinnahmen anzugeben, ohne die zulässigen Betriebsausgaben abzuziehen.
Zu den abzugsfähigen Werbungskosten gehören:
- Instandhaltungs- und Reparaturkosten (zum Beispiel Dachreparaturen, Malerarbeiten, Sanitärinstallationen)
- Grundsteuer oder vergleichbare Abgaben im Ausland
- Gebäudeversicherungen und Haftpflichtversicherungen
- Maklergebühren und Gerichtskostenverurteilungen bei Mietstreitigkeiten
- Verwaltungskosten und Hausverwalterhonorare
- Abschreibungen (Gebäudewertabschreibung nach § 7 EStG, üblicherweise 2–2,5 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr)
- Werbungskosten für die Vermietung (Anzeigen, Makler, Kontobankgebühren)
- Finanzierungskosten (Hypothekenzinsen, Provisionen)
Ein konkretes Rechenbeispiel veranschaulicht die Bedeutung dieser Abzüge: Ein deutscher Eigentümer besitzt eine Ferienimmobilie in Barcelona mit einer Jahresbruttomiete von 15.000 Euro. Die einzelnen Positionen stellen sich wie folgt dar:
- Bruttomiete pro Jahr: 15.000 Euro
- Instandhaltung und Reparaturen: 2.500 Euro
- Grundsteuer (spanisch): 800 Euro
- Versicherungen: 600 Euro
- Verwaltung/Makler: 1.500 Euro
- Hypothekenzinsen: 3.000 Euro
- Abschreibung (2 Prozent des Gebäudewerts von 200.000 Euro): 4.000 Euro
- Summe Werbungskosten: 12.400 Euro
- Zu versteuernde Einkünfte: 2.600 Euro
Werden die Werbungskosten ignoriert, müssten fälschlicherweise 15.000 Euro versteuert werden – das ist ein Unterschied von 12.400 Euro, was in der Spitzensteuersatzgruppe zu einer zusätzlichen Steuerbelastung von über 4.700 Euro führt.
Besondere Aufmerksamkeit verdient auch der Erwerbsnebenkosten beim Kauf einer ausländischen Immobilie. In Deutschland können diese Nebenkosten (Makler, Grunderwerbsteuer, Notargebühren) nicht direkt abgeschrieben werden – sie werden stattdessen dem Anschaffungswert zugerechnet und erhöhen die Abschreibungsbasis. Dies ist bei ausländischen Immobilien oft noch relevanter, da dort die Erwerbsnebenkosten prozentual höher ausfallen können (beispielsweise Grunderwerbsteuern in Österreich von 3,5 Prozent, in Spanien bis zu 11 Prozent in einigen Regionen).
Veräußerungsgewinne und die Zehn-Jahres-Frist
Wenn ein deutscher Immobilieneigentümer seine ausländische Liegenschaft verkauft, muss auch der Veräußerungsgewinn in Deutschland versteuert werden – es sei denn, der Verkauf ist nach ausländischem Recht bereits steuerfrei. Der Veräußerungsgewinn wird als Differenz zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten plus Erwerbsnebenkosten berechnet.
Entscheidend ist die Frage, ob die zehnjährige Haltedauer nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG überschritten wurde. Hat der Eigentümer die Immobilie länger als zehn Jahre vor dem Verkauf angeschafft, ist der Gewinn nach deutschem Recht steuerfrei. Hat er sie jedoch kürzer als zehn Jahre gehalten, unterliegt der gesamte Gewinn als Spekulationseinkünfte dem persönlichen Einkommensteuersatz – im schlimmsten Fall bis zu 45 Prozent plus Solidaritätszuschlag und eventuell Kirchensteuer.
Das DBA
