Eigenheim und Steuern: Das wichtigste Verständnis
Der Erwerb eines eigenen Hauses gehört zu den größten Investitionen im Leben vieler Deutscher. Doch während Immobilieninvestoren durch vermietete Objekte erhebliche Steuervorteile nutzen können, ist die steuerliche Situation beim selbstgenutzten Eigenheim deutlich restriktiver. Das Einkommensteuergesetz (EStG) regelt klar, welche Ausgaben rund um die private Wohnimmobilie steuerlich geltend gemacht werden können und welche nicht. Viele Eigenheimbesitzer zahlen daher Jahr für Jahr Beträge, die sie möglicherweise hätten sparen können, weil sie die vorhandenen Gestaltungsmöglichkeiten nicht kennen.
Das deutsche Steuerrecht unterscheidet grundlegend zwischen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung einerseits und der privaten Lebenshaltung andererseits. Die Kosten für das selbstgenutzte Wohneigentum fallen unter den Bereich der privaten Lebensführung. Gemäß § 12 Nr. 1 EStG sind Ausgaben für die private Lebenshaltung generell nicht abzugsfähig. Dies ist die rechtliche Grundlage für viele Beschränkungen, denen Eigenheimbesitzer unterliegen. Dennoch existieren einige Ausnahmeregelungen, die gezielt genutzt werden sollten, um die Steuerlast zu senken.
Was Eigenheimbesitzer definitiv NICHT absetzen können
Es ist essentiell, die Grenzen der Abzugsfähigkeit klar zu verstehen, um keine falschen Erwartungen zu hegen. Die nachfolgende Übersicht zeigt die Positionen, die definitiv nicht abzugsfähig sind:
- Hypothekenzinsen und Darlehenszinsen: Im Gegensatz zu vermieteten Immobilien können die Zinsen für ein Baudarlehen bei selbstgenutztem Wohneigentum weder als Werbungskosten noch als Sonderausgaben geltend gemacht werden. Dies ist eine bewusste Entscheidung des Gesetzgebers und unterscheidet die deutsche Steuergesetzgebung von anderen Ländern. Eine Familie, die einen Immobilienkredit über 300.000 Euro zu einem Zinssatz von 4 Prozent pro Jahr aufnimmt, zahlt jährlich 12.000 Euro Zinsen — keinen Cent davon ist steuerlich absetzbar.
- Tilgung des Darlehens: Die Rückzahlung der Kreditschuld ist generell nicht steuerlich relevant und kann daher nicht abgezogen werden.
- Gebäude-Abschreibung (AfA): Bei selbstgenutztem Wohneigentum gibt es gemäß § 7 Abs. 1 und § 7 Abs. 3 EStG keine Absetzung für Abnutzung. Dies ist das größte Privileg von Vermietern, das Eigenheimbesitzer nicht nutzen können.
- Gebäudeversicherungen: Die Prämien für Wohngebäudeversicherungen sind private Lebenshaltungsausgaben und nicht abzugsfähig, auch wenn sie durchaus notwendig sind.
- Hausratversicherungen: Diese Versicherungen schützen den persönlichen Besitz und fallen ebenfalls unter private Lebensversicherungen.
- Grundsteuer: Trotz ihrer Notwendigkeit und Bedeutung ist die Grundsteuer gemäß § 12 Nr. 1 EStG keine Sonderausgabe und somit nicht abzugsfähig.
- Maklergebühren beim Kauf: Diese Kosten gehören zu den Anschaffungsnebenkosten und können nur über eine längere Lebensdauer als Herstellungskosten berücksichtigt werden, nicht unmittelbar.
Diese Liste zeigt deutlich: Das selbstgenutzte Eigenheim wird steuerlich deutlich weniger privilegiert als vermietete Immobilien. Der private Nutzer muss sich bewusst sein, dass die Kosten für die Wohnung sich vollständig aus dem versteuerten Einkommen finanzieren müssen.
Abzugsfähige Ausgaben und Gestaltungsmöglichkeiten
Trotz der vielen Einschränkungen gibt es durchaus Positionen, bei denen Eigenheimbesitzer steuerliche Vorteile nutzen können. Diese sollten sorgfältig identifiziert und dokumentiert werden, um keine Ersparnis zu verpassen.
Handwerkerleistungen und Renovierungen: Hier liegt eine der wichtigsten Abzugsmöglichkeiten vor. Gemäß § 35a EStG können Aufwendungen für Handwerkerleistungen in Höhe von 20 Prozent der Arbeitskosten (nicht des gesamten Rechnungsbetrages) als Sonderausgaben abgezogen werden. Die Obergrenze liegt bei 1.200 Euro pro Jahr, also eine maximale Handwerkerrechnung von 6.000 Euro. Dies umfasst beispielsweise:
- Reparaturen und Instandhaltung
- Renovierungsarbeiten
- Energetische Sanierungen
- Installateur- und Elektrikerarbeiten
- Malerarbeiten
- Heizungsreparaturen
Ein konkretes Beispiel: Ein Eigenheimbesitzer erhält eine Rechnung eines Handwerkers über 4.000 Euro für die Renovierung des Badezimmers. Die Arbeitskosten betragen hiervon 2.500 Euro (Materialkosten: 1.500 Euro). Die Sonderausgabe beträgt dann 2.500 Euro × 20 Prozent = 500 Euro, die er in seiner Steuererklärung geltend machen kann.
Energetische Sanierungen mit zusätzlicher Förderung: Wenn der Eigenheimbesitzer durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder andere Institutionen geförderte energetische Sanierungsmaßnahmen durchführt, können zusätzlich zu den Handwerkerleistungen auch Zuschüsse geltend gemacht werden. Die KfW gewährt Zuschüsse oder Kreditvergünstigungen für die Sanierung zu den Effizienzhausstandards KfW 55, 40 oder KfW 40 Plus. Diese reduzieren die tatsächliche Belastung erheblich und verbessern zudem die Energieeffizienz des Hauses.
Haushaltsnahe Dienstleistungen: Eine weitere bedeutende Ausnahmeregelung bietet § 35a Abs. 3 EStG. Für haushaltsnahe Dienstleistungen können bis zu 20.000 Euro pro Jahr als Sonderausgaben abgezogen werden, allerdings nur 20 Prozent dieser Kosten, maximal 4.000 Euro. Dies betrifft beispielsweise:
- Reinigungsdienste
- Gartenpflege und Landschaftsbau
- Fensterreinigung
- Schädlingsbekämpfung
- Heizungsinstallation und -reparatur durch Dienstleister (wenn nicht in den Handwerkerleistungen bereits erfasst)
Es ist wichtig zu beachten, dass diese beiden Tatbestände (Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen) nebeneinander geltend gemacht werden können. Die Obergrenze von 1.200 Euro für Handwerkerleistungen und 4.000 Euro für haushaltsnahe Dienstleistungen sind separate Grenzen.
Affektationsprinzip und teilweise Vermietung
Eine strategische Überlegung, die manche Eigenheimbesitzer anstellen, betrifft die teilweise Vermietung von Immobilienbereichen. Das Affektationsprinzip besagt, dass Einnahmen und Ausgaben nach dem Verhältnis des vermieteten zum selbstgenutzten Bereich aufgeteilt werden können. Wenn beispielsweise ein Eigenheimbesitzer ein Zimmer seiner Immobilie vermietet oder einen Flügel des Hauses ausgliedert, können die dem Vermietungsbereich zuzuordnenden Ausgaben abgezogen werden.
Ein Rechenbeispiel macht dies deutlich: Ein Hausbesitzer vermietet 20 Prozent seiner Immobilie als separate Einheit. Die jährlichen Unterhaltskosten (Material und Arbeitskosten) betragen 5.000 Euro. Hiervon sind 20 Prozent, also 1.000 Euro, dem Vermietungsbereich zuzuordnen. Diese 1.000 Euro
