Immobilien steuerfrei verschenken: So funktioniert es
Eine Immobilie ist oft das wertvollste Vermögen einer Familie. Klug weitergegeben spart sie hunderttausende Euro Schenkungsteuer. Der Schlüssel: die gesetzlichen Freibeträge, der 10-Jahres-Rhythmus und ein paar Gestaltungsmittel, die das Finanzrecht ausdrücklich erlaubt.
Freibeträge bei der Schenkungsteuer 2024
| Verhältnis | Freibetrag (alle 10 Jahre) | Steuerklasse |
|---|---|---|
| Ehegatte / eingetr. Partner | 500.000 € | I |
| Kind | 400.000 € | I |
| Enkelkind | 200.000 € | I |
| Eltern (Erwerb, nicht Schenkung) | 100.000 € | II |
| Geschwister, Nichten/Neffen | 20.000 € | II |
| Nicht Verwandte | 20.000 € | III |
Der 10-Jahres-Rhythmus: Die wichtigste Strategie
Alle 10 Jahre leben die Freibeträge komplett neu auf. Das bedeutet: Eine Immobilie im Wert von 800.000 Euro können Eltern an ein Kind potenziell so übertragen:
- 2014: 400.000 € steuerfrei verschenkt (Freibetrag 1. Periode)
- 2024: weitere 400.000 € steuerfrei (Freibetrag 2. Periode)
- Ergebnis: Keine Schenkungsteuer auf 800.000 € Immobilienwert
Bewertung der Immobilie: Oft unter Marktwert
Das Finanzamt bewertet Immobilien nach dem Grundbesitzwert (Ertragswert- oder Sachwertverfahren), der oft 10–20 % unter dem Verkehrswert liegt. Für vermietete Objekte gilt zusätzlich ein Bewertungsabschlag von 10 %.
| Objekt | Marktwert | Steuerwert (ca.) | Ersparnis |
|---|---|---|---|
| Eigengenutzt | 600.000 € | 510.000 € | 90.000 € |
| Vermietet | 600.000 € | 459.000 € | 141.000 € |
Nießbrauchvorbehalt: Schenken und trotzdem Miete kassieren
Sie übertragen die Immobilie, behalten sich aber ein lebenslanges Nutzungsrecht (Nießbrauch). Das reduziert den steuerpflichtigen Schenkungswert erheblich — weil der Nießbrauchswert abgezogen wird.
Familienheim: Steuerfrei an den Ehegatten
Das selbst genutzte Familienheim ist bei Schenkung an den Ehegatten komplett steuerfrei — ohne Freibetragsbegrenzung. Voraussetzung: der Beschenkte muss die Wohnung selbst bewohnen und mindestens 10 Jahre halten.
Grunderwerbsteuer bei Schenkungen
Schenkungen unter direkten Verwandten (Eltern-Kind, Großeltern-Enkel, Ehegatte) sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Bei anderen Personen fällt GrESt an!
Schritt-für-Schritt: Immobilien-Schenkung vorbereiten
- Steuerwert ermitteln (Gutachter oder Finanzamt-Bewertung)
- Freibeträge prüfen: Welche wurden in den letzten 10 Jahren genutzt?
- Nießbrauch oder Wohnrecht einplanen?
- Schenkungsvertrag vom Notar beurkunden lassen
- Schenkungssteuererklärung einreichen (Pflicht innerhalb 3 Monate)
- Grundbuch umschreiben lassen
- Nächste Schenkung in 10+ Jahren planen
Ja. Jedes Kind hat seinen eigenen Freibetrag von 400.000 €. Bei 2 Kindern sind also 800.000 € steuerfrei möglich — gleichzeitig, ohne Wartezeit.
Ja, innerhalb von 3 Monaten nach der Schenkung — auch wenn keine Steuer anfällt. Der Notar meldet Grundstücksschenkungen automatisch.
Das ist das Problem des Beschenkten: Er übernimmt die Anschaffungskosten des Schenkers. Liegt zwischen Schenkung und Verkauf keine 10-jährige Haltefrist (Spekulationsfrist), kann Einkommensteuer anfallen.
