Nießbrauch ist eines der mächtigsten Steuerspar-Instrumente für Immobilienbesitzer: Immobilie übertragen, Erträge behalten, Erbschaftsteuer sparen. So funktioniert es.
Was ist Nießbrauch?
Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB) ist das Recht, eine fremde Sache vollständig zu nutzen und die Früchte (Erträge) zu ziehen. Bei Immobilien: Der Nießbrauchberechtigte erhält das Recht, in der Immobilie zu wohnen oder sie zu vermieten und die Mieterträge zu behalten — obwohl er nicht mehr Eigentümer ist. Der Eigentümer (z.B. das Kind) darf die Immobilie nicht selbst nutzen, solange der Nießbrauch besteht.
Steuerlicher Vorteil: Reduzierter Schenkungswert
Das Nießbrauch-Modell senkt den erbschaft- und schenkungsteuerlichen Wert der Immobilie erheblich. Wenn Eltern eine Immobilie an Kinder verschenken, aber sich das Nießbrauchrecht vorbehalten, muss nur der um den Nießbrauchswert geminderte Wert versteuert werden. Der Nießbrauchswert errechnet sich aus dem Jahreswert der Nutzung (z.B. Mieteinnahmen oder Wohnwert) multipliziert mit einem altersabhängigen Vervielfältiger.
Beispiel: Elternteil, 65 Jahre, Nießbrauchsrecht an Wohnung mit Jahreswert 12.000 Euro. Vervielfältiger: 11,214 (lt. BMF-Tabelle). Nießbauchwert: 134.568 Euro. Wohnung Gesamtwert: 500.000 Euro. Schenkungswert für Kind: 500.000 − 134.568 = 365.432 Euro. Kinderfreibetrag 400.000 Euro deckt das ab — Schenkungsteuer: 0 Euro!
| Alter Nießbraucher | Vervielfältiger (§ 14 BewG) |
|---|---|
| 50 Jahre | 15,036 |
| 60 Jahre | 12,566 |
| 65 Jahre | 11,214 |
| 70 Jahre | 9,767 |
| 75 Jahre | 8,075 |
Einkommensteuerliche Behandlung
Beim Vorbehaltsnießbrauch (Eltern schenken Immobilie, behalten Nießbrauch) versteuern die Eltern weiterhin die Mieteinnahmen — und können weiterhin alle Werbungskosten inkl. AfA absetzen. Beim Zuwendungsnießbrauch (Kind erhält Eigentum, Dritter erhält Nießbrauch) versteuert der Nießbraucher die Mieteinkünfte. Die Gestaltung muss zum Einkommensteuersatz der Beteiligten optimiert werden.
- ✓ Nießbrauch notariell eintragen lassen (Grundbucheintragung)
- ✓ Jahreswert des Nießbrauchs berechnen (Mieteinnahmen oder Mietwert)
- ✓ Vervielfältiger je nach Alter des Nießbrauchberechtigten aus BMF-Tabelle entnehmen
- ✓ Einkommensteuer: Nießbraucher versteuert Mieteinkünfte, setzt AfA ab
- ✓ 10-Jahres-Frist für Schenkungsteuer-Freibetrag: nächste Übertragung frühestens 10 Jahre danach
