Steuern beim Immobilienkauf – Die erste Hürde
Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Entscheidung im Leben. Doch bevor Sie die Schlüssel in Händen halten, kommen erhebliche Nebenkosten auf Sie zu – und viele davon sind steuerlich relevant. Die Grunderwerbsteuer ist dabei oft die größte Überraschung für unerfahrene Käufer. Je nach Bundesland variiert dieser Steuersatz erheblich: Während Baden-Württemberg mit 5,0 % relativ moderat liegt, müssen Käufer in Berlin, Brandenburg und Schleswig-Holstein 6,0 % bis 6,5 % kalkulieren. Dies bedeutet bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro eine Steuerbelastung zwischen 20.000 Euro und 26.000 Euro – ein erheblicher Betrag, der direkt nach dem Notartermin fällig wird.
Die Berechnung der Grunderwerbsteuer erfolgt nach § 10 GrEStG auf Basis des Kaufpreises zuzüglich aller Nebenleistungen. Das bedeutet: Wenn der Verkäufer Möbel, Gartengestaltung oder andere bewegliche Gegenstände in den Gesamtpreis einrechnet, kann eine sogenannte Kaufpreisaufspaltung sinnvoll sein. Allerdings ist das Finanzamt bei unrealistischen Aufteilungen skeptisch. Eine Abspaltung von 5.000 Euro für alte Möbel bei einem 500.000-Euro-Haus wird anerkannt; eine Abspaltung von 50.000 Euro hingegen vermutlich nicht.
Neben der Grunderwerbsteuer fallen Notarkosten an, die nach dem Gerichtsgebührengesetz (GNotKG) geregelt sind. Für einen Kaufpreis von 400.000 Euro betragen die Notargebühren etwa 2.000 Euro bis 2.400 Euro. Diese Kosten sind zwar nicht direkt steuerlich abzugsfähig, zählen aber zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöhen die Anschaffungsbasis für die spätere Abschreibung (AfA). Dasselbe gilt für Maklergebühren, die üblicherweise zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises betragen.
Kaufpreisaufteilung in Boden und Gebäude
Ein entscheidender Punkt für Kapitalanleger und zur Selbstnutzung vorgesehene Immobilien ist die richtige Aufteilung des Kaufpreises zwischen Grundstück (Boden) und Gebäude. Der Grund: Nur der Gebäudeanteil darf über § 7 Abs. 4 und § 7 Abs. 5 EStG abgeschrieben werden. Der Bodenanteil dagegen ist nicht abschreibungsfähig und erhöht auch nicht die Veräußerungsgewinn-Berechnung im selben Maße wie das Gebäude.
Die typische Aufteilung liegt zwischen 20 % (für urbane Grundstücke) und 50 % (für ländliche Grundstücke mit hohem Flächenanteil) für den Bodenanteil. Eine häufig verwendete Methode ist die Vergleichswertmethode nach amtlichen Grundstückswertstatistiken oder die Sachwertmethode. Beispiel: Sie kaufen ein Mehrfamilienhaus für 500.000 Euro. Das Gutachten ergibt einen Bodenanteil von 30 %, also 150.000 Euro, und einen Gebäudeanteil von 350.000 Euro. Nur diese 350.000 Euro plus Anschaffungsnebenkosten bilden die AfA-Basis.
Vorsicht ist geboten bei der Kommunikation mit dem Finanzamt. Die Aufteilung sollte dokumentiert und begründet sein. Eine willkürliche Festlegung führt zu Nachfragen und im schlimmsten Fall zu Schätzungen durch den Betriebsprüfer. Eine professionelle Bewertung durch einen Sachverständigen ist daher für größere Objekte eine Investition, die sich amortisiert.
Laufende Steuerpflichten im Besitz – Die jährliche Abrechnung
Im laufenden Besitz einer Immobilie entstehen für Eigentümer vielfältige Steuerverpflichtungen. Die wichtigste ist die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen, wenn Sie die Immobilie vermieten. Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 EStG sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Einkünfte aus Kapitalvermögen und werden zu Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert – üblicherweise zwischen 19 % und 45 % (plus Solidaritätszuschlag und eventuell Kirchensteuer).
Hier greift jedoch das Großzügigkeitsprinzip: Alle Aufwendungen, die der Generierung dieser Mieteinnahmen dienen, sind abzugsfähig. Dazu gehören Instandhaltungsreparaturen, Maklergebühren für Mietersuche, Versicherungen, Hausverwaltungsgebühren, Grundsteuer und sogar Fahrtkosten zur Immobilie. Ein häufiger Fehler: Die Unterscheidung zwischen Instandhaltung (sofort abzugsfähig) und Instandsetzung (Kapitalreparatur, über Abschreibung) wird verwechselt.
Nach § 7 Abs. 4 EStG können Sie bei Wohngebäuden, die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt wurden, die Anschaffungskosten des Gebäudeteils über 50 Jahre linear abschreiben. Das sind 2,0 % pro Jahr. Bei einem Gebäudeanteil von 350.000 Euro beträgt die jährliche AfA also 7.000 Euro – ein Betrag, den Sie direkt von Ihren Mieteinnahmen abziehen dürfen, ohne dass Geld aus der Tasche fließt. Dies ist eine der wertvollsten Steuervergünstigungen für Immobilienbesitzer.
Für Betriebsgebäude und Geschäftsbauten gilt eine kürzere Abschreibungsdauer von 20 Jahren (5,0 % jährlich) nach § 7 Abs. 5 EStG. Dies ist relevant, wenn Sie beispielsweise ein Bürogebäude oder ein Geschäftshaus besitzen.
Rechenbeispiel: Die jährliche Steuerersparnis durch AfA
Betrachten wir ein konkretes Szenario: Sie kaufen ein Mehrfamilienhaus für 480.000 Euro (brutto inkl. Nebenkosten). Die Aufteilung ergibt einen Gebäudeanteil von 360.000 Euro und einen Bodenanteil von 120.000 Euro. Die Mieteinnahmen betragen 36.000 Euro jährlich. Laufende Kosten (Verwaltung, Versicherung, Instandhaltung, Grundsteuer) summieren sich auf 14.000 Euro.
Einkünfte aus Vermietung ohne Betrachtung der AfA:
- Mieteinnahmen: 36.000 Euro
- Abzug laufender Kosten: -14.000 Euro
- Zwischensumme: 22.000 Euro
Mit Abschreibung:
- Mieteinnahmen: 36.000 Euro
- Abzug laufender Kosten: -14.000 Euro
- Abschreibung (360.000 Euro ÷ 50 Jahre): -7.200 Euro
- Zu versteuernde Einkünfte: 14.800 Euro
Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 % sparen Sie durch die AfA Steuern von 3.024 Euro pro Jahr (7.200 Euro × 42 %). Über 50 Jahre summiert sich dies zu 151.200 Euro Steuerersparnis – obwohl Sie de facto kein Geld dafür ausgeben, sondern nur eine buchhalterische Abschreibung vornehmen.
Grundsteuer – Der oft unterschätzte Dauerkostenposten
Ein weiterer Bestandteil der jährlichen Steuerlast ist die Grundsteuer nach dem Grundsteuergesetz (GrStG). Diese wird von den Kommunen erhoben und liegt bei durchschnittlich 0,3 % bis 0,6 % des Immobilienwerts pro Jahr, variiert aber regional erheblich. In München zahlen Sie durchschnittlich etwa 390 Euro pro Jahr für ein Einfamilienhaus im Wert von 600.000 Euro, in strukturschwächeren Regionen können es auch 60 Euro sein.
Die Grundsteuer
