Warum die Nachsteuerrendite entscheidend ist
Die Bruttomietrendite wird oft als erstes Maß zur Beurteilung einer Immobilieninvestition herangezogen. Sie beträgt beispielsweise bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro und einer Jahreskaltmiete von 25.000 Euro exakt 5 Prozent. Doch diese Quote täuscht erheblich über die tatsächliche Rentabilität hinweg. Schließlich muss der Investor nicht nur die Maklergebühren und Notargebühren berappen, sondern auch mit laufenden Betriebskosten, Instandhaltungsrückstellungen und vor allem mit Einkommensteuer rechnen.
Die Nettomietrendite berücksichtigt zumindest die Nebenkosten und Maklergebühren im Kaufpreis. Sie ist damit aussagekräftiger als die Bruttovariante, ignoriert aber vollständig die Steuerlast des Eigentümers. Genau hier setzt die Nachsteuerrendite an: Sie zeigt erstmals die tatsächliche Rendite, die dem Investor nach Abzug aller Steuern verbleibt. Erst dieses Maß ermöglicht eine fundierte Investitionsentscheidung.
Die drei Renditemaße im Überblick und Vergleich
Um die unterschiedlichen Renditemaße präzise einordnen zu können, ist ein systematischer Vergleich notwendig. Jedes Maß beantwortet eine spezifische Frage und berücksichtigt unterschiedliche Kostenarten und Steuerwirkungen.
Die Bruttomietrendite ist die einfachste Kennzahl und wird berechnet, indem die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis dividiert und das Ergebnis mit 100 multipliziert wird. Sie gibt lediglich an, wie viel Prozent des investierten Kapitals jährlich als Rohertrag zurückkommt. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro und Jahreskaltmieten in Höhe von 12.000 Euro ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4 Prozent. Diese Quote ignoriert jedoch sowohl die Kaufnebenkosten als auch sämtliche laufenden Betriebskosten und Steuern.
Die Nettomietrendite stellt eine deutliche Verbesserung dar. Sie zieht von der Jahreskaltmiete die Nebenkosten ab und berücksichtigt im Nenner auch die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer (gemäß § 1 GrEStG), Maklergebühren und Notargebühren. Nehmen wir das Beispiel einer Immobilie mit 12.000 Euro Jahreskaltmiete und 3.000 Euro jährlichen Nebenkosten. Die Nettojahresmieteinnahmen liegen somit bei 9.000 Euro. Beträgt der Kaufpreis 300.000 Euro und die Kaufnebenkosten 30.000 Euro (Grunderwerbsteuer mit üblicherweise 5 bis 6,5 Prozent, Makler und Notar), ergibt sich eine Nettomietrendite von etwa 2,73 Prozent. Diese Quote zeigt bereits realistischer, wie rentabel die Investition tatsächlich ist – Steuern sind aber weiterhin nicht berücksichtigt.
Die Nachsteuerrendite schließlich ist das aussagekräftigste Maß. Sie berücksichtigt zusätzlich die Einkommensteuer und Gewerbesteuer, die auf die Mieteinnahmen anfallen. Für die meisten Privatpersonen ist gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 2 EStG die Einkommensteuer maßgeblich. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent und den o.g. Nettoeinnahmen von 9.000 Euro beträgt die jährliche Steuerlast 3.780 Euro. Es verbleiben dem Investor nur noch 5.220 Euro, was einer Nachsteuerrendite von nur noch 1,57 Prozent entspricht.
Rechenbeispiel 1: Einfamilienhaus in mittlerer Lage
Betrachten wir ein konkretes Fallbeispiel: Ein Investor kauft ein Einfamilienhaus für 400.000 Euro. Die Maklergebühr beträgt 3 Prozent (12.000 Euro), die Notargebühr und Grundbuchgebühren belaufen sich auf 2 Prozent (8.000 Euro). Die Grunderwerbsteuer liegt bei 6,5 Prozent (26.000 Euro). Die Gesamtkaufnebenkosten betragen damit 46.000 Euro, die Gesamtinvestition liegt bei 446.000 Euro.
Die monatliche Kaltmiete wird mit 1.400 Euro festgesetzt, dies entspricht einer Jahreskaltmiete von 16.800 Euro und einer Bruttomietrendite von 4,2 Prozent (16.800 / 400.000 × 100). Die jährlichen Nebenkosten (Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Versicherungen) betragen 3.600 Euro. Die Nettomieteinnahmen liegen damit bei 13.200 Euro jährlich.
Die Nettomietrendite berechnet sich wie folgt: (13.200 / 446.000) × 100 = 2,96 Prozent. Der Investor hat also nach Deckung aller laufenden Kosten eine Quote von knapp 3 Prozent.
Nun zur entscheidenden Steuerlast: Der Investor befinde sich in der Spitzensteuersatzzone von 42 Prozent gemäß § 32a Abs. 1 EStG. Die Mieteinnahmen von 13.200 Euro werden mit 42 Prozent besteuert, die Steuerlast beträgt 5.544 Euro. Nach Abzug der Steuern verbleiben 7.656 Euro. Die Nachsteuerrendite berechnet sich wie folgt: (7.656 / 446.000) × 100 = 1,72 Prozent. Die Steuerwirkung hat die Rendite also um mehr als die Hälfte reduziert.
Rechenbeispiel 2: Mehrfamilienhaus in Großstadt mit Darlehen
Ein zweites Beispiel zeigt die Bedeutung der Nachsteuerrendite bei einem größeren Objekt mit Fremdfinanzierung. Der Kaufpreis für ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten liegt bei 800.000 Euro. Die Kaufnebenkosten betragen insgesamt 92.000 Euro (Makler 3 Prozent = 24.000 Euro, Notar und Grundbuch 2 Prozent = 16.000 Euro, Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent = 52.000 Euro). Die Gesamtinvestition beläuft sich auf 892.000 Euro.
Der Investor finanziert das Objekt zur Hälfte mit einem Darlehen über 446.000 Euro zu einem Zinssatz von 3,5 Prozent pro Jahr. Dies führt zu Zinszahlungen von 15.610 Euro jährlich. Die jährliche Gesamtkaltmiete aus vier Wohnungen liegt bei 48.000 Euro, die jährlichen Nebenkosten betragen 12.000 Euro. Dies ergibt Nettomieteinnahmen von 36.000 Euro.
Für die Berechnung der steuerpflichtigen Einkünfte werden gemäß § 8 Abs. 1 EStG die Schuldzinsen von 15.610 Euro abgezogen. Zusätzlich wird eine Instandhaltungsrücklage von 10 Prozent des Mietaufkommens angesetzt, was 4.800 Euro entspricht. Der steuerpflichtige Gewinn liegt damit bei 36.000 - 15.610 - 4.800 = 15.590 Euro. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent ergibt sich eine Steuerlast von 6.548 Euro.
Nach Steuern und Darlehensrückzahlung (angenommen 15.000 Euro jährlich für Tilgung und Zinsen zusammen) verbleibt ein Nettocashflow von 36.000 - 15.610 - 6.548 = 13.842 Euro. Bezogen auf das Eigenkapital von 446.000 Euro ergibt sich eine Nachsteuerrendite von 3,1 Prozent – ein deutlich besseres Ergebnis als beim ersten Beispiel, da die Schuldzinsen steuersenkend wirken.
Berücksichtigung von Abschreibungen und Werbungskosten
Ein entscheidender Faktor bei der Berechnung der Nachsteuerrendite sind Abschreibungen und Werbungskosten, die gemäß § 7 und § 9 EStG von den Mieteinnahmen abzugsfäh
