Tipp 1: Kaufpreisaufteilung schriftlich festlegen
Der Kaufpreis wird aufgeteilt in Bodenwert (nicht abschreibbar) und Gebäudewert (abschreibbar per AfA). Diese Aufteilung ist entscheidend für Ihre späteren Steuererleichterungen. Fordern Sie eine faire Aufteilung im Kaufvertrag — oder beauftragen Sie ein Wertgutachten. Die meisten Makler und Verkäufer werden versuchen, den Bodenwert zu minimieren, um die Immobilie teurer wirken zu lassen. Das ist ein großer Fehler aus steuerlicher Sicht.
Nach § 7 Abs. 4 EStG können Sie den Gebäudewert über 50 Jahre als Gebäudeabschreibung (AfA) von der Steuer absetzen. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro mit einem geschätzten Gebäudewert von 300.000 Euro ergibt sich eine jährliche Abschreibung von 6.000 Euro (300.000 Euro ÷ 50 Jahre). Das reduziert Ihr zu versteuerndes Einkommen Jahr für Jahr.
Beauftragte ein unabhängiger Sachverständiger wird vom Finanzamt respektiert und ist eine sichere Grundlage, sollte es zu einer Betriebsprüfung kommen. Die Kosten für ein solches Gutachten liegen typischerweise zwischen 1.500 und 3.000 Euro — eine rentable Investition, die sich in wenigen Jahren durch Steuereinsparungen amortisiert.
Tipp 2: Inventar separat ausweisen
Küche, Einbauschränke, Sauna, Bodenbeläge und andere Inventargegenstände sollten im Kaufvertrag separat mit eigenem Kaufpreis ausgewiesen werden. Diese Gegenstände gelten als bewegliches Vermögen und unterliegen anderen steuerlichen Regelungen als die Immobilie selbst. Ein weiterer großer Vorteil: Inventargegenstände können schneller abgeschrieben werden.
Nach § 7 Abs. 1 EStG beträgt die Abschreibungsdauer für Möbel und Einrichtungsgegenstände nur 13 Jahre (Mischabschreibung), während das Gebäude 50 Jahre dauert. Das bedeutet deutlich höhere jährliche Abschreibungsquoten in den ersten Jahren. Eine hochwertige Einbauküche im Wert von 30.000 Euro kann somit mit etwa 2.310 Euro pro Jahr abgeschrieben werden (30.000 Euro ÷ 13 Jahre).
Wichtig: Das Finanzamt wird eine unrealistische Aufteilung anzweifeln. Lassen Sie sich von einem Sachverständigen bestätigen, dass die Preise marktgerecht sind. Eine pauschale Aufteilung ohne Begründung führt schnell zu Nachzahlungen und Strafzinsen.
Tipp 3: Eigennutzung oder Vermietung richtig planen
Ob Sie die Immobilie selbst nutzen oder vermieten, hat große steuerliche Konsequenzen. Bei Eigennutzung als Hauptwohnsitz gibt es zwar keine Mieteinnahmen zu versteuern, aber auch keine Abschreibungsmöglichkeiten nach § 7 EStG. Bei Vermietung können Sie Abschreibungen, Instandhaltungskosten, Zinsen und Maklergebühren als Werbungskosten geltend machen.
Ein konkretes Rechenbeispiel verdeutlicht den Unterschied: Angenommen, Sie kaufen eine Immobilie für 400.000 Euro, davon 250.000 Euro Gebäudewert. Die jährliche AfA beträgt 5.000 Euro. Bei einem Steuersatz von 42 Prozent sparen Sie pro Jahr 2.100 Euro an Steuern. Nach 10 Jahren sind das 21.000 Euro — völlig steuerfrei.
Allerdings: Wenn Sie später verkaufen und die Immobilie weniger als ein Jahr vermietet war, fallen Spekulationssteuern nach § 23 Abs. 1 EStG an. Planen Sie langfristig, wenn Sie wegen der Abschreibungen vermietest wollen. Idealerweise mindestens 10 bis 20 Jahre.
Tipp 4: Finanzierungskosten intelligent nutzen
Kreditgebühren, Maklergebühren, Notargebühren und Grunderwerbsteuer können nicht als Abschreibung geltend gemacht werden. Sie müssen jedoch beachten, dass Zinsen für Kredite, die zur Finanzierung einer Mietobjekts dienen, vollständig als Werbungskosten absetzbar sind. Dies ist in § 4 Abs. 8a EStG geregelt.
Bei einem Darlehen von 300.000 Euro zu 4,5 Prozent Zinsen pro Jahr zahlen Sie 13.500 Euro Zinsen. Sind diese einer Mietobjekt zugeordnet, senken sie Ihre Steuerlast um etwa 5.670 Euro jährlich (bei 42 Prozent Steuersatz). Das ist ein erheblicher Vorteil.
Wichtig: Halten Sie alle Darlehenspapiere, Tilgungspläne und Kontoauszüge auf. Das Finanzamt will nachvollziehen können, dass die Zinsen tatsächlich für die Immobilie gezahlt wurden. Eine klare Zuordnung des Darlehens im Kaufvertrag macht dies deutlich.
Überlegen Sie auch, ob eine Teilfinanzierung sinnvoll ist. Manchmal ist es steuerlich vorteilhaft, einen kleineren Kreditbetrag zu wählen, um die Zinsbelastung zu optimieren — besonders wenn Sie hohe Eigenkapitalquoten haben.
Tipp 5: Grunderwerbsteuer — Sparmaßnahmen nutzen
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) liegt in den meisten Bundesländern zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro zahlen Sie in Bayern 3,5 Prozent, also 17.500 Euro. In Nordrhein-Westfalen mit 6,5 Prozent wären es 32.500 Euro — ein Unterschied von 15.000 Euro allein durch die geografische Lage.
Nach § 3 Nr. 6a GrEStG gilt eine wichtige Ausnahme: Wenn Eheleute oder Lebenspartner eine Immobilie zusammen kaufen und diese selbst bewohnen, wird die Grunderwerbsteuer nur auf den halben Kaufpreis berechnet. Das spart bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro in NRW etwa 16.250 Euro Steuern.
Ein weiterer Trick: Inventar und Grundstück sollten in der Vertragskalkulation getrennt aufgelistet werden. Die Inventarübernahme ist in vielen Bundesländern nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Beispiel: Ein Kaufpreis von 500.000 Euro wird aufgeteilt in 450.000 Euro für das Grundstück plus Gebäude und 50.000 Euro für die Inventarisierung. Damit sparen Sie in NRW 3.250 Euro Grunderwerbsteuer (50.000 Euro × 6,5 Prozent).
Tipp 6: Notarkosten und Grundbucheintrag optimieren
Der Notar ist Pflicht beim Immobilienkauf — das lässt sich nicht sparen. Die Notargebühren richten sich nach dem Kaufpreis und liegen typischerweise zwischen 1 und 1,5 Prozent. Bei 500.000 Euro Kaufpreis zahlen Sie etwa 5.000 bis 7.500 Euro Notargebühren.
Was viele nicht wissen: Diese Kosten können unter bestimmten Voraussetzungen in die Anschaffungskosten eingerechnet werden. Das ist wichtig für die spätere Berechnung von Gewinnsteuern beim Verkauf. Nach § 255 BGB und den entsprechenden Steuerregeln gehören Notargebühren zu den Anschaffungsnebenkosten.
Auch die Grundbuchgebühr gehört zu den Anschaffungsnebenkosten und kann zu den Herstellungskosten oder Anschaffungskosten addiert werden. Bei einem Verkauf nach mehr als 10 Jahren (Haltefrist für Mietobjekte) wird diese Anschaffungskostenbasis wieder relevant. Bewahren Sie daher alle Unterlagen auf.
Ein Tipp für Sparer: Erkundigen Sie sich beim Notar nach den exakten Gebühren im Voraus. Manche Notare bieten kleine Rab
