Grundlagen: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Die Vermietung einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses ist eine profitable Investition, die unter die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 Abs. 1 EStG fällt. Dies gilt unabhängig davon, ob Sie als Privatperson, in einer Personengesellschaft oder über eine Kapitalgesellschaft tätig sind. Die Einkünfte errechnen sich nach der Formel: Einnahmen abzüglich Betriebsausgaben. Dieser Überschussrechnung unterliegen Freiberufler und Gewerbetreibende gleichermaßen, sofern die Vermietung nicht ins Betriebsvermögen gehört.
Entscheidend ist zunächst die Frage, ob Sie eine gewerbliche oder private Vermietung betreiben. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs liegt eine gewerbliche Tätigkeit vor, wenn die Vermietung in einem größeren Umfang erfolgt – etwa bei mehreren Objekten oder besonders intensiver Nutzung. Für eine einzelne Ferienwohnung ist dies eher selten der Fall. Daher werden die meisten Ferienhaus-Vermietungen als private Vermietung behandelt und unterliegen den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG.
Vermietung versus Eigennutzung: Korrekte Aufteilung der Kosten
Eine besondere Herausforderung bei Ferienwohnungen besteht darin, dass diese häufig sowohl vermietet als auch privat genutzt werden. Dies ist insofern problematisch, als nur die dem Vermietungszweck zuzurechenbaren Aufwendungen als Betriebsausgaben abzugsfähig sind. Nach § 4 Abs. 5 EStG und ständiger Rechtsprechung müssen die Kosten deshalb nach dem Verhältnis der Nutzungstage aufgeteilt werden.
Die Berechnung erfolgt nach folgendem Schlüssel: (Vermietungstage ÷ Gesamttage des Jahres) × Gesamtkosten = abzugsfähige Kosten. Als Gesamttage gelten alle 365 Tage des Jahres – auch Tage, an denen die Wohnung leerstand. Vermietungstage sind Tage, an denen die Wohnung tatsächlich vermietet wurde oder hätte vermietet werden können, wenn sie angeboten wurde.
Wichtig: Sofern die Ferienwohnung ganzjährig zur Vermietung angeboten wird und kein Eigennutzungsvorbehalt besteht – Sie also kein Recht zu privatem Zugriff reservieren – können auch Leerstandskosten zu 100 Prozent abgesetzt werden. Dies ist eine großzügigere Regelung, die der Finanzbehörde oft schwer zu vermitteln ist und detaillierter Dokumentation bedarf.
Rechenbeispiel 1: Gemischte Nutzung
Sie besitzen eine Ferienwohnung in Bayern, die Sie an 220 Tagen im Jahr vermietet haben. An 80 Tagen haben Sie die Wohnung selbst genutzt. Die restlichen 65 Tage war sie leer. Die jährlichen Nebenkosten (Heizung, Wasser, Strom, Abfallwirtschaft) betragen 3.600 Euro.
Berechnung: (220 Tage ÷ 365 Tage) × 3.600 Euro = 0,603 × 3.600 Euro = 2.170,80 Euro abzugsfähige Betriebsausgaben. Die restlichen 1.429,20 Euro können nicht abgesetzt werden, da sie der privaten Nutzung zuzurechnen sind.
Abzugsfähige Betriebsausgaben im Detail
Als Vermieter einer Ferienwohnung können Sie eine breite Palette von Aufwendungen geltend machen. Dies ist einer der wesentlichen Vorteile der Vermietungstätigkeit, denn durch intelligente Kostengestaltung lässt sich die Steuerlast erheblich reduzieren.
Nebenkosten und Versorgungsleistungen: Heizkosten, Stromkosten, Wasserversorgung und Abwasserentsorgung sind vollständig abzugsfähig – zumindest wenn die Wohnung nur vermietet wird. Bei gemischter Nutzung ist die oben beschriebene Aufteilung notwendig. Die durchschnittlichen Betriebskosten für eine Ferienwohnung liegen zwischen 1.500 und 4.500 Euro pro Jahr, je nach Lage, Ausstattung und Heizungsart.
Instandhaltung und Reparaturen: Reparaturen sind sofort abzugsfähig (§ 4 Abs. 3 EStG), etwa wenn ein Fenster bricht, die Heizung ausfällt oder die Dachziegel beschädigt sind. Regelmäßige Wartungskosten gehören ebenfalls hierher. Anders verhält es sich mit Verbesserungen und Modernisierungen – diese sind Herstellungskosten und müssen über die Abschreibung (Depreziation) erfasst werden.
Abschreibung (Depreziation): Wenn Sie ein Ferienhaus kaufen, können Sie den Gebäudewert über 50 Jahre linear abschreiben (2 Prozent pro Jahr nach § 7 Abs. 4 EStG). Der Grund wird nicht abgeschrieben. Die Abschreibung ist eine nicht-monetäre Aufwendung, die Ihre zu versteuernden Einkünfte mindert. Beispiel: Kaufpreis 400.000 Euro, hiervon 320.000 Euro auf das Gebäude entfallend. Jährliche Abschreibung: 320.000 ÷ 50 = 6.400 Euro.
Eine vollständige Übersicht abzugsfähiger Betriebsausgaben umfasst:
- Grundsteuer und Grundsteuer-Nachzahlungen
- Gebäude- und Haftpflichtversicherungen
- Verwaltungsgebühren und Gebühren des Hausverwalters (falls vorhanden)
- Kosten für Makler, falls beim Verkauf fällig (Maklergebühr ist nicht sofort abzugsfähig, sondern zu aktivieren)
- Maklergebühren beim Vermietungsgeschäft (Vermietungsmakler)
- Kosten für Reinigung und Endreinigung zwischen den Gästen
- Gärtnerische Arbeiten und Gartenpflege
- Schornsteinfeger und TÜV-Gebühren
- Werbungskosten für die Vermietung (Maklerportale, Anzeigen, Website)
- Telefonkosten und Internetgebühren (anteilig)
- Möbel und Einrichtung (durch Abschreibung über mehrere Jahre)
- Handwerkerkosten und Arbeitskosten für Reparaturen
- Zinsaufwendungen aus Darlehen zur Finanzierung
- Rechtsberatung und Steuerberatung
Rechenbeispiel 2: Vollständige Kostenrechnung
Sie vermieten eine Ferienwohnung mit folgendem jährlichen Kostenaufwand (100% Vermietung angenommen):
- Nebenkosten: 3.200 Euro
- Grundsteuer: 800 Euro
- Gebäudeversicherung: 1.200 Euro
- Reinigung und Endreinigung: 2.400 Euro
- Maklergebühren (Vermietung): 1.500 Euro
- Werbungskosten (Online-Portale): 600 Euro
- Handwerkerrechnungen: 1.800 Euro
- Abschreibung Gebäude: 6.400 Euro
- Kreditzinskupon: 4.000 Euro
Summe Betriebsausgaben (ohne Abschreibung): 15.500 Euro Summe mit Abschreibung: 21.900 Euro Bei einer jährlichen Mieteinnahme von 18.000 Euro errechnet sich der Überschuss wie folgt: 18.000 Euro Einnahmen – 15.500 Euro laufende Ausgaben = 2.500 Euro positiv. Die Abschreibung von 6.400
