WG-Zimmer vermieten: Steuern, Werbungskosten & Freibetrag 2026

Untervermietung in der gemieteten Wohnung – Rechtliche Grundlagen und steuerliche Besonderheiten

Die Untervermietung von Zimmern in einer gemieteten Wohnung ist eine weit verbreitete Praxis, insbesondere in Großstädten, wo Wohnraum knapp und teuer ist. Viele Mieter finanzieren sich ihre eigene Miete teilweise oder ganz durch die Vermietung einzelner Zimmer an Mitbewohner. Doch wer als Mieter Zimmer untervermietet, sollte sich zunächst bewusst sein, dass dies nicht automatisch erlaubt ist. Der Mietvertrag mit dem Vermieter der Gesamtwohnung regelt meist explizit, ob und unter welchen Bedingungen eine Untervermietung zulässig ist.

Rechtlich gilt grundsätzlich: Wer nur einen Teil der Mietwohnung untervermietet, benötigt die Zustimmung des Vermieters (§ 540 Abs. 1 BGB). Der Vermieter darf diese Zustimmung jedoch nicht ohne sachlichen Grund ablehnen. Ein sachlicher Grund ist etwa gegeben, wenn der Untermieter wirtschaftlich nicht bondig ist oder Bedenken hinsichtlich ruhestörender Zustände bestehen. Wichtig ist: Die Zustimmung sollte schriftlich erfolgen, um später Disputes zu vermeiden.

Steuerlich spielt die Untervermietung eine etwas andere Rolle. Die Einnahmen aus der Untervermietung von Zimmern werden als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (VuV) gemäß § 21 EStG eingeordnet. Dies bedeutet, dass diese Einnahmen grundsätzlich der Einkommensteuer unterliegen, allerdings mit wichtigen Ausnahmen und Besonderheiten, auf die wir später noch eingehen werden.

Die 520-Euro-Freigrenze für gelegentliche Untervermietung

Eine der wichtigsten steuerlichen Erleichterungen für Untermieter ist die sogenannte Freigrenze nach § 22 Nr. 3 EStG. Diese regelt, dass Einnahmen aus gelegentlicher Vermietung von Wohnraum bis zu 520 Euro pro Kalenderjahr steuerfrei bleiben. Diese Freigrenze ist von erheblicher praktischer Bedeutung, da sie viele kleine Untervermietungen vollständig aus der Besteuerung herausnimmt.

Wichtig ist jedoch das Wort „gelegentlich": Diese Freigrenze gilt nur dann, wenn die Untervermietung nicht regelmäßig und nicht als wirtschaftliche Geschäftstätigkeit erfolgt. Wer beispielsweise dauerhaft und planmäßig Zimmer vermietet, kann diese Freigrenze nicht in Anspruch nehmen. Die Finanzbehörden prüfen hier vor allem, ob eine Gewinnerzielungsabsicht erkennbar ist. Wird ein Zimmer etwa nur für wenige Monate im Jahr untermietweise vergeben – beispielsweise Austauschstudenten während des Sommersemesters – kann die Freigrenze angewendet werden.

Ein praktisches Rechenbeispiel verdeutlicht die Funktionsweise: Angenommen, Lisa vermietet in ihrer Drei-Zimmer-Wohnung ein Zimmer gelegentlich für zwei Monate im Jahr an einen Austauschstudenten. Hierfür erhält sie 500 Euro pro Monat, also insgesamt 1.000 Euro pro Jahr. Da ihre Untervermietung gelegentlich erfolgt und unter den Schwellenwert von 520 Euro pro Jahr bleiben könnte, wäre sie steuerfrei – vorausgesetzt, sie übersteigt die 520-Euro-Grenze nicht. Allerdings liegt ihre Jahreseinnahme bei 1.000 Euro über der Grenze. Sie müsste daher alle 1.000 Euro versteuern.

Dauermieteinnahmen und regelmäßige Zimmeruntervermietung

Sobald die Untervermietung regelmäßig erfolgt und damit das Merkmal der „Gelegenheit" verloren geht, gelten andere Regeln. Wer beispielsweise dauerhaft eines oder mehrere Zimmer vermietet, muss diese Einnahmen vollständig als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Dabei spielt es keine Rolle, ob nur ein einzelnes Zimmer vermietet wird oder mehrere. Die Regelmäßigkeit ist das ausschlaggebende Kriterium.

Der Vorteil bei der Einstufung als regelmäßige Vermietung liegt darin, dass man dann Werbungskosten in vollem Umfang geltend machen kann. Das ist ein wesentlicher Unterschied zur gelegentlichen Vermietung. Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG wird nämlich ein Werbungskostenabzug grundsätzlich gewährt. Das heißt: Man kann die tatsächlich anfallenden Kosten von den Einnahmen abziehen.

Diese Werbungskosten umfassen unter anderem:

• Den anteiligen Anteil der Bruttomiete (wenn man selbst nur Mieter ist)
• Nebenkosten wie Strom, Wasser, Heizung für den untervermieteten Bereich
• Maklergebühren bei der Vermietung des Zimmers
• Renovierungs- und Instandhaltungskosten
• Möblierung und Einrichtung (Absetzung über mehrere Jahre)
• Versicherungen und Maklerprovisionen
• Verwaltungskosten und Kontoführungsgebühren

Ein zweites Rechenbeispiel zeigt die praktische Auswirkung: Marco vermietet dauerhaft zwei Zimmer in seiner Vier-Zimmer-Wohnung. Seine monatliche Bruttomiete beträgt 1.200 Euro, die Nebenkostenabrechnung im Jahr beträgt 800 Euro. Pro Zimmer erhält er 450 Euro Miete. Die Jahreseinnahmen betragen also 10.800 Euro (2 × 450 × 12 Monate). Sein anteiliger Anteil an der Wohnung beträgt 50 Prozent (2 von 4 Zimmern), die Mietkosten für die untervermietete Fläche betragen daher monatlich etwa 600 Euro (50 Prozent von 1.200 Euro). Dies ergibt jährlich 7.200 Euro. Hinzu kommen anteilige Nebenkosten von etwa 400 Euro (50 Prozent von 800 Euro). Weitere Renovierungskosten betragen im Jahr 500 Euro. Die Werbungskosten betragen insgesamt 8.100 Euro. Der steuerpflichtige Gewinn beträgt daher 10.800 Euro minus 8.100 Euro = 2.700 Euro. Dieser Betrag unterliegt der Einkommensteuer nach Marcos persönlichem Steuersatz.

Abgrenzung: Wann liegt eine WG-Gründung vor und nicht nur Untervermietung?

Die Abgrenzung zwischen Untervermietung und einer echten Wohngemeinschaft (WG) ist für die Steuerpraxis relevant. Rechtlich und steuerlich gelten hier unterschiedliche Maßstäbe. Wenn man als Hauptmieter ein oder zwei Zimmer an Mitbewohner vermietet, spricht man von Untervermietung. Die Wohnung bleibt auf den Namen des Hauptmieters angemeldet, und er haftet gegenüber dem Vermieter für alle Verpflichtungen.

Anders ist die Situation, wenn mehrere Personen gemeinsam einen neuen Mietvertrag mit dem Vermieter abschließen. In diesem Fall liegt eine echte WG vor, bei der jeder Mieter ein Zimmer bewohnt und die Wohnung (oder das Haus) gemeinsam nutzt. Hier ist jeder Mieter direkt Mieter gegenüber dem Vermieter und trägt das volle Risiko.

Steuerlich ändert sich durch eine echte WG gegenüber der Untervermietung folgendes: Wenn man sich als WG organisiert und nur ein Zimmer nutzt, können anteilige Mietkosten für alle Zimmer in der Regelberechnung angesetzt werden. Die Grenzen sind hier fließend, und es kommt auf die Gesamtkonstellation an. Wichtig ist: Auch bei einer WG, bei der man einzelne Zimmer an andere Personen vermietet, gelten die gleichen steuerlichen Regeln wie bei der Untervermietung aus einer gemieteten Wohnung.

Abzugsfähige Kosten im Detail – Was Untermieter von der Steuer absetzen können

Die steuerliche Behandlung der Kosten ist zentral für die Gesamtkalkulation. Nach § 8 Abs. 3 EStG können bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung die Werbungskosten abgezogen werden. Dies sind Aufwendungen, die unmittelbar mit der Erzielung der Einkünfte in Zusammenhang stehen.

Bei der Ermittlung des anteiligen Mietkostenabzugs ist folgende Faustregel hilfreisreich: Die Miete wird nach dem Flächenschlüssel oder nach der Zimmeranzahl aufgeteilt. Vermietet man zwei von vier Zimmern, kann man 50 Prozent der Bruttomiete abziehen. Dies ist die sicherste Methode, um keine Betriebsprüfung zu riskieren. Alternativ ist auch eine Aufteilung nach tatsächlich genutzter Wohnfläche möglich, wenn diese dokumentiert werden kann.

Bei den Betriebskosten (Heizung, Wasser, Strom, Müll) ist es ähnlich: Hier gilt der Flächenschlüssel oder die anteilige Aufteilung nach Zimmeranzahl. Besonders wichtig ist es, hier die tatsächlichen Kosten zu dokumentieren. Der Blick auf die Nebenkostenabrechnung der Vermieterin oder des Vermieters ist essentiell.

Weitere direkt abzugsfähige Kosten sind Maklergebühren, die bei der Akquise von Untermietern anfallen. Diese können vollständig abgezogen werden, müssen aber durch entsprechende Rechnungen belegt werden. Handwerkliche Tätigkeiten zur Instandhaltung – beispielsweise das Anstreichen von Wänden oder Reparaturen an Türen – sind ebenfalls abzugsfähig. Besonders bei Renovierungen ist zu beachten: Handelt es sich um eine Herstellung oder wesentliche Verbesserung (Erhöhung des Wertes), muss dies über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Einfache Instandhaltung kann jedoch vollständig im Jahr des Anfalls abgezogen werden.

Möbel und Einrichtungsgegenstände werden gemäß § 7 EStG über die Absetzung für Abnutzung (AfA) abgeschrieben. Die üblichen Nutzungsdauern betragen für Möbel etwa 13 Jahre, für Betten und Matratzen etwa 8 Jahre. Wer beispielsweise für 1.300 Euro ein Bett kauft, kann pro Jahr etwa 162,50 Euro absetzen.

Versicherungen für die Möbel oder auch eine spezielle Hausratversicherung für den untervermieteten Bereich können teilweise abgezogen werden – allerdings nur, wenn die Versicherung ausschließlich die untervermietete Fläche abdeckt. Gemischte Versicherungen können nur anteilig abgezogen werden.

Besteuerung in 2026 – Aktuelle Freibeträge und Steuersätze

Für das Steuerjahr 2026 gelten neue Werte bei den Freibeträgen und Steuersätzen. Diese sind für die Planung der Untervermietung relevant, insbesondere wenn man kalkuliert, wie viel Ertrag notwendig ist, um eine bestimmte Nettoeinnnahme zu erzielen.