Grunderwerbsteuer: Sparstrategien beim Immobilienkauf
Grunderwerbsteuer: Sparstrategien beim Immobilienkauf
Beim Erwerb von Grundstücken oder Immobilien fällt die Grunderwerbsteuer an. Je nach Bundesland liegt der Steuersatz zwischen 3,5 % und 6,5 %. Mit einigen legalen Gestaltungen lässt sich die Steuerlast spürbar senken. Lesen Sie vorab unseren Überblick „Steueroptimierung mit Immobilien – Strategien und Konzepte“, um weitere Stellschrauben zu entdecken.
1. Bewegliches Inventar separat ausweisen
Ein klassischer Trick besteht darin, bewegliche Gegenstände wie Einbauküchen, Markisen, Saunen oder Möbel im Kaufvertrag separat zu bepreisen. Für solche Extras fällt keine Grunderwerbsteuer an【945529226100649†L191-L231】. Wichtig ist, dass die angegebenen Werte realistisch sind und durch Belege belegt werden können. Als unverbindliche Faustregel akzeptieren viele Finanzämter separate Preise bis zu 15 % des Kaufpreises (häufig maximal 50.000 €) ohne größere Prüfung【158212244187853†L304-L317】. Vereinbaren Sie aber zu hohe Beträge, kann das Finanzamt diese streichen. Lassen Sie sich daher die Originalrechnungen aushändigen und achten Sie darauf, dass die Extras nicht fest verbaut sind.
Beachten Sie: Im Verfahren vor dem Finanzgericht Köln wurde entschieden, dass miterworbene Kücheinrichtungen und Markisen grundsätzlich nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen, solange ihre Preise angemessen sind【945529226100649†L216-L231】. Werden jedoch zu hohe Preise angesetzt, trägt das Finanzamt die Beweislast. Umgekehrt mindert die Ausweisung des Inventars den Beleihungswert der Immobilie, was sich auf die Finanzierung auswirken kann【945529226100649†L250-L256】.
2. Instandhaltungsrücklage nicht abziehen
Ein häufig kursierender Tipp besagt, man könne beim Kauf einer Eigentumswohnung die Instandhaltungsrücklage gesondert ausweisen, um sie von der Steuer auszunehmen. Dieser Ansatz ist jedoch rechtlich heikel: Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die Rücklage untrennbar mit dem Wohnungseigentum verbunden ist und nicht vom Kaufpreis abgezogen werden darf【158212244187853†L334-L347】. Lassen Sie daher die Finger von diesem Trick und holen Sie sich im Zweifel notariellen Rat.
3. Erwerb innerhalb der Familie
Der Kauf oder die Schenkung von Immobilien zwischen direkten Verwandten (Eltern, Kindern, Ehepartnern, Enkelkindern und Stiefkindern) ist vollständig von der Grunderwerbsteuer befreit【158212244187853†L355-L362】. Diese Befreiung gilt nicht für Geschwister, Nichten oder Neffen. Wer also im Rahmen der Nachfolgeplanung Immobilien innerhalb der Familie weitergeben möchte, spart dadurch erhebliche Nebenkosten. Trotzdem ist eine notarielle Beratung empfehlenswert, um Fallstricke zu vermeiden.
4. Grundstück und Bauvertrag trennen
Beim Neubau kann es sinnvoll sein, zunächst das Grundstück zu erwerben und erst später den Bauvertrag abzuschließen. Erfolgt die Bestellung des Hauses in einem separaten Vertrag mit ausreichendem zeitlichen Abstand, fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den reinen Grundstückspreis an. Dieses Modell ist in der Praxis allerdings nur bei frei wählbaren Bauträgern möglich und erfordert eine saubere vertragliche Gestaltung. Planen Sie mehrere Monate Abstand zwischen beiden Verträgen ein.
5. Erbbaurecht nutzen
Anstelle eines Kaufs können Sie ein Grundstück per Erbbaurecht pachten. In diesem Fallzahlen Sie keinen Kaufpreis, sondern einen jährlichen Erbbauzins. Die Grunderwerbsteuer bemisst sich hier nach dem kapitalisierten Erbbauzins, der in der Regel deutlich niedriger ist als der Grundstückswert【158212244187853†L389-L397】. Erbbaurechte laufen oft 99 Jahre und sind komplex, daher sollten Sie sich vor Abschluss gründlich beraten lassen.
6. Bagatellgrenze nutzen
Liegt der Kaufpreis unter 2.500 €, erhebt das Finanzamt keine Grunderwerbsteuer【158212244187853†L405-L414】. Die Freigrenze gilt beispielsweise für Garagenstellplätze, Gartenstreifen oder andere kleine Grundstücksteile. Wird die Grenze um nur einen Euro überschritten, ist die Steuer auf den gesamten Betrag fällig. In der Praxis spielt diese Regel hauptsächlich bei kleineren Zukäufen eine Rolle.
Fazit
Die Grunderwerbsteuer ist ein erheblicher Kostenfaktor beim Immobilienkauf. Mit sorgfältiger Vertragsgestaltung und legalen Gestaltungen lässt sich die Steuerbelastung deutlich reduzieren. Schließen Sie jedoch keine riskanten Deals ab: Inventaraufteilungen müssen nachvollziehbar sein, und die aktuell gültige Rechtsprechung sollte beachtet werden. Eine notarielle oder steuerliche Beratung ist dabei unverzichtbar.
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