Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist beim Immobilienkauf oft der größte Kostenpunkt neben dem Kaufpreis — je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. Mit den richtigen Strategien lässt sich legal sparen.
Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?
Basis ist der Kaufpreis im notariellen Kaufvertrag. Steuersatz × Kaufpreis = GrESt. Bei einem Haus für 500.000 € in NRW (6,5 %): 32.500 € GrESt. Das ist viel — daher lohnt sich Planung.
Strategie 1: Kaufpreisaufteilung (bewegliches Inventar)
Einbauküche, Sauna, Carport, Gartenhaus, Photovoltaikanlage — diese beweglichen oder separat veräußerbaren Gegenstände unterliegen nicht der GrESt, wenn sie separat im Kaufvertrag ausgewiesen werden.
- Bewegliche Sachen separat im Vertrag ausweisen
- Realistische Werte ansetzen (Finanzamt prüft bei > 15 % des Gesamtpreises)
- Einbauküche: bis 15.000–20.000 € problemlos
- PV-Anlage: Zeitwert ansetzbar
Strategie 2: Share Deal (Anteile statt Immobilie)
Wenn die Immobilie in einer GmbH oder GbR liegt und Anteile statt der Immobilie direkt verkauft werden: GrESt fällt nur an, wenn ≥ 90 % der Anteile auf eine Person übergehen. Beim Share Deal können weniger als 90 % übertragen werden — GrESt vermieden.
Diese Strategie ist komplex, erfordert rechtliche Strukturierung und lohnt sich erst ab ca. 2–3 Mio. € Immobilienwert.
Strategie 3: Bundesland-Wahl bei Neubauprojekten
Wer flexibel ist, wo er kauft: In Bayern oder Sachsen spart man bei einem 500.000-€-Objekt gegenüber Schleswig-Holstein 15.000 € GrESt (3,5 % vs. 6,5 %). Das ist ein echtes Argument bei Kapitalanlage-Immobilien.
Strategie 4: Schenkung statt Kauf unter Verwandten
Eltern, die eine Immobilie an Kinder übertragen, können das als Schenkung gestalten — keine GrESt (§3 Nr.2 GrEStG: Schenkungen unter Verwandten gerader Linie sind befreit). Dafür Schenkungsteuer prüfen (Freibeträge nutzen).
| Strategie | Einsparungspotenzial | Aufwand |
|---|---|---|
| Inventar-Aufteilung | 1–5 % des Kaufpreises | Gering |
| Share Deal | Volle GrESt | Hoch (ab 2 Mio. €) |
| Bundesland-Wahl | 3 % bei 500k = 15.000 € | Mittel |
| Schenkung statt Kauf | Volle GrESt | Mittel-Hoch |
Mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages — nicht mit Eintragung ins Grundbuch. Das Finanzamt wird direkt vom Notar informiert. Bezahlt werden muss innerhalb von 4 Wochen nach dem Steuerbescheid.
Ja, bei Vermietungsobjekten: Die GrESt gehört zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht die Bemessungsgrundlage für die AfA. Sie wird also über die Abschreibung zeitlich verteilt steuerlich wirksam.
Nein, für Selbstnutzung gibt es keine generelle GrESt-Befreiung. Ausnahme: Erwerb durch Ehegatten/eingetragene Lebenspartner untereinander (§3 Nr.4 GrEStG) und Erbschaft/Schenkung in gerader Linie.
