Grunderwerbsteuer: Wann Sie keine zahlen — alle Befreiungen 2026
Die Grunderwerbsteuer ist eine der teuersten Nebenkosten beim Immobilienerwerb. Je nach Bundesland zahlen Käufer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises an den Fiskus. Auf eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro können das schnell 17.500 bis 32.500 Euro sein. Doch es gibt gute Nachrichten: Der Gesetzgeber hat zahlreiche Befreiungstatbestände geschaffen, bei denen die Grunderwerbsteuer komplett entfällt. Wer diese kennt, kann erhebliche Summen sparen. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Situationen von der Steuer befreit sind und wie Sie diese optimal nutzen können.
Schenkungen in der Familie: Steuerfrei zu Immobilien kommen
Eine der wichtigsten Befreiungen betrifft Schenkungen zwischen nahen Angehörigen. Nach § 3 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG (Grunderwerbsteuergesetz) fällt bei Schenkungen zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern gar keine Grunderwerbsteuer an. Das bedeutet: Ein Ehepartner kann sein Haus oder seine Wohnung dem anderen Partner vollständig steuerfrei schenken. Dies ist auch dann befreit, wenn das Paar gerade noch verheiratet ist und sich bereits trennt — entscheidend ist der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs. Auch nach einer Scheidung ist eine Schenkung noch möglich, wenn sie im Zuge der Vermögensauseinandersetzung erfolgt und die Parteien dies mit dem Finanzamt dokumentieren.
Noch großzügiger ist die Regelung für Schenkungen in gerader Linie. Nach § 3 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG sind Schenkungen zwischen Eltern und Kindern sowie zwischen Großeltern und Enkeln ebenfalls grunderwerbsteuerfrei. Das gilt auch für Stiefkinder und Adoptivkinder, die den leiblichen Kindern vollständig gleichgestellt sind. Praktisch bedeutet das: Eltern können ihren Kindern eine Immobilie im Millionenwert schenken, ohne dass Grunderwerbsteuer fällig wird. Die einzigen Kosten entstehen dann durch Notar und Grundbucheintrag, nicht durch Steuern. Ein Vater schenkt seinem Sohn ein Grundstück mit Wert von 800.000 Euro — die Grunderwerbsteuer entfällt komplett. Die Schenkungssteuer fällt allerdings separaten Regeln unterworfen, mit großzügigen Freibeträgen von 400.000 Euro pro Kind alle zehn Jahre.
Erbfälle und Vermächtnisse: Keine Grunderwerbsteuer im Todesfall
Der Tod bringt viele traurige Dinge mit sich, aber wenigstens eines erleichtert die finanzielle Situation der Erben: Nach § 3 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG fällt bei Erbschaften und Vermächtnissen überhaupt keine Grunderwerbsteuer an. Das bedeutet: Wenn Sie eine Immobilie erben, sparen Sie sofort die Grunderwerbsteuer ein. Bei einer Immobilie im Wert von 600.000 Euro und einem Grunderwerbsteuersatz von 5 Prozent (wie in Bayern) wären das 30.000 Euro, die Erben nicht zahlen müssen. Stattdessen unterliegen Erbschaften nur der Erbschaftsteuer, die großzügigere Freibeträge bietet und für enge Verwandte oft günstiger ausfällt.
Ein häufig unterschätztes Phänomen ist die Auseinandersetzung von Erbengemeinschaften. Immer wieder erbt eine ganze Familie gemeinsam ein Haus. Um das zu klären, kann ein Erbe die anderen auszahlen oder umgekehrt. Nach § 3 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG ist auch dieser Vorgang steuerfrei — aber nur unter einer Bedingung: Jeder Erbe muss seinen Anteil am Grundstück in gleicher Quote erhalten. Konkret heißt das: War ein Kind zu 50 Prozent Erbe und erhält als Auseinandersetzung ein Haus, das 50 Prozent wert ist, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Weicht die Quote ab — erhält jemand deutlich mehr, als ihm zusteht — entsteht Grunderwerbsteuer auf den Mehrwert. Ein praktisches Beispiel: Drei Kinder erben gemeinsam ein Haus im Wert von 600.000 Euro zu je einem Drittel. Das Haus wird so aufgeteilt, dass zwei Kinder je 200.000 Euro ausgezahlt bekommen und ein Kind das Haus im Wert von 200.000 Euro erhält — steuerfrei. Hätte ein Kind aber 250.000 Euro erhalten wollen, entstünde Grunderwerbsteuer auf die zusätzlichen 50.000 Euro.
Die Bagatellgrenze: Käufe unter 2.500 Euro sind frei
Für kleinteilige Grundstückserwerbe gibt es eine Befreiungsregel, die oft übersehen wird. Nach § 3 Abs. 1 Nr. 5 GrEStG fällt keine Grunderwerbsteuer an, wenn der Kaufpreis 2.500 Euro nicht übersteigt. Das ist natürlich für moderne Immobilienkäufe praktisch irrelevant, aber es kann in speziellen Fällen helfen: beim Kauf von reinen Grundstücken ohne Bebauung, bei kleinsten Landparzellen oder historischen Fällen. Die 2.500-Euro-Grenze ist seit Jahrzehnten unverändert und wird daher inflationsbedingt immer bedeutungsloser. Trotzdem empfehlen wir, diesen Punkt im Auge zu behalten, sollten Sie eine ungewöhnlich billige Immobilie kaufen.
Spezielle Befreiungen: Gemeindewechsel, Betriebsstätten und mehr
Über die bekannten Fälle hinaus gibt es weitere spezielle Befreiungstatbestände. Nach § 4 GrEStG entfällt die Grunderwerbsteuer beispielsweise bei Umgründungen von Personengesellschaften oder Umwandlungen von Kapitalgesellschaften unter bestimmten Bedingungen. Das ist vor allem für Unternehmer relevant, die ihre Geschätstätigkeit neu strukturieren. Auch beim Erwerb einer Betriebsstätte durch einen Betriebsübergang nach Betriebsstättengrundsätzen kann eine Befreiung greifen.
Ebenfalls zu nennen ist die Befreiung für Grundstücksverkäufe an Gemeinden, Landkreise oder ähnliche Körperschaften des öffentlichen Rechts (§ 5 GrEStG). Verkauft ein Privatperson ein Grundstück an die Stadt für einen geplanten öffentlichen Park, fällt für den Käufer (die Stadt) keine Grunderwerbsteuer an. Dies fördert öffentliches Interesse an Grundstückserwerben und hilft Kommunen, ihre Aufgaben zu erfüllen.
Richtig planen: Wie Sie Befreiungen optimal nutzen
Damit Sie von den Befreiungen profitieren, müssen einige formale Anforderungen erfüllt sein. Das Wichtigste: Befreiungen müssen beim Finanzamt geltend gemacht werden. Der Notar wird in den meisten Fällen schon das richtige Formular ausfüllen, aber es lohnt sich zu prüfen. Eine Schenkung muss als Schenkung beurkundet sein, nicht als Kauf mit Kaufpreis Null. Eine Erbschaft braucht einen Erbschein oder ein Testament, das Finanzamt wird dies abfragen.
Planen Sie einen Immobilienerwerb, der eine der genannten Befreiungen erfüllt, sollten Sie rechtzeitig mit Ihrem Steuerberater oder einem auf Grunderwerbsteuer spezialisierten Anwalt klären, wie Sie vorgehen. Manchmal gibt es auch Gestaltungsspielraum: Ist eine Schenkung statt ein Kauf möglich? Kann die Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft anders strukturiert werden, um Steuern zu sparen? Solche Fragen sind es wert, im Vorfeld untersucht zu werden.
Zusammenfassend ist klar: Die Grunderwerbsteuer ist zwar eine erhebliche finanzielle Belastung, aber wer die Befreiungstatbestände kennt und nutzt, kann überraschend viel sparen. Schenkungen in der Familie, Erbfälle und Auseinandersetzungen sind völlig steuerfrei. Damit werden viele Vermögensübergänge attraktiver und fairer für alle
