Grunderwerbsteuer Konzernklausel (§ 6a GrEStG): Befreiung bei Umstrukturierungen

Was ist die Konzernklausel im Grunderwerbsteuerrecht?

Bei Umstrukturierungen innerhalb eines Konzerns müssen oft Grundstücke von einer Gesellschaft auf eine andere übertragen werden. § 6a GrEStG gewährt dafür eine Steuerbefreiung – die Grunderwerbsteuer (3,5–6,5% je nach Bundesland) entfällt. Das kann bei großen Immobilienportfolios Millionen Euro sparen.

Voraussetzungen der Konzernklausel

Alle Voraussetzungen müssen gleichzeitig erfüllt sein:

• Übertragender und Empfänger sind an einem herrschenden Unternehmen beteiligt
• Das herrschende Unternehmen ist seit mindestens 5 Jahren zu 95% beteiligt (Vorbehaltensfrist)
• Nach der Übertragung muss die 95%-Beteiligung weitere 5 Jahre bestehen bleiben (Nachbehaltensfrist)
• Der Umstrukturierungsvorgang ist ein nach UmwG zulässiger Vorgang (Verschmelzung, Spaltung, Formwechsel, Einbringung)

Die 5-Jahres-Fristen: Vorbehaltensfrist und Nachbehaltensfrist

Was gilt als „herrschendes Unternehmen"?

Das herrschende Unternehmen muss kein Konzern im klassischen Sinne sein. Es reicht eine natürliche Person, die zu 95% an beiden beteiligten Gesellschaften beteiligt ist – also auch ein Einzelperson-Konzern ist begünstigt.

Praxisbeispiel: Ausgliederung einer Immobilien-GmbH

1. Stephan hält 100% an A-GmbH (mit Grundstück) seit 2018
2. 2024 wird das Grundstück auf B-GmbH (ebenfalls 100% Stephan) ausgegliedert
3. Vorbehaltensfrist: 6 Jahre erfüllt (>5 Jahre)
4. Nachbehaltensfrist: Stephan darf bis 2029 keine Anteile veräußern
5. Ergebnis: Keine GrESt auf die Ausgliederung

FAQ: Konzernklausel § 6a GrEStG

Gilt § 6a GrEStG auch für einfache Grundstücksübertragungen ohne Umwandlung?

Nein. § 6a GrEStG gilt nur für Umwandlungsvorgänge nach dem UmwG (Verschmelzung, Spaltung, Ausgliederung, Einbringung). Einfache Kaufverträge oder Schenkungen zwischen Konzerngesellschaften fallen nicht darunter – dafür gelten § 3 und § 6 GrEStG.

Was passiert, wenn die 95%-Schwelle nach der Umstrukturierung kurzzeitig unterschritten wird?

Das ist ein Nachbehaltensfrist-Verstoß. Die Grunderwerbsteuer entsteht rückwirkend in voller Höhe. Auch unbeabsichtigte Verwässerungen (z.B. durch Kapitalerhöhungen) können die Frist auslösen. Daher vor jeder Gesellschafterveränderung GrESt-Prüfung durchführen.

Gilt § 6a GrEStG auch für Grundstücke außerhalb Deutschlands?

Nein. § 6a GrEStG ist eine deutsche Steuerbefreiung und gilt nur für in Deutschland belegene Grundstücke, die der deutschen GrESt unterliegen. Für Auslandsimmobilien gelten die jeweiligen nationalen Regelungen.