Beim Immobilienkauf schlägt die Grunderwerbsteuer oft mit 20.000–50.000 EUR oder mehr zu Buche. Je nach Bundesland zahlen Sie 3,5% (Bayern) bis 6,5% (Brandenburg, NRW, Thüringen). Es gibt legale Wege, diese Last zu senken.
Grunderwerbsteuersätze 2026 nach Bundesland
| Bundesland | Steuersatz |
|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5% |
| Hamburg | 4,5% |
| Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz | 5,0% |
| Berlin, Hessen, Sachsen-Anhalt | 6,0% |
| Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen | 6,5% |
Strategie 1: Bewegliches Inventar separat ausweisen
Grunderwerbsteuer fällt nur auf den Immobilienwert, nicht auf Inventar. Werden im Kaufvertrag separat ausgewiesen:
- Einbauküche (oft 10.000–20.000 EUR Wert)
- Sauna, Carport-Anbauten
- Außenmöbel, Gartengeräte
Auf den ausgewiesenen Inventarwert fällt keine GrESt an. Bei einem Kaufpreis von 500.000 EUR und 20.000 EUR Inventar spart das in NRW: 20.000 × 6,5% = 1.300 EUR.
Strategie 2: Share Deal (bei GmbH-Immobilien)
Wenn Sie Anteile einer GmbH kaufen, die die Immobilie hält (statt die Immobilie direkt), fällt keine Grunderwerbsteuer an – solange Sie unter 90% der Anteile bleiben (seit 2021 verschärft: unter 90% UND unter 90% in Gesellschafterstruktur).
Share Deals sind komplex und nur bei größeren Investitionen sinnvoll. Steuerrechtliche Beratung ist Pflicht.
Strategie 3: Kauf innerhalb der Familie
Bestimmte Verwandtschaftsgrade sind von der Grunderwerbsteuer befreit:
- Ehepartner → keine GrESt
- Kinder und Eltern → keine GrESt
- Geschwister → GrESt fällt an
- Enkel → keine GrESt (direkte Linie)
Strategie 4: Bundesland-Wahl bei Grenzlagen
Wer in der Nähe einer Landesgrenze kauft, kann bewusst auf ein günstigeres Bundesland ausweichen. Beispiel: Nähe München (Bayern, 3,5%) vs. Augsburg nahe Baden-Württemberg (5,0%) – ein klarer Unterschied.
Strategie 5: Rückabwicklung vermeiden
Wenn ein Kaufvertrag rückabgewickelt wird (z.B. Rücktritt), fällt die Grunderwerbsteuer trotzdem an – oder es gibt komplizierte Erstattungsregeln. Prüfen Sie Kaufverträge sorgfältig vor Unterschrift.
Bei Vermietungsobjekten ja – die GrESt ist Teil der Anschaffungskosten und wird über die AfA (2% jährlich bei Wohngebäuden) abgeschrieben. Bei selbstgenutztem Wohneigentum nicht absetzbar.
Ja. Es gibt politische Diskussionen über einen bundeseinheitlichen Freibetrag für Erstkäufer (z.B. 500.000 EUR). Stand 2026 ist noch keine Reform in Kraft. Bundesländer gestalten den Satz selbst.
