Die Grundidee der erweiterten Gewerbesteuerkürzung bei Immobilien
Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nach §9 Nr. 1 Satz 2 GewStG ist eine der wenigen Möglichkeiten im deutschen Steuerrecht, die Gewerbesteuer praktisch auf null zu reduzieren. Während Einzelunternehmen und Personengesellschaften grundsätzlich von der Gewerbesteuer befreit sind, müssen Kapitalgesellschaften wie die GmbH diese Steuer tragen. Für Immobilien-GmbHs bietet das Gesetz jedoch einen besonderen Ausweg: die Möglichkeit, ihre Gewerbesteuer nahezu vollständig zu eliminieren, wenn sie ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten.
Der Gesetzgeber hat diese Regelung bewusst eingeführt, um Immobiliengesellschaften nicht doppelt zu belasten. Denn während die Mieteinkünfte auf der Ebene des Gesellschafters bereits Einkommensteuer oder Körperschaftsteuer unterliegen, soll die Gewerbesteuer auf der GmbH-Ebene reduziert werden. Dies führt zu einer Gesamtbelastung, die vergleichbar mit der Besteuerung bei Einzelunternehmen ist. Ohne diese Regelung würde eine Immobilien-GmbH gleichzeitig Körperschaftsteuer (25 Prozent plus Solidaritätszuschlag), Gewerbesteuer (durchschnittlich 12 bis 16 Prozent) und bei Ausschüttung Kapitalertragsteuer zahlen – eine faktische Mehrfachbesteuerung.
Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der erweiterten Kürzung
Die Inanspruchnahme der erweiterten Kürzung ist an strikte Voraussetzungen gebunden, die kumulativ erfüllt sein müssen. Es reicht nicht aus, dass die GmbH überwiegend Immobilien verwaltet – es muss eine exklusive Tätigkeit vorliegen. Nach §9 Nr. 1 Satz 2 GewStG können GmbHs die Kürzung nur in Anspruch nehmen, wenn die gesamte gewerbliche Tätigkeit darin besteht, Grundstücke und Gebäude zu verwalten, die sich im Eigentum der Gesellschaft befinden oder befunden haben.
Das Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) hat in mehreren Schreiben präzisiert, dass folgende Aktivitäten mit der erweiterten Kürzung vereinbar sind:
- Vermietung von Wohnungen und Gewerbeflächen
- Verwaltung von Parkhäusern und Stellplätzen
- Verpachtung landwirtschaftlicher Flächen
- Überlassung von Grund und Boden gegen Entgelt
- Notwendige Instandhaltungsarbeiten und Renovierungen
- Allgemeine Verwaltungstätigkeiten wie Buchhaltung und Vertragsmanagement
Absolut unzulässig sind hingegen gewerbliche Aktivitäten wie Immobilienhandel, Maklerleistungen, Hotelbetriebs- oder Gastronomieaktivitäten, Finanzierungsvermittlung oder die Vermietung von möblierten Zimmern zur kurzfristigen Überlassung (sofern dies über Plattformen wie Airbnb erfolgt). Auch die Vermietung möblierter Wohnungen an Touristen fällt in den Bereich der reinen Vermietung von Wohnraum hinein und ist grundsätzlich zulässig, sofern dies nicht das Geschäftsmodell einer Betriebsstätte darstellt.
Die Berechnung der erweiterten Kürzung in der Praxis
Die mathematische Berechnung der erweiterten Kürzung erfolgt nach einer strikten Formel. Nach §9 Nr. 1 Satz 2 GewStG wird die Gewerbesteuer um 100 Prozent des Gewerbeertrags gekürzt, der auf die Verwaltung von Grundvermögen entfällt. Dies bedeutet faktisch, dass der Gewinn aus Immobilienverwaltung von der Gewerbesteuer befreit ist.
Die Berechnung läuft wie folgt ab:
- Ermittlung des Gesamtgewinns der GmbH nach den Regeln des Einkommensteuerrechts (§4 Abs. 1 EStG i.V.m. §8 Abs. 3 KStG)
- Abzug der Hinzurechnungen nach §8 Abs. 3 KStG (z.B. Gewerbeverluste, Spenden)
- Bestimmung des Gewinnanteils aus Grundvermögen durch Quotenberechnung oder direkte Zuordnung
- Kürzung der Gewerbesteuer um diesen Anteil
- Berechnung der restlichen Gewerbesteuer auf den verbleibenden Gewinn (falls vorhanden)
Entscheidend ist die genaue Abgrenzung zwischen Grundvermögensgewinn und anderen Gewinnen. Das Finanzamt prüft hier sehr sorgfältig, ob tatsächlich nur Mieteinkünfte aus Immobilien erwirtschaftet werden oder ob versteckte gewerbliche Tätigkeiten vorliegen. Insbesondere bei gemischten Aktivitäten wird eine Quotenberechnung vorgenommen, die den Gewinn nach Umsatz oder nach Betriebsstättenzahl aufteilt.
Rechenbeispiel 1: Reine Immobilien-GmbH ohne Nebenaktivitäten
Zur Verdeutlichung ein konkretes Beispiel: Die Beispiel-GmbH verwaltet zwei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 24 Wohneinheiten. Die jährlichen Mieteinnahmen betragen € 360.000. Die Betriebsausgaben (Instandhaltung, Versicherungen, Verwaltung, Nebenkosten) belaufen sich auf € 144.000. Der Gewinn vor Steuern beträgt somit € 216.000.
Nach §9 Nr. 1 Satz 2 GewStG wird die Gewerbesteuer um den gesamten Gewinn von € 216.000 gekürzt, da die gesamte Tätigkeit aus Grundvermögensverwaltung besteht. Die zu zahlende Gewerbesteuer beträgt somit € 0 (bei Annahme einer Hebesatzquote von 14 Prozent für die Gemeinde hätte die Gewerbesteuer ohne Kürzung € 30.240 betragen). Die Körperschaftsteuer (25 Prozent plus 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag) fällt auf Ebene der GmbH an und beträgt etwa € 53.460. Zusätzlich wird Gewerbesteuer für Hinzurechnungen (z.B. Mietnebenkosten bei Kostenumlageverfahren) fällig, die aber typischerweise gering ausfallen.
Rechenbeispiel 2: Gemischte Tätigkeit mit Quotenberechnung
Ein schwierigerer Fall ergibt sich, wenn die GmbH neben der Immobilienverwaltung auch weitere Tätigkeiten ausübt. Angenommen, die Beispiel-GmbH betreibt neben der Vermietung zweier Häuser (€ 360.000 Mieteinnahmen) auch eine Immobilienmaklertätigkeit mit € 80.000 Provisionseinnahmen. Die Betriebsausgaben für die Vermietung betragen € 144.000, die für die Maklertätigkeit € 40.000. Der Gesamtgewinn liegt bei € 256.000 (360.000 – 144.000 + 80.000 – 40.000).
Nun wird eine Quotenberechnung vorgenommen: Der Anteil der Mieteinnahmen am Gesamtumsatz beträgt 82 Prozent (360.000 von 440.000 Euro). Der Anteil der Maklerprovision beträgt 18 Prozent. Der Grundvermögensgewinn wird
