Steuerpflicht bei Kurzzeitvermietung: Die rechtliche Grundlage 2026
Die Vermietung von Wohnraum über Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder FeWo-direkt gehört zur Kategorie der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG (Einkommensteuergesetz). Dies ist die zentrale Rechtsgrundlage, auf die sich das Finanzamt stützt. Dabei spielt die Dauer der Vermietung zunächst eine untergeordnete Rolle — ob Sie eine Wohnung für drei Tage oder drei Monate vermieten, unterliegt die Einnahme grundsätzlich der Einkommensteuer.
Allerdings gibt es eine wichtige Ausnahme: Die sogenannte Freigrenze nach § 22 Nr. 3 EStG für gelegentliche Vermietungen. Diese Regelung erlaubt es Vermietern, bis zu 520 Euro pro Kalenderjahr vollständig steuerfrei zu verdienen, ohne dass eine Einkommensteuererklärung abgegeben werden muss. Diese Freigrenze ist allerdings eng auszulegen: Sie gilt nur, wenn die Vermietung wirklich gelegentlich erfolgt, also nicht regelmäßig oder gewerblich geprägt ist. Vermieten Sie beispielsweise eine Ferienwohnung an nur zwei oder drei Wochenenden pro Jahr für insgesamt 450 Euro, fallen diese Einnahmen unter die Freigrenze. Sobald Sie diese Grenze jedoch überschreiten — etwa bei 521 Euro im Jahr — ist die gesamte Summe steuerpflichtig.
Ein entscheidender Punkt für 2026: Airbnb meldet Gastgebereinnahmen automatisch ans Finanzamt. Dies geschieht seit 2023 aufgrund der europäischen DAC7-Richtlinie (Directive on Administrative Cooperation). Das bedeutet, dass die Plattform dem deutschen Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) monatlich detaillierte Informationen über Ihre Vermietungseinnahmen übermittelt. Eine Manipulation oder Verschweigung von Einnahmen ist praktisch unmöglich geworden.
Die DAC7-Meldepflicht und ihre Auswirkungen
Die Richtlinie zur automatischen Informationsbereitstellung (DAC7) verpflichtet große Vermietungsplattformen seit Januar 2023, Gastgeberinformationen an die Finanzbehörden zu melden. In Deutschland sind davon Plattformen wie Airbnb, Booking.com, Vrbo und andere betroffen. Pro vermietete Unterkunft werden folgende Daten übermittelt:
- Name und Anschrift des Vermieters
- Steuernummer oder Steueridentifikationsnummer
- Gesamte Vermietungseinnahmen des Jahres
- Anzahl der Nächte und Anzahl der Buchungen
- Zeiträume der Vermietung
Das Finanzamt erhält somit einen lückenlosen Überblick über Ihre Vermietungstätigkeit. Diese Daten werden mit Ihrer Steuererklärung abgeglichen. Wer in der Erklärung geringere Einnahmen angibt, als die Plattform dem Finanzamt mitgeteilt hat, zieht automatisch eine Überprüfung auf sich. Das Risiko für eine Betriebsprüfung erhöht sich damit erheblich.
Ein Beispiel: Sie vermieten eine Ferienwohnung in der Ostseeregion über Airbnb und erzielen 2026 tatsächlich 8.500 Euro Bruttoumsatz. Die Plattform meldet diese Summe an das BZSt. In Ihrer Steuererklärung tragen Sie nur 7.500 Euro ein, weil Sie vergessen haben, eine Buchung zu dokumentieren. Das Finanzamt wird Sie automatisch zur Stellungnahme auffordern und eine Nachzahlung, zusätzliche Strafzinsen und ggf. eine Strafe verlangen.
Betriebsstätte, Gewerbeanmeldung und die Abgrenzung zur Liebhaberei
Eine zentrale Frage bei der Kurzzeitvermietung lautet: Wann wird aus einer gelegentlichen Vermietung ein Gewerbe? Diese Abgrenzung hat erhebliche Konsequenzen, denn gewerbliche Tätigkeiten unterliegen zusätzlich der Gewerbesteuer und erfordern eine Anmeldung beim Gewerbeamt.
Die Finanzbehörden prüfen dabei nach etablierten Kriterien. Eine der wichtigsten Indikatoren ist die Häufigkeit und Kontinuität der Vermietung. Vermietungsaktivitäten an mehr als 180 Tagen pro Jahr oder mehr als vier bis fünf Buchungen pro Monat werden häufig als gewerblich eingestuft. Auch intensive Werbung, professionelle Verwaltung (etwa durch einen Makler), moderne Einrichtung mit hohem Standard und die Verfügbarkeit für Vermietung über das ganze Jahr sprechen für Gewerblichkeit.
Entscheidend ist eine Gesamtbetrachtung. Wer eine Eigentumswohnung nur in den Sommerferien oder an einzelnen Wochenenden vermietet, wird meist nicht als Gewerbetreibender eingestuft. Wer hingegen ein vollständig eingerichtetes Apartment ganzjährig über mehrere Plattformen bewirbt und durchschnittlich 20 Buchungen pro Monat hat, handelt gewerblich.
Sollte Ihre Tätigkeit als gewerblich eingestuft werden, müssen Sie:
- Eine Anmeldung beim Gewerbeamt vornehmen (kostenpflichtig, meist 15–75 Euro)
- Eine Betriebsstättengründung anmelden
- Gewerbesteuer zahlen (ab einem Freibetrag von 24.500 Euro Gewinn)
- Ggf. Umsatzsteuer anmelden und abführen
- Eine kaufmännische Buchführung oder zumindest eine Kassenbuchführung führen
Im Gegenzug können Sie aber auch mehr Betriebsausgaben abziehen und von Umsatzsteuerentlastungen profitieren.
Einnahmen, Betriebsausgaben und praktische Gewinnermittlung
Unabhängig davon, ob Ihre Vermietung privat oder gewerblich geprägt ist: Sie müssen die Gewinne korrekt ermitteln und versteuern. Die Formel ist simpel: Einnahmen minus Betriebsausgaben gleich Gewinn. Alle direkt mit der Vermietung verbundenen Ausgaben dürfen abgezogen werden.
Typische Betriebsausgaben bei Kurzzeitvermietung:
- Reinigung und Wäsche: Kosten für professionelle Reinigungskräfte oder Wäscheservice, typischerweise 50–150 Euro pro Wechsel
- Nebenkosten: Strom, Wasser, Gas, Müll — anteilig für die vermietete Wohnung
- Versicherungen: Haftpflicht- und ggf. Wohngebäudeversicherung (anteilig)
- Instandhaltung und Reparaturen: Renovierungen bis 410 Euro können sofort abgerechnet werden (kleine Reparaturregel)
- Möbel und Einrichtung: Mit einer Nutzungsdauer von mehr als einem Jahr müssen diese abgeschrieben werden
- Provisionen und Gebühren: Airbnb zieht typischerweise 3–5 Prozent der Buchungssumme ein — diese Gebühren sind Betriebsausgaben
- Werbeausgaben: Professionelle Fotos, Inserate auf anderen Plattformen, Website-Kosten
- Steuerberatung: Gebühren für einen Steuerberater sind abzugsfähig
Rechenbeispiel 1: Kleinere Vermietung ohne Gewerblichkeit
Sie vermieteten 2026 eine möblierte Wohnung in München insgesamt an 45 Tagen über Airbnb zu durchschnittlich 85 Euro pro Nacht. Die Gesamteinnahmen betragen 3.825 Euro
