Wer eine Immobilie kauft, zahlt einen Gesamtpreis — aber steuerlich müssen Grundstück und Gebäude getrennt betrachtet werden. Nur der Gebäudeanteil kann abgeschrieben werden. Die richtige Aufteilung kann zehntausende Euro AfA-Unterschied bedeuten.
Warum muss aufgeteilt werden?
Grundstücke werden nicht abgenutzt — sie werden nicht abgeschrieben. Nur das Gebäude (Substanz, die sich abnutzt) kann über die AfA steuerlich geltend gemacht werden. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche AfA — und desto weniger Steuer.
Methode 1: Kaufpreisaufteilungs-Rechner des BMF
Das Bundesfinanzministerium hat einen offiziellen Kaufpreisaufteilungsrechner veröffentlicht. Das Finanzamt akzeptiert diesen in der Regel. Die Aufteilung basiert auf Baujahr, Lage, Bodenrichtwert und Gebäudeart.
Methode 2: Gutachten
Ein Sachverständigengutachten teilt Kauf- und Gebäudewert professionell auf. Das ist teurer (€500–2.000), kann aber bei städtischen Hochpreislagen (hoher Bodenanteil) günstiger für den Steuerpflichtigen sein — wenn das Gutachten einen höheren Gebäudeanteil ausweist als der BMF-Rechner.
Typische Aufteilungen je nach Lage
| Lage | Typischer Gebäudeanteil | Typischer Grundstücksanteil |
|---|---|---|
| Ländliche Gegend | 80–90% | 10–20% |
| Mittelstadt | 60–75% | 25–40% |
| Großstadt (München, Hamburg) | 30–50% | 50–70% |
| Top-Lage Großstadt | 20–35% | 65–80% |
Steuerliche Wirkung der Aufteilung
Dann schätzt das Finanzamt die Aufteilung selbst — häufig nach dem BMF-Rechner oder nach eigenen Tabellen. Das Ergebnis ist nicht immer günstig für den Steuerpflichtigen. Besser: Aktiv die Aufteilung festlegen und dokumentieren.
Ja. Grunderwerbsteuer, Notar und Makler erhöhen die Anschaffungskosten — und werden anteilig dem Gebäude oder dem Grundstück zugerechnet. Der auf das Gebäude entfallende Teil erhöht die AfA-Basis.
Bei Eigentumswohnungen gilt das Wohnungseigentumsgesetz — der Käufer erwirbt Sondereigentum an der Wohnung plus Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (inkl. Grundstück). Die Aufteilung erfolgt nach dem Verhältnis der Nutzfläche zum Gesamtgrundstückswert.
