Nach einer Modernisierung können Vermieter die Miete erhöhen — und die Modernisierungskosten steuerlich geltend machen. Aber: Was als Werbungskosten sofort absetzbar ist und was als Herstellungskosten über Jahrzehnte abgeschrieben werden muss, ist entscheidend.
Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten
Die wichtigste Unterscheidung bei Modernisierungskosten:
| Art | Definition | Steuerlich |
|---|---|---|
| Erhaltungsaufwand | Reparatur, Erneuerung vorhandener Substanz | Sofort als Werbungskosten absetzbar |
| Herstellungskosten | Erweiterung, wesentliche Verbesserung, erstmalige Herstellung | AfA über 40–50 Jahre |
| Anschaffungsnaher Aufwand | Kosten in 3 Jahren nach Kauf über 15% des Kaufpreises | Herstellungskosten (15%-Grenze) |
Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB)
Nach Modernisierung kann die Jahresmiete um bis zu 8% der Modernisierungskosten erhöht werden. Das erhöht Ihre Mieteinnahmen — und damit auch die Steuerpflicht. Aber: Die Modernisierungskosten reduzieren die Steuerlast (sofort oder per AfA).
Sofortabzug nach § 82b EStDV
Erhaltungsaufwand darf auf Antrag auf 2–5 Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV). Das ist sinnvoll wenn die Ausgaben sehr hoch waren und in einem Jahr die Steuerlast stark senken würden — stattdessen gleichmäßige Verteilung über mehrere Jahre.
Welche Modernisierungskosten sind sofort absetzbar?
- Neuanstrich und Tapezierarbeiten
- Reparatur und Erneuerung von Böden (gleiche Qualität)
- Austausch von Sanitäranlagen (gleichwertig)
- Instandsetzung des Daches (keine Erweiterung)
- Erneuerung der Heizung (ohne Wohnwerterweiterung)
Steuerlich nicht direkt. Aber praktisch: Die Mieterhöhung erhöht Ihre Einnahmen, die Modernisierungskosten senken Ihre Steuerlast — beides fließt in die Anlage V ein. Das Finanzamt sieht beides zusammen.
Manche Modernisierungen können auch ohne Zustimmung des Mieters durchgeführt werden, wenn sie energetisch oder altersgerecht sind. Die Mieterhöhung muss 3 Monate vorher angekündigt werden und die 8%-Grenze einhalten.
Energetische Maßnahmen an vermieteten Immobilien (Dämmung, neue Heizung) sind in der Regel Herstellungskosten wenn sie den Standard erheblich verbessern — oder Erhaltungsaufwand bei bloßem Ersatz. Das hängt vom Einzelfall ab.
