Überblick: Sonder-AfA und ihre Bedeutung für Immobilieninvestoren
Die Anschaffung oder Herstellung von Mietwohnungen ist für viele Privatpersonen und Kapitalgesellschaften eine attraktive Geldanlage. Neben der regelmäßigen Rendite aus Mieteinnahmen bietet das deutsche Steuersystem eine Reihe von Abschreibungsmöglichkeiten, die die Steuerbelastung erheblich senken können. Während die reguläre Gebäude-AfA (Absetzung für Abnutzung) gemäß § 7 Abs. 4 EStG über 50 Jahre mit jeweils 2 Prozent geltend gemacht wird, existieren daneben besondere Sonderabschreibungen, die in bestimmten Situationen deutlich größere Steuervorteile ermöglichen.
Die wichtigste dieser Regelungen ist zweifellos die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG. Diese wurde mit dem Ziel eingeführt, den Wohnungsneubau in Deutschland zu fördern und private Investitionen in neue Mietimmobilien zu incentivieren. Die Regelung erlaubt es Investors, zusätzliche Abschreibungen in Anspruch zu nehmen, die sich zeitlich vor den regulären AfA-Raten bewegen und somit zu einer stärkeren Vorteilhaftigkeit in den frühen Eigentumsjahren führen. Dies stellt eine erhebliche Verbesserung der Investitionsrendite dar.
§ 7b EStG: Sonderabschreibung für neu errichtete Mietwohnungen
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG richtet sich speziell an Investoren, die neu errichtete Mietwohnungen in ihren Betriebsvermögen oder Privatvermögen aufnehmen. Das Gesetz sieht vor, dass für Gebäude, bei denen der Bauantrag im Zeitraum von 2023 bis 2026 gestellt wurde, eine Sonderabschreibung in Anspruch genommen werden kann. Diese Regelung ist zeitlich begrenzt und soll kurzfristig Anreize für zusätzliche Wohnungsbauprojekte schaffen.
Die Sonderabschreibung beträgt in den ersten vier Jahren nach Fertigstellung oder Anschaffung insgesamt 5 Prozent pro Jahr, also kumulativ bis zu 20 Prozent des Anschaffungswertes. Dies geschieht zusätzlich zur regulären Gebäude-AfA von 2 Prozent pro Jahr. Im Klartext: Ein Investor kann somit in den ersten vier Jahren insgesamt 28 Prozent des Anschaffungswertes abschreiben (4 Jahre × 7 Prozent = 28 Prozent), während nach Jahr 4 nur noch die reguläre AfA weitergilt.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Bauantrag und Fertigstellung. Die Förderung bezieht sich auf den Zeitpunkt der Bauantragstellung, nicht auf die tatsächliche Fertigstellung des Gebäudes. Ein Bauantrag für ein Wohnprojekt kann 2024 gestellt werden, die Fertigstellung kann aber erst 2026 oder später erfolgen – die Sonderabschreibung bleibt dennoch gültig.
Anforderungen und Voraussetzungen für die Sonder-AfA
Damit die Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Anspruch genommen werden kann, müssen mehrere Bedingungen erfüllt sein. Eine wesentliche Voraussetzung ist, dass es sich um ein Gebäude handelt, das ausschließlich oder überwiegend zur Vermietung von Wohnraum bestimmt ist. Dies bedeutet, dass das Gebäude hauptsächlich dem Wohnen dient und nicht zu Gewerbe- oder anderen Zwecken genutzt wird.
Des Weiteren ist erforderlich, dass das Gebäude neu errichtet wurde. Die Inanspruchnahme ist nicht möglich für bereits bestehende Gebäude, auch nicht wenn diese saniert oder modernisiert werden. Die Fertigstellung muss spätestens zwei Jahre nach Erteilung der Baugenehmigung erfolgen, andernfalls erlischt der Anspruch auf die Sonderabschreibung. Auch muss das Gebäude unmittelbar nach Fertigstellung zur Vermietung bestimmt sein – eine vorherige Eigennutzung oder Nutzung zu anderen Zwecken führt zum Verlust des Förderanspruchs.
Eine weitere wichtige Voraussetzung ist, dass der Steuerpflichtige das Gebäude oder die Anteile daran mindestens zehn Jahre halten muss. Wird die Immobilie vor Ablauf dieser Frist veräußert, muss die bereits in Anspruch genommene Sonderabschreibung teilweise oder ganz rückgängig gemacht werden (Wiederaufbringungsgebot nach § 7b Abs. 3 EStG).
Hinzukommt, dass die Miete nicht beliebig hoch festgesetzt werden darf. Nach der Neufassung müssen die Mieten angemessen sein und dürfen nicht die ortsübliche Vergleichsmiete erheblich übersteigen. Dies soll verhindern, dass Investoren durch Sonderabschreibungen Anreize für Spekulation mit Immobilien bekommen. Eine detaillierte Überprüfung durch das Finanzamt erfolgt jedoch meist erst bei Gewinnfeststellung.
Rechenbeispiele: Konkrete Steuerersparnis durch Sonder-AfA
Um die praktische Relevanz der Sonderabschreibung zu verdeutlichen, soll ein konkretes Rechenbeispiel dienen:
Beispiel 1: Einfamilienhaus mit vier Mietwohnungen
Ein Investor kauft ein neu errichtetes Gebäude mit vier Mietwohnungen für insgesamt 800.000 Euro. Der Bauantrag wurde 2024 gestellt, die Fertigstellung erfolgte 2025. Der Investor befindet sich in der Einkommensteuergruppe mit einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent (inklusive Solidaritätszuschlag).
Ohne Sonderabschreibung würde die jährliche reguläre AfA betragen:
- 800.000 Euro × 2 Prozent = 16.000 Euro pro Jahr
- Steuervorteil pro Jahr: 16.000 Euro × 42 Prozent = 6.720 Euro
Mit Sonderabschreibung nach § 7b EStG ergibt sich für die ersten vier Jahre:
- Jährliche Sonderabschreibung: 800.000 Euro × 5 Prozent = 40.000 Euro
- Jährliche reguläre AfA: 800.000 Euro × 2 Prozent = 16.000 Euro
- Gesamte jährliche Abschreibung: 40.000 + 16.000 = 56.000 Euro
- Steuervorteil pro Jahr: 56.000 Euro × 42 Prozent = 23.520 Euro
- Zusätzlicher Steuervorteil durch Sonderabschreibung: (40.000 - 0) × 42 Prozent = 16.800 Euro pro Jahr
Über die vierjährige Förderperiode ergibt sich damit ein zusätzlicher Steuervorteil von 16.800 Euro × 4 Jahre = 67.200 Euro. Dies stellt eine erhebliche Kapitalfreisetzung dar, die der Investor für weitere Investitionen oder zur Schuldentilgung nutzen kann.
Beispiel 2: Mehrfamilienhaus mit zehn Wohnungen
Ein Investor oder eine Kapitalgesellschaft erwirbt ein neu errichtetes Mehrfamilienhaus mit zehn Wohnungen für 2.500.000 Euro. Die Bauantrag wurde 2023 gestellt, Fertigstellung 2025. Der Steuersatz betrage 45 Prozent (Kapitalgesellschaft mit höherem Gewinnsatz).
Jahresabschreibung mit Sonderabschreibung:
- Sonderabschreibung: 2.500.000 Euro × 5 Prozent = 125.000 Euro
- Reguläre AfA: 2.500.000 Euro × 2 Prozent = 50.000 Euro
- Gesamte Abschreibung pro Jahr: 175.000 Euro
- Steuervorteil pro Jahr (45 Prozent): 175.000 Euro × 0,45 = 78.750 Euro
- Davon entfallen auf die Sonderabschreibung: 125.000 Euro × 0,45
