Die 10-Jahres-Frist bei vermieteten Immobilien
Wer eine vermietete Wohnung innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkauft, muss auf den Gewinn Einkommensteuer zahlen. Dies regelt § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG (Einkommensteuergesetz), wonach Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten als Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften besteuert werden. Im Gegensatz zu selbst genutzten Wohnungen gibt es bei vermieteten Objekten keine Ausnahmeregelung – die volle 10-Jahres-Spekulationsfrist muss eingehalten werden.
Besonders wichtig zu verstehen ist die Unterscheidung zwischen Selbstnutzung und Vermietung. Während bei einer selbst bewohnten Wohnung der Gewinn steuerfrei ist (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1b EStG), entfällt dieser Freibrief bei vermieteten Objekten komplett. Wer beispielsweise eine Wohnung im Januar 2020 kauft und diese sofort vermietet, kann diese frühestens im Januar 2030 steuerfrei verkaufen. Ein Verkauf bereits im Januar 2029 würde zur Besteuerung des gesamten Gewinns führen.
Die 10-Jahres-Spekulationsfrist beginnt mit der Anschaffung des Objekts und endet nach Ablauf von zehn Jahren. Entscheidend ist das Anschaffungsdatum, nicht etwa der Beginn der Vermietung. Auch wenn eine Immobilie erst später vermietet wird – wenn der Kauf weniger als 10 Jahre zurückliegt, fällt die Spekulationssteuer an.
Berechnung des Gewinns und der Besteuerungsgrundlage
Der Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Wohnung errechnet sich nach folgendem Schema: Verkaufspreis minus Anschaffungskosten minus Verkaufsnebenkosten plus Abschreibungsrückholung. Diese Berechnung folgt den Vorgaben des § 23 Abs. 3 EStG und wird durch die Gewinnrealisierungsvorschriften des BGB konkretisiert.
Die Anschaffungskosten umfassen den reinen Kaufpreis plus alle Nebenkosten wie:
- Maklergebühren (üblicherweise 3–7,5 % des Kaufpreises)
- Notargebühren (circa 1–1,5 % des Kaufpreises)
- Grunderwerbsteuer (3–6,5 % je nach Bundesland)
- Makleragenturgebühren und Courtage
- Umschreibungsgebühren beim Grundbuchamt (etwa 0,2 % des Kaufpreises)
Bei den Verkaufsnebenkosten erfolgt eine Abzugsfähigkeit der Kosten für den Verkauf, insbesondere Maklergebühren und Notargebühren. Diese werden gemäß § 9 Abs. 1 EStG und den Grundsätzen der Gewinnermittlung von der Gewinnberechnung abgezogen.
Ein entscheidender und häufig unterschätzter Faktor ist die Abschreibungsrückholung (AfA-Rückholung). Diese besagt, dass alle bisher abgeschriebenen Abschreibungen für Abnutzung (AfA) gemäß § 7 EStG wieder zum steuerpflichtigen Gewinn hinzugerechnet werden müssen. Bei vermieteten Objekten beträgt die lineare Abschreibung üblicherweise 2 % pro Jahr des Gebäudewerts (exklusive Grundstück). Über 10 Jahre summiert sich dies zu 20 % des Gebäudewertes – ein erheblicher Betrag, der vollständig zurückgewonnen wird.
Konkretes Rechenbeispiel zur Gewinnberechnung
Nehmen wir ein realistisches Szenario: Im März 2021 wird eine Wohnung für insgesamt 400.000 Euro erworben. Die Nebenkosten betragen 32.000 Euro (Makler 5 %, Notar 1,5 %, Grunderwerbsteuer 3,5 %). Der Grundstückswert macht 80.000 Euro aus, der Gebäudewert 320.000 Euro. Die Wohnung wird sofort vermietet.
Über die nächsten 8 Jahre bis März 2029 entsteht eine AfA von insgesamt 51.200 Euro (320.000 Euro × 2 % pro Jahr × 8 Jahre). Im März 2029, nach 8 Jahren Eigentum, wird die Wohnung für 480.000 Euro verkauft. Die Verkaufsnebenkosten (Makler und Notar) belaufen sich auf etwa 12.000 Euro.
Gewinnberechnung:
- Verkaufspreis: 480.000 Euro
- abzüglich Anschaffungskosten (400.000 + 32.000): –432.000 Euro
- abzüglich Verkaufsnebenkosten: –12.000 Euro
- zuzüglich AfA-Rückholung: +51.200 Euro
- Steuerpflichtiger Gewinn: 87.200 Euro
Dieser Gewinn von 87.200 Euro wird vollständig als Einkommen versteuert. Bei einem Steuersatz von 42 % (Spitzensteuersatz 2024) ergibt sich eine Steuerlast von etwa 36.624 Euro. Hinzu kommt noch die Kirchensteuer (8–9 % der Einkommensteuer, etwa 2.930 Euro) und eventuell Solidaritätszuschlag (5,5 % auf die Einkommensteuer). Die Gesamtsteuerbelastung könnte damit etwa 39.500 Euro erreichen – ein erheblicher Betrag, den viele Verkäufer unterschätzen.
Zweites Rechenbeispiel mit höherer Gewinnmarge
Ein weiteres Beispiel zeigt die Auswirkung von Wertsteigerung: Eine Wohnung wird im Januar 2018 für 250.000 Euro gekauft (Nebenkosten 20.000 Euro). Der Gebäudewert liegt bei 200.000 Euro, der Grundstückswert bei 50.000 Euro. Sie wird sofort vermietet. AfA wird über 9 Jahre mit 2 % pro Jahr berechnet, ergibt 36.000 Euro.
Im Oktober 2027 wird die Wohnung nach 9 Jahren und 9 Monaten für 350.000 Euro verkauft. Verkaufsnebenkosten: 9.000 Euro.
Berechnung:
- Verkaufspreis: 350.000 Euro
- abzüglich Anschaffungskosten und Nebenkosten: –270.000 Euro
- abzüglich Verkaufsnebenkosten: –9.000 Euro
- zuzüglich AfA-Rückholung: +36.000 Euro
- Steuerpflichtiger Gewinn: 107.000 Euro
Dieser Gewinn ist in vollem Umfang steuerpflichtig. Allerdings ist zu beachten: Die Frist ist noch nicht abgelaufen! Ein Verkauf erst im Januar 2028 würde die 10-Jahres-Frist erfüllen und den Gewinn steuerfrei machen. Der Unterschied wäre bei einem Steuersatz von 42 % etwa 44.940 Euro – ein enormer finanzieller Anreiz, wenige Monate zu warten.
Besonderheiten und Fallstricke bei der Spekulationssteuer
Ein häufiger Fehler liegt in der Annahme, dass Vermietung automatisch zu Spekulationssteuer führt. Dies stimmt nur bedingt. Entscheidend ist allein der Zeitpunkt zwischen Kauf und Verkauf. Nach genau 10 Jahren entfällt die Spekulationsfrist komplett, und Gewinne sind steuerfrei – unabhängig davon, ob die Immobilie vermietet, selbst genutzt oder leer stand.
Ein zweiter wichtiger Punkt betrifft die Neubauausnahmeregelung nach § 23 Abs. 1
