Der Verkauf einer Immobilie kann steuerfrei sein – oder zu einer erheblichen Steuerlast führen. Das entscheidende Kriterium ist die Spekulationsfrist von 10 Jahren. Wer diese kennt und plant, kann bei einem Immobilienverkauf zehntausende Euro Steuern sparen.
Wann beginnt die 10-Jahres-Frist?
Die Frist beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags – nicht mit der Grundbucheintragung oder Übergabe. Ebenso endet sie mit dem Datum des Verkaufsvertrags, nicht dem Übergabetermin.
Beispiel
- Kaufvertrag: 15. März 2014
- Steuerfrei ab: 16. März 2024
- Verkaufsvertrag: 20. März 2024 → STEUERFREI
- Verkaufsvertrag: 14. März 2024 → STEUERPFLICHTIG
Die wichtigste Ausnahme: Eigennutzung
Wer die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren selbst bewohnt hat, kann steuerfrei verkaufen – auch vor Ablauf der 10 Jahre. Das ist die bedeutendste Ausnahme.
Bedingungen für die Eigennutzungs-Steuerfreiheit
- Selbst bewohnt im Verkaufsjahr UND
- Selbst bewohnt in den beiden Vorjahren (= 3 Kalenderjahre insgesamt)
- Die Wohnung muss tatsächlich Lebensmittelpunkt gewesen sein
- Teilweise Vermietung schadet nicht, wenn überwiegend selbst genutzt
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Der Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert – nicht pauschal:
| Parameter | Beispiel |
|---|---|
| Kaufpreis 2016 | 300.000 € |
| Verkaufspreis 2023 | 500.000 € |
| Anschaffungsnebenkosten | 25.000 € |
| Genommene AfA (7 Jahre à 6.000 €) | − 42.000 € |
| Steuerpflichtiger Gewinn | ca. 217.000 € |
| Steuer bei 42% | ca. 91.140 € |
Wann wird die Spekulationsfrist unterbrochen?
Die Frist läuft durch – auch bei Schenkung oder Erbschaft: Der Beschenkte oder Erbe übernimmt die restliche Frist des Vorbesitzers. Ein Kauf ist daher nicht mit einem Neustart der 10-Jahres-Frist verbunden, wenn die Immobilie durch Erbschaft überging.
FAQ: Immobilienverkauf und Steuer
Die Spekulationsfrist des Erblassers wird auf die Erben übertragen. Hat der Erblasser die Immobilie 2012 gekauft, ist sie für die Erben ab 2022 steuerfrei verkaufbar – unabhängig vom Erbdatum.
Nein. Bei Schenkung übernimmt der Empfänger die restliche Spekulationsfrist des Schenkers. Das Finanzamt schaut auf den ursprünglichen Kaufzeitpunkt.
Ja, aber nur eingeschränkt: Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften (§ 23 EStG) können nur mit gleichartigen Gewinnen verrechnet werden – nicht mit Mieteinnahmen oder Gehalt.
Mehr zur Vermietung finden Sie in unserem Ratgeber zu Steuern auf Mieteinnahmen und zur Spekulationsfrist berechnen.
