Die ehrliche Renditerechnung für Immobilienkäufer 2026
Wer eine Wohnung kauft und vermietet, muss mehrere Renditebegriffe streng auseinander halten. Die Bruttomietrendite zeigt nur ein oberflächliches Bild: Sie berechnet sich aus der Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis, multipliziert mit 100. Eine Wohnung, die 400.000 Euro kostet und monatlich 1.200 Euro Miete bringt, hat eine Bruttomietrendite von (14.400 / 400.000) × 100 = 3,6%. Dieser Wert ist irreführend, weil er keine Kosten berücksichtigt.
Die Nettomietrendite zieht schon Bewirtschaftungskosten ab: Instandhaltungsrücklagen (etwa 1–1,5% des Kaufpreises pro Jahr), Makler- und Notargebühren, Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltungskosten und Leerstandsrisiko. Bei realistischen Annahmen sinkt die Bruttomietrendite von 3,6% schnell auf 1,5–2,5%. Aber auch diese Rechnung ist unvollständig, weil sie Steuern nicht berücksichtigt.
Die steuerliche Eigenkapitalrendite nach Finanzierung ist die einzig ehrliche Kennzahl für private Anleger. Sie zeigt, welche Rendite wirklich auf dem eingesetzten Eigenkapital bleibt, nachdem alle Kosten, Steuern und Darlehenszinsen gezahlt sind. Diese Größe ist 2026 deutlich ungünstiger als in früheren Jahren — das ist die zentrale Erkenntnis für potenzielle Käufer.
Typische Marktdaten 2026: Preise, Mieten und Finanzierungskosten
Die Bruttomietrenditen in deutschen Großstädten liegen 2026 zwischen 3,0% und 4,5%, je nach Region und Lage. In München und Berlin sind es oft nur 2,8–3,5%, während Ruhrgebietsstädte und ostdeutsche Metropolen 4,0–5,0% erreichen. Die Deutsche Bundesbank und das Statistische Bundesamt dokumentieren stagnierend niedrige Mieten bei weiterhin hohen Kaufpreisen.
Darlehenskosten sind 2026 ein zentraler Faktor. Hypothekenzinsen für 20-jährige Festdarlehen bewegen sich zwischen 3,5% und 4,2% p.a., je nach Bonität des Kreditnehmers und Loan-to-Value-Ratio. Eine Bank vergibt meist nur bis 80% des Kaufpreises zu günstigen Konditionen; darüber hinaus steigen die Zinsen um 0,5–1,0 Prozentpunkte. Wer mit 90% Fremdkapital finanziert, zahlt also deutlich mehr Zinsen.
Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Makler, Notar, Grundbuch) betragen in Summe 7,5–8,5% des Kaufpreises, regional unterschiedlich. In Baden-Württemberg und Bayern liegt die Grunderwerbsteuer bei 5,0%, in Schleswig-Holstein nur bei 3,6%, in Österreich und der Schweiz teilweise höher. Diese Kosten reduzieren das eingesetzte Eigenkapital unmittelbar.
Konkrete Rechenbeispiele: Wann lohnt sich der Kauf noch?
Beispiel 1: Einfamilienhaus im Ruhrgebiet
Kaufpreis: 320.000 Euro in Essen. Monatliche Kaltmiete: 1.200 Euro = 14.400 Euro pro Jahr. Bruttomietrendite: 4,5%.
Kalkulieren Sie mit diesen Kosten:
- Grunderwerbsteuer (Nordrhein-Westfalen 6,5%): 20.800 Euro
- Makler und Notar: 16.000 Euro
- Grundbuch und Eintrag: 800 Euro
- Gesamt Kaufnebenkosten: 37.600 Euro
- Erforderliches Eigenkapital (mindestens 20% + Nebenkosten): 64.000 + 37.600 = 101.600 Euro
- Darlehenssumme: 255.400 Euro bei 4,0% Zinsen
Jährliche Einnahmen und Ausgaben:
- Mieteinnahmen brutto: 14.400 Euro
- Instandhaltungsrücklage (1,5% des Kaufpreises): 4.800 Euro
- Grundsteuer, Versicherung, Verwaltung: 2.400 Euro
- Darlehenszinsen (Jahr 1, ca. 75% Zinsanteil): 7.662 Euro
- Darlehenszahlungen (Tilgung + Zins): 10.216 Euro
- Summe Barausgaben: 25.078 Euro
- Barüberschuss: 14.400 - 25.078 = -10.678 Euro (Verlust!)
In den ersten Jahren haben Sie einen Barfehlbetrag, den Sie aus anderen Einkommensquellen zuschießen müssen. Für die Steuererklärung gilt aber § 2 Abs. 1 EStG: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung entstehen, sobald Miete vereinbart ist, unabhängig davon, ob ein positiver Cashflow existiert. Die Darlehenszinsen (7.662 Euro) sind als Werbungskosten nach § 9 Abs. 1a EStG abzugsfähig, was Ihre Einkommensteuer reduziert — aber nicht auf null.
Angenommen, Sie haben ein Bruttoeinkommen von 60.000 Euro und einen Grenzsteuersatz von 32%. Die abzugsfähigen Zinsen sparen Ihnen nur 32% × 7.662 = 2.451 Euro an Steuern. Der Barfehlbetrag von -10.678 Euro wird durch diese Steuereinsparung teilweise kompensiert, bleibt aber unterm Strich negativ. Das Modell funktioniert nur, wenn die Miete deutlich schneller steigt als in den letzten fünf Jahren, oder Sie auf Wertzuwachse des Grundstücks rechnen.
Beispiel 2: Etagenwohnung in München
Kaufpreis: 580.000 Euro. Monatliche Miete: 1.450 Euro = 17.400 Euro pro Jahr. Bruttomietrendite: 3,0%.
- Grunderwerbsteuer (Bayern 3,5%): 20.300 Euro
- Makler und Notar: 29.000 Euro
- Eigenkapitaleinsatz (20% + Nebenkosten): 116.000 + 49.300 = 165.300 Euro
- Darlehenssumme: 414.700 Euro bei 4,1% Zinsen
Jährliche Bilanz:
- Mieteinnahmen: 17.400 Euro
- Instandhaltungsrücklage: 8.700 Euro
- Nebenkosten und Verwaltung: 3.000 Euro
- Darlehenszinsen (ca. 70% im ersten Jahr): 11.901 Euro
- Darlehensgesamtzahlung: 16.589 Euro
- Barfehlbetrag: 17.400 - 28.201 = -10.801 Euro
Wieder ein massiver Barfehlbetrag. Bei einem Grenzsteuersatz von 42% (Spitzenverdiener in München) sparen die abzugsfähigen Zinsen (11.901 Euro) etwa 5.000 Euro an Einkommensteuer. Der operative Fehlbetrag ist hier fast gleichgewichtig mit der Steuereinsparung — ein wirtschaftlich sehr fragiles Modell.
Steuerliche Besonderheiten und Regelungen 2026
Nach § 21 Abs. 8 EStG werden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit der großen Einkommensteuer besteuert, nicht separat. Das bedeutet: Verluste aus der Vermietung können Sie gegen Einkünfte aus Ihrer Haupttätigkeit rechnen (wenn Sie nicht Immobilienhändler sind — § 1 Abs
