Unser Immobilien-Portfolio: Wie wir es in die Hände unserer Kinder übergeben

Als ich vor fünf Jahren beschloss, dass es Zeit wird, mein Immobilien-Portfolio an meine drei Kinder zu übergeben, war mir schnell klar: Das könnte teuer werden — oder ich strukturiere es richtig. Nach intensiven Gesprächen mit meinem Steuerberater habe ich ein Modell gewählt, das Generationengerechtigkeitsgesetze nutzt und meine Familie vor unnötigen Steuern bewahrt: die Gründung einer Familienpool-GbR, über die wir die fünf Immobilien schrittweise übertragen. Was ich dabei gelernt habe, möchte ich hier offen mit dir teilen.

Meine Ausgangssituation und das Problem

Ich besitze fünf Immobilien mit einem Gesamtwert von etwa 2,8 Millionen Euro. Zwei befinden sich in Nürnberg, zwei in München und eine in Berlin. Ursprünglich hatte ich vor, diese einfach per Testament zu verteilen — ein klassisches Erbschaften-Szenario. Doch mein Steuerberater machte mir schnell Beine: Bei einer gleichmäßigen Verteilung auf meine drei Kinder würde jedes Kind etwa 933.000 Euro erben und müsste danach Erbschaftsteuer entrichten. Mit dem Steuersatz für Kinder (Steuerklasse I, § 16 Abs. 3 ErbStG) und dem Freibetrag von 400.000 Euro pro Kind (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG) hätte das zu einer beachtlichen Steuerlast geführt.

Hinzu kam: Meine Kinder sollten das Portfolio nicht als bloße Eigentümer erben, sondern gemeinsam aktiv verwalten und mittelfristig selbst entscheiden können, ob sie Immobilien verkaufen oder halten wollen. Das war für mich ein wichtiges emotionales Anliegen — die Immobilien sollten zu einem gemeinsamen Familienwerk werden, nicht zu drei separaten Vermögenspositionen auseinanderfallen.

Der steuerliche Hintergrund — was ich herausgefunden habe

Mein Steuerberater erklärte mir die Grundidee schnell: Statt die Immobilien direkt zu vererben, könnte ich eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gründen und die Immobilien dort einbringen. Dann würde ich nacheinander meine Geschäftsanteile an die Kinder übertragen. Das hat mehrere Vorteile auf Basis des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG).

Der entscheidende Punkt: Nach § 13 Abs. 1 ErbStG kann das Betriebsvermögen unter bestimmten Bedingungen um 60 Prozent verschont bleiben — das ist die sogenannte Betriebsvermögensquote. Das bedeutet: Wenn ich die Immobilien als „Betriebsvermögen" einer GbR klassifiziere, können 60 Prozent ihres Wertes steuerfrei übergeben werden. Der verbleibende Wert unterliegt zwar weiterhin der Erbschaftsteuer, wird aber deutlich reduziert.

Wichtig: Für diese Verschonung muss die GbR tatsächlich eine „Betriebstätigkeit" ausüben. Reine Vermögensverwaltung — also einfach Immobilien halten und vermieten — reicht nicht aus (§ 13 Abs. 1 Satz 3 ErbStG). Ich musste also sicherstellen, dass die GbR als echtes Unternehmen tätig ist: aktive Verwaltung, Instandhaltung, möglicherweise auch Ankauf oder Verkauf von Immobilien.

Zusätzlich nutzte ich die Möglichkeit der schrittweisen Übertragung. Das ist entscheidend, da ich innerhalb von zehn Jahren die Freibeträge meiner Kinder jeweils einzeln ansetzen kann (§ 14 Abs. 1 ErbStG). Ein Kind hat einen Freibetrag von 400.000 Euro; wenn ich nach zehn Jahren erneut schenke, verfügt es über einen neuen Freibetrag von 400.000 Euro.

Die konkreten Schritte — wie ich vorgegangen bin

Im ersten Schritt holte ich mich von meinem Steuerberater und meinem Nottar beraten. Zusammen entwickelten wir einen Plan, der über fünf Jahre verteilt sein sollte. So konnte ich die Freibeträge meiner Kinder optimal nutzen und die Übertragungen nicht zu verdichtet vornehmen.

• Schritt 1 — GbR-Gründung: Wir gründeten eine GbR mit mir als Komplementär und Gesellschafter. Der Gründungsvertrag regelte klar, dass die GbR Immobilien verwenden, entwickeln und verwalten sollte. Für die notarielle Beglaubigung zahlte ich etwa 800 Euro.
• Schritt 2 — Immobilien einbringen: Ich übertrug alle fünf Immobilien in die GbR ein. Das erfolgte nicht durch Schenkung, sondern durch eine echte Einlage gegen Gewährung von Geschäftsanteilen an mir persönlich (§ 8 Abs. 3 KStG). Steuerlich war das neutral.
• Schritt 3 — Anteile transferieren: Nach etwa sechs Monaten übertrug ich die erste Tranche von Geschäftsanteilen — etwa 30 Prozent an meine älteste Tochter. Das erfolgte notariell und mit klarer Dokumentation des Zeitwerts.
• Schritt 4 — Verwaltungsstruktur etablieren: Alle drei Kinder wurden sukzessive Gesellschafter der GbR und erhielten Mitspracherechte. Ich setzte klare Regeln fest: Entscheidungen über den Verkauf von Immobilien sollten einstimmig erfolgen; Verwaltungsaufgaben durfte jedes Kind übernehmen.
• Schritt 5 — Monitoring und Dokumentation: Mein Steuerberater überwachte, dass die Freibeträge der Kinder optimal genutzt wurden und dass die GbR tatsächlich als Betriebsvermögen klassifiziert blieb.

Zahlen und Berechnung — mein konkretes Beispiel

Um dir ein ganz konkretes Bild zu geben, hier meine tatsächlichen Zahlen und die steuerliche Ersparnis:

Die Berechnung für die GbR-Variante funktioniert wie folgt (vereinfacht):

Schritt 1 — Betriebsvermögensquote anwenden: Bei meinen 5 Immobilien im Wert von 2,8 Millionen Euro können 60 Prozent verschont bleiben. Das bedeutet: 60 % × 2.800.000 € = 1.680.000 €, die steuerfrei übergehen können. Die verbleibenden 40 % × 2.800.000 € = 1.120.000 € unterliegen der Erbschaftsteuer.

Schritt 2 — Freibeträge berücksichtigen: Jedes meiner drei Kinder hat einen Freibetrag von 400.000 Euro (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG). Bei schrittweiser Schenkung über fünf Jahre konnte ich diese Freibeträge effektiv wiederholt einsetzen. Wenn ich die steuerpflichtigen 1.120.000 Euro auf die Kinder verteile, bleibt pro Kind steuerpflichtig: (1.120.000 € ÷ 3) − 400.000 € = 373.333 € − 400.000 € = 0 € (bei meiner ersten Tranche).

Ergebnis: Durch die zeitliche Staffelung der Übertragungen und die Nutzung der Betriebsvermögensquote konnte ich von den ursprüglich geschätzten 385.000 Euro Erbschaftsteuer auf etwa 145.000 Euro senken. Das ist eine Ersparnis von etwa 240.000 Euro — Geld, das ich meinen Kindern erspart habe und das in der Familie bleibt.

Was ich dabei gelernt habe — und was ich anders machen würde

• Früh anfangen ist entscheidend: Ich hätte gerne bereits fünf Jahre früher mit den Übertragungen begonnen. Der Grund: Die zehnjährige Sperrfrist für Freibeträge (§ 14 ErbStG) ist brutal. Wenn ich meine erste Schenkung schon 1995 gemacht hätte, hätte ich 2005 schon wieder neue Freibeträge zur Verfügung gehabt. Mein Tipp: Beginne mit Schenkungen, so früh es sinnvoll ist.
• Die GbR-Dokumentation muss wasserdicht sein: Der Betriebsvermögensschutz nach § 13 ErbStG ist verlockend, wird aber von Finanzämtern kritisch überprüft. Ich musste nachweisen, dass meine GbR tatsächlich als Betrieb tätig ist — nicht nur als reine Vermögensverwaltung. Daher ließ ich Geschäftsjahresabschlüsse erstellen und dokumentierte aktive Maßnahmen: Sanierungen, Verwaltungsprozesse, sogar einen geplanten Ankauf einer sechsten Immobilie. Mach das von Anfang an korrekt, sonst gibt es ärger beim Finanzamt.
• Notarielle Beglaubigung und Bewertung sind notwendig: Jede Anteilsübertragung musste notariell beurkundet werden (§ 181 BGB). Das kostet, ist aber notwendig, um Formfehler auszuschließen. Zudem musste die GbR-Anteile zu jedem Übertragungszeitpunkt bewertet werden — das machte mein Steuerberater mit Hilfe von Fachgutachten. Ohne diese Dokumentation hätte das Finanzamt später den Übertragungswert willkürlich festgesetzt.

Mein Fazit und Empfehlung

Die Gründung einer Familienpool-GbR zur Übertragung meines Immobilien-Portfolios an meine Kinder war eine der besten steuerlichen Entscheidungen, die ich treffen konnte. Sie hat nicht nur eine erhebliche Steuerlast eingespart, sondern auch dazu geführt, dass meine Kinder heute gemeinsam eine echte Beteiligung an einem wertvollen Vermögen haben — nicht als passive Erben, sondern als aktive Gesellschafter, die mitentscheiden dürfen.

Wenn du ein ähnliches Portfolio hast und überlegst, wie du es an deine Kinder übergeben kannst, würde ich dir folgende Schritte empfehlen: Erstens, hole dir professionelle Hilfe — Steuerberater und Notar sind keine Luxus, sondern Schutzmaßnahmen. Zweitens, fang nicht zu spät an; die zehnjährigen Freibeträge sind deine besten Freunde. Drittens, wähle eine strukturelle Lösung wie die GbR, wenn dein Vermögen immobilienlastig ist; sie ist rechtssicher und steuereffizient. Und viertens: Dokumentiere alles wasserdicht. Das erspart dir und deiner Familie später Ärger und Unsicherheit.

Das Wichtigste aber ist: Die Übergabe von Vermögen sollte nicht nur eine Steuerfrage sein. Sie ist auch eine emotionale und persönliche Entscheidung. Eine GbR hat mir geholfen, dass meine Kinder nicht auseinanderdriften, sondern als Gemeinschaft zusammenbleiben — wirtschaftlich und persönlich.