Immobilien geerbt: Verwalten, verkaufen oder vermieten?
Der Erbfall ist ein einschneidendes Ereignis, das nicht nur emotional, sondern auch rechtlich und steuerlich erhebliche Konsequenzen mit sich bringt. Besonders komplex wird die Situation, wenn sich im Nachlass eine Immobilie befindet. Wer eine Immobilie erbt, steht vor einer fundamentalen Entscheidung: Sollte man die geerbte Liegenschaft selbst nutzen, als Renditeobjekt vermieten oder schnellstmöglich verkaufen? Diese Frage ist nicht allein eine Frage des persönlichen Geschmacks oder der momentanen Lebenssituation. Vielmehr hängt die optimale Strategie von einer Vielzahl von Faktoren ab, die alle berücksichtigt werden müssen, um weder unnötige Steuern zu zahlen noch Vermögenssubstanz zu verschwenden.
Jede der drei Optionen bringt völlig unterschiedliche steuerliche Konsequenzen mit sich. Während die Eigennutzung in vielen Fällen steuervergünstigungen bietet, können Vermietung und Verkauf zu erheblichen Steuerfeststellungen führen. Hinzu kommen Aufwandsfolgen im laufenden Betrieb, Liquiditätsaspekte und nicht zuletzt die persönliche Bindung zum geerbten Objekt. Dieser Artikel zeigt Ihnen, welche Option unter welchen Voraussetzungen sinnvoll ist und wie Sie die richtige Entscheidung treffen.
Die Erbschaftsteuer und die Steuervergünstigungen bei Eigennutzung
Zunächst zur Erbschaftsteuer selbst. Gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG ist der Erwerb von Vermögen durch Erbfall steuerpflichtig. Der Steuersatz und die Freibeträge hängen vom Verwandtschaftsgrad ab. Kinder erhalten derzeit einen Freibetrag von 400.000 Euro, während Ehegatten 400.000 Euro und Enkel 200.000 Euro erhalten. Der Erbschaftsteuersatz liegt je nach Steuerklasse zwischen 7 und 30 Prozent.
Ein entscheidender Punkt für Eigennutzer: Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG ist eine bis zum Erbfall selbst bewohnte Wohnimmobilie oder ein Wohngrundstück steuerfrei, wenn der Erbe die Immobilie nach dem Erbfall als Wohnstätte nutzt und mindestens zehn Jahre bewohnt. Dies ist eine erhebliche Ersparnis. Nehmen wir ein konkretes Beispiel:
Rechenbeispiel 1 – Eigennutzung ohne Steuer:
Ein Kind erbt von seinen Eltern ein Einfamilienhaus mit einem Verkehrswert von 500.000 Euro. Das Haus wird seit Jahren von den Eltern selbst bewohnt. Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG ist dieses Haus bei Eigennutzung völlig steuerfrei, obwohl sein Wert den Freibetrag von 400.000 Euro übersteigt. Die Erbschaftsteuer beträgt 0 Euro. Hätte der Erbe das Haus jedoch als Kapitalanlage geerbt oder gewollt, müsste er auf 100.000 Euro (Wert minus Freibetrag) Erbschaftsteuer zahlen: 100.000 Euro × 7 Prozent = 7.000 Euro.
Diese Steuervergünstigung ist so erheblich, dass sie bei der Entscheidung zwischen den drei Optionen oft ausschlaggebend ist. Allerdings gelten strenge Bedingungen:
- Die Immobilie muss zum Zeitpunkt des Erbfalls Wohnzwecken dienen
- Der Erbe muss sie unverzüglich nach dem Erbfall als Wohnung nutzen
- Die Zehnjahresfrist muss eingehalten werden ohne Unterbrechung
- Bei Veräußerung vor Ablauf der zehn Jahre entfällt die Steuervergünstigung rückwirkend
Die Vermietungsoption: Steuerliche Aspekte und laufende Einkünfte
Entscheidet sich der Erbe für eine Vermietung der geerbten Immobilie, entfällt die Steuervergünstigung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG vollständig. Die gesamte Immobilie unterliegt der Erbschaftsteuer. Allerdings entstehen nun regelmäßige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG, die mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert werden.
Bei der Vermietung können Sie als Eigentümer jedoch erhebliche Aufwendungen steuerlich geltend machen. Gemäß § 21 Abs. 3 EStG können Sie folgende Betriebsausgaben von den Mieteinnahmen abziehen:
- Abschreibung (AfA) des Gebäudeteils über 50 Jahre = 2 Prozent der Anschaffungskosten pro Jahr
- Instandhaltung und Reparaturen (tatsächliche Kosten)
- Hausverwaltung und Maklergebühren
- Grundsteuer
- Gebäudeversicherung
- Darlehenszinsen (falls Sie zur Finanzierung einen Kredit aufgenommen haben)
- Werbungskosten wie Steuerberatung und Rechtskosten
Dies führt oft zu einer negativen Einkünftesituation in den ersten Jahren, wenn die Einkünfte unter den Ausgaben liegen. Allerdings kann dies auch zu hohen Abschreibungsgewinnen später führen.
Rechenbeispiel 2 – Vermietung mit Steuern und Aufwendungen:
Ein Erbe erhält ein Mehrfamilienhaus mit einem Verkehrswert von 800.000 Euro und entscheidet sich für Vermietung. Der Freibetrag für Kinder beträgt 400.000 Euro, somit steuerpflichtig sind 400.000 Euro. Bei Steuerklasse I (7 Prozent) anfallende Erbschaftsteuer: 400.000 Euro × 7 Prozent = 28.000 Euro.
Im laufenden Betrieb generiert das Mehrfamilienhaus jährlich 60.000 Euro Mieteinnahmen. Die Aufwendungen belaufen sich auf: Instandhaltung 12.000 Euro, Grundsteuer 4.000 Euro, Versicherung 2.000 Euro, Verwaltung 3.000 Euro, AfA 14.000 Euro (zu 70 Prozent für das Gebäude). Gesamtaufwendungen: 35.000 Euro. Steuerpflichtige Einkünfte: 60.000 Euro − 35.000 Euro = 25.000 Euro. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent (Spitzensatz): 25.000 Euro × 42 Prozent = 10.500 Euro Einkommensteuer pro Jahr.
Die Vermietungsoption hat aber auch Nachteile. Der laufende Aufwand ist nicht unerheblich: Mieterverwaltung, Reparaturen und Instandhaltungen können überraschend anfallen. Außerdem unterliegt die Immobilie beim Verkauf später der Spekulationsfrist nach § 23 Abs. 1 EStG. Wird die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb veräußert, müssen alle Gewinne mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden. Nach zehn Jahren ist der Verkauf steuerfrei.
Der Verkauf: Spekulationsfrist und Kapitalertragsteuer
Entscheidet sich der Erbe für einen schnellen Verkauf, muss mit der Spekulationsfrist nach
