Eine Ferienimmobilie bietet Erholung und Steuervorteile — wenn die Nutzungsverteilung zwischen Eigennutzung und Vermietung korrekt dokumentiert ist. 2026 gelten dabei strenge Abgrenzungsregeln.
Eigennutzung vs. Vermietung: Die steuerliche Grundregel
Das Finanzamt unterscheidet scharf: Wird die Ferienimmobilie ausschließlich vermietet, können alle Kosten (AfA, Zinsen, Nebenkosten, Verwaltung) als Werbungskosten abgesetzt werden. Bei ausschließlicher Eigennutzung sind keinerlei Kosten absetzbar. Der Regelfall ist die gemischte Nutzung — und hier liegt die steuerliche Herausforderung.
Bei gemischter Nutzung werden Kosten nach dem Verhältnis der Vermietungs- zu den Eigennutzungstagen aufgeteilt. Nur der Vermietungsanteil ist als Werbungskosten abzugsfähig. Die Eigennutzungstage sind lückenlos zu dokumentieren. Leerstandstage (keine Belegung, kein Eigennutz) werden dem Finanzamt als Vermietungsabsicht zugeschrieben — allerdings nur wenn eine ernsthafte Vermietungsabsicht nachgewiesen wird.
Liebhaberei: Das größte Risiko bei der Ferienimmobilie
Das Finanzamt prüft bei Ferienwohnungen besonders kritisch, ob eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt. Werden über mehrere Jahre dauerhaft Verluste erzielt, kann das Finanzamt die gesamte Tätigkeit als "Liebhaberei" einstufen — alle Verluste werden dann steuerlich nicht anerkannt, rückwirkend für bis zu 7 Jahre. Zur Vermeidung: Vermietungszeiten maximieren, Eigennutzung reduzieren, professionelle Vermietungsplattform nutzen und Einnahmen sorgfältig dokumentieren.
AfA und Abschreibung der Ferienimmobilie
Die AfA (2% p.a. auf den Gebäudewert, § 7 Abs. 4 EStG) gilt nur für den vermieteten Anteil. Bei einer Ferienimmobilie mit 30% Eigennutzung und 70% Vermietung werden 70% der AfA-Basis als Werbungskosten angesetzt. Seit 2023 gibt es für neue Wohngebäude eine degressive AfA von 5% p.a. — dies ist auch für Ferienimmobilien relevant, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind.
| Nutzungsart | Werbungskosten-Anteil | AfA absetzbar |
|---|---|---|
| Nur Vermietung | 100% | Ja, vollständig |
| 70% Vermietung / 30% Eigennutzung | 70% | 70% der AfA-Basis |
| Nur Eigennutzung | 0% | Nein |
| Gemischt, Leerstand als Vermietungsabsicht | Nach Schlüssel | Anteilig |
Kurzfristvermietung (Airbnb/Ferienbörsen) und Umsatzsteuer
Wird die Ferienwohnung kurzfristig (unter 6 Monate pro Gast) hotelmäßig vermietet, kann Umsatzsteuerpflicht bestehen. Bei Vermietung mit Frühstück, Bettwäsche, Endreinigung durch den Vermieter gilt Umsatzsteuer von 7% (Beherbergungsleistungen). Die Kleinunternehmerregelung befreit bis 25.000 € Jahresumsatz von der USt-Pflicht.
- ✓ Belegungskalender führen: jeder Eigennutzungs- und Vermietungstag dokumentieren
- ✓ Kosten tagesgenau aufteilen (Vermietungstage / Gesamttage)
- ✓ Vermietungsabsicht nachweisen: aktive Vermarktung (Inserate, Buchungsplattformen)
- ✓ Verlustprognose erstellen — bei dauerhaften Verlusten droht Liebhaberei-Einstufung
- ✓ Umsatzsteuer-Pflicht bei hotelmäßiger Vermietung prüfen
