Immobilien sind oft der größte Posten in einem Nachlass. Und sie werden vom Finanzamt nach eigenen Regeln bewertet – meist höher, als viele denken. Wer rechtzeitig plant, kann die Erbschaftsteuer bei Immobilien erheblich reduzieren oder ganz vermeiden.
Wie werden Immobilien beim Erben bewertet?
Das Finanzamt berechnet den Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz (BewG) – entweder per Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Seit der Reform 2023 liegen diese Werte näher am Verkehrswert.
Freibeträge bei Erbschaft (Erinnerung)
| Verwandtschaft | Freibetrag | Steuersatz ab Überschreitung |
|---|---|---|
| Ehepartner / eingetr. Lebenspartner | 500.000 EUR | 7–30% |
| Kinder | 400.000 EUR | 7–30% |
| Enkel (Eltern vorverstorben) | 400.000 EUR | 7–30% |
| Enkel (Eltern noch lebendig) | 200.000 EUR | 7–30% |
| Eltern, Geschwister, Nichten/Neffen | 20.000 EUR | 15–43% |
| Nicht verwandte Personen | 20.000 EUR | 30–50% |
Die 10-Jahres-Regel für Schenkungen
Jeder Freibetrag gilt pro Person alle 10 Jahre. Wer frühzeitig plant, kann mehrfach schenken und die Freibeträge mehrfach ausnutzen:
- 2016: Elternteil schenkt Kind Immobilien im Wert von 400.000 EUR → steuerfrei
- 2026: Erneut 400.000 EUR → wieder steuerfrei
- 2036: Erneut möglich
Selbstgenutztes Familienheim: Steuerfrei erben
Die wichtigste Ausnahme: Das selbstgenutzte Familienheim kann steuerfrei vererbt werden – wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind:
- Erbe ist Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner → keine Größenbeschränkung, keine Haltefrist
- Erbe ist Kind → Wohnfläche max. 200 qm, Nutzung für mind. 10 Jahre nach Erbschaft selbst bewohnen
- Erblasser hat bis zum Tod selbst darin gewohnt
- Kein Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Erbschaft (sonst rückwirkend steuerpflichtig!)
Nießbrauch als Steuerstrategie
Sie übertragen die Immobilie jetzt (Schenkung), behalten sich aber ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht. Dadurch:
- Reduziert sich der steuerliche Wert der Schenkung (der Nießbrauch wird abgezogen)
- Bleiben Sie weiterhin in der Immobilie wohnen
- Läuft die 10-Jahres-Frist bereits jetzt
Ja, bis zu 400.000 EUR alle 10 Jahre. Bei höheren Werten können Nießbrauch, anteilige Schenkungen oder Immobilien-GbR helfen.
Wenn die Steuerbefreiung für das Familienheim genutzt wurde und das Kind verkauft innerhalb von 10 Jahren, entfällt die Befreiung rückwirkend. Ausnahmen gibt es bei zwingenden Gründen (Pflegebedürftigkeit, Tod des Kindes).
