Warum die Immobilienbewertung bei der Erbschaftsteuer so wichtig ist
Wer eine Immobilie erbt, zahlt Erbschaftsteuer auf den sogenannten Bedarfswert – nicht den Kaufpreis. Das Problem: Das Finanzamt bewertet oft zu hoch. Ein zu hoher Bedarfswert bedeutet mehr Erbschaftsteuer. Du kannst aber einen niedrigeren Verkehrswert nachweisen.
Die drei Bewertungsverfahren im Überblick
| Verfahren | Anwendung | Grundlage |
|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren | Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser | Kaufpreise vergleichbarer Objekte |
| Ertragswertverfahren | Vermietete MFH, Gewerbe | Nachhaltige Jahresmiete × Kapitalisierungsfaktor |
| Sachwertverfahren | Selbstgenutzte EFH ohne Vergleichswerte | Bodenwert + Gebäudesachwert |
Ertragswertverfahren: So rechnet das Finanzamt
Beim Ertragswertverfahren wird der Wert aus dem nachhaltigen Jahresertrag (Jahresnettokaltmiete) und einem Liegenschaftszinssatz ermittelt:
- Jahresnettokaltmiete (Rohertrag)
- Abzug Bewirtschaftungskosten (ca. 20–25% je nach Baujahr)
- Reinertrag × Kapitalisierungsfaktor = Gebäudeertragswert
- Gebäudeertragswert + Bodenwert = Ertragswert
Sachwertverfahren: Gebäude + Boden
Das Sachwertverfahren addiert:
- Bodenwert: Grundstücksfläche × Bodenrichtwert (Gutachterausschuss)
- Gebäudesachwert: Normalherstellungskosten (NHK 2010) × Brutto-Grundfläche × Alterswertminderung
- Sachwertfaktor: Regionaler Marktanpassungsfaktor des Gutachterausschusses
Gegenwehr: Gutachten statt Finanzamtswert
§ 198 BewG erlaubt: Wer nachweist, dass der gemeine Wert (Verkehrswert) niedriger ist als der Bedarfswert, kann den Bedarfswert auf den Verkehrswert senken. Dafür brauchst du:
- Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
- Oder: Nachweis durch Verkauf innerhalb von 12 Monaten nach Erbfall (zum Kaufpreis)
- Oder: Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses
Freibeträge und Verschonung nutzen
Selbst bei hohem Bedarfswert gibt es Entlastungen:
- Familienheim-Befreiung (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b/c ErbStG): Ehegatte oder Kinder erben das selbstgenutzte Familienheim steuerfrei – wenn Selbstnutzung für 10 Jahre gesichert ist
- Freibeträge: Ehegatte 500.000 €, Kinder je 400.000 €, Enkel 200.000 €
FAQ: Bedarfsbewertung Erbschaftsteuer
Nein. Du kannst innerhalb der Einspruchsfrist (1 Monat ab Bescheid) mit einem Sachverständigengutachten einen niedrigeren Wert nachweisen. Das lohnt sich bei großen Immobilien fast immer.
Typisch 1.500–5.000 € je nach Objekt. Bei einer Einsparung von 20.000 € Erbschaftsteuer ist das klar lohnenswert. Der Gutachterauftrag sollte schnell nach dem Erbfall erteilt werden.
Die Erbschaftsteuer fällt unabhängig vom Verkauf an. Ein Verkauf innerhalb von 12 Monaten kann aber als Nachweis für den gemeinen Wert dienen und den Bedarfswert begrenzen.
