Die 66%-Regel verstehen: Das Fundament der Werbungskostenabzüge
Die sogenannte 66%-Regel ist das zentrale Kriterium, wenn es um die Vermietung an Angehörige geht. Gemäß § 21 Abs. 3 EStG können Werbungskosten nur in dem Umfang abgezogen werden, in dem die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete deckt. Die Regelung ist dabei klar definiert: Beträgt die Jahresmieteinnahme mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, werden sämtliche Werbungskosten vollständig anerkannt.
Liegt die vereinbarte Miete darunter, erfolgt eine Quote-Kürzung der Werbungskosten. Diese Kürzung wird nach dem Verhältnis der tatsächlich gezahlten Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete berechnet. Das Finanzamt arbeitet hier mit einer klaren Formel: (tatsächliche Miete ÷ ortsübliche Vergleichsmiete) × 100 Prozent = Kürzungsquote für Werbungskosten.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist dabei nicht frei definierbar. Das Finanzamt orientiert sich an den üblichen Mietpreisen in der jeweiligen Region für vergleichbare Immobilien. Mietpreisindizes, Maklerberichte oder Gutachten können herangezogen werden, um diese zu bestimmen. Besonders kritisch wird es, wenn zwischen Verwandten untervermietet wird – hier ist die Dokumentation entscheidend.
Warum Eltern, Kinder und Geschwister untereinander vermieten
Die Vermietung an Familienangehörige ist in Deutschland kein Seltenheitsfall. Oft stecken praktische oder emotionale Gründe dahinter. Viele Eigentümer möchten ihren erwachsenen Kindern zu günstigen Konditionen Wohnraum zur Verfügung stellen, oder Eltern wohnen im Alter in einem vom Sohn oder der Tochter erworbenen Haus. Auch die finanzielle Entlastung durch moderate Mieteinnahmen spielt eine Rolle.
Aus steuerlicher Perspektive ist die Vermietung an Angehörige aber ein Balanceakt. Einerseits möchte der Vermieter den Verwandten nicht belasten und setzt eine moderate Miete fest. Andererseits muss diese Miete vom Finanzamt akzeptiert werden, um volle Werbungskosten geltend zu machen. Diese Diskrepanz führt häufig zu Prüfungen durch die Finanzbehörden.
Typische Szenarien sind:
- Eigentümer vermietet an die Tochter oder den Sohn eine Wohnung im selbstgenutzten Haus
- Eltern bewohnen eine Immobilie, die das Kind gekauft hat und nun zum „familienfreundlichen Preis" vermietet
- Geschwister teilen sich ein Haus und einer vermietet dem anderen die Hälfte
- Ein Eigentümer hat mehrere Objekte, eines davon vermietet er an einen Bruder oder eine Schwester
Werbungskosten bei Vermietung an Angehörige: Was ist abzugsfähig?
Werbungskosten im Sinne des § 9 Abs. 1 EStG sind alle Aufwendungen, die unmittelbar mit der Erzielung der Mieteinnahmen verbunden sind. Bei der Vermietung an Verwandte gelten prinzipiell die gleichen Regeln wie bei fremden Mietern – allerdings nur insoweit, als die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt.
Zu den anerkannten Werbungskosten zählen:
- Instandhaltungs- und Reparaturkosten: Handwerkerleistungen, Materialien, Renovierungen und Sanierungen, die den Zustand erhalten
- Abschreibung (AfA): Lineare Abschreibung des Gebäudes und der Betriebsausstattung über 50 Jahre (2 Prozent pro Jahr)
- Finanzierungskosten: Schuldzinsen für Darlehen, mit denen die Immobilie finanziert wurde
- Nebenkosten: Grundsteuer, Versicherungen, Maklergebühren bei Vermietung und teilweise Verwaltungskosten
- Modernisierungskosten: Aufwendungen für Wertverbesserungen, sofern diese nachträglich abgeschrieben werden
- Makler-, Inserat- und Kontogebühren: Kosten für die Vermietung und Administration
Hier greift die 66%-Regel entscheidend ein: Ist die vereinbarte Miete geringer als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, werden alle genannten Werbungskosten anteilig gekürzt. Ein konkretes Beispiel: Liegt die tatsächliche Miete bei 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, darf der Vermieter nur 50 Prozent der Werbungskosten abziehen.
Rechenbeispiele: Konkrete Szenarien aus der Praxis
Beispiel 1: Vermietung mit mindestens 66% Vergleichsmiete
Ein Eigentümer vermietet eine Wohnung an die Tochter. Die ortsübliche Vergleichsmiete für diese Wohnung beträgt 800 Euro monatlich (9.600 Euro jährlich). Der Vermieter vereinbart eine Jahresmiete von 7.200 Euro (600 Euro monatlich), was genau 75 Prozent der Vergleichsmiete entspricht.
Die jährlichen Werbungskosten belaufen sich auf insgesamt 3.000 Euro, bestehend aus:
- Grundsteuer: 600 Euro
- Instandhaltung: 1.200 Euro
- Versicherungen: 800 Euro
- Maklergebühren und Verwaltung: 400 Euro
Da 75 Prozent über der 66%-Schwelle liegen, werden alle 3.000 Euro Werbungskosten vollständig anerkannt. Die Einkünfte aus Vermietung betragen 7.200 Euro minus 3.000 Euro Werbungskosten = 4.200 Euro zu versteuernde Einkünfte.
Beispiel 2: Vermietung unter 66% Vergleichsmiete – Kürzung tritt ein
Ein anderer Eigentümer vermietet ein Haus an den Sohn. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 1.200 Euro monatlich (14.400 Euro jährlich). Der Sohn zahlt jedoch nur 500 Euro monatlich (6.000 Euro jährlich), was 41,67 Prozent der Vergleichsmiete entspricht.
Die gleichen Werbungskosten von 3.000 Euro fallen an wie in Beispiel 1. Allerdings liegt die Quote von 41,67 Prozent unter dem 66%-Schwellenwert. Daher werden die Werbungskosten nur zu 41,67 Prozent anerkannt:
3.000 Euro × 0,4167 = 1.250 Euro anerkannte Werbungskosten
Die Einkünfte aus Vermietung betragen 6.000 Euro minus 1.250 Euro = 4.750 Euro zu versteuernde Einkünfte. Durch die Quote-Kürzung werden 1.750 Euro Werbungskosten nicht aberkannt, obwohl sie tatsächlich angefallen sind.
Wie das Finanzamt prüft und was es besonders kritisch sieht
Das Finanzamt hat bei Vermietungen an Angehörige ein berechtigtes Interesse, genau hinzuschauen. Die Betriebsprüfungen konzentrieren sich auf mehrere kritische Punkte. Zunächst wird überprüft, ob überhaupt eine echte Vermietungsabsicht vorliegt. Das Finanzamt untersucht, ob der Mietvertrag schriftlich vorliegt und rechtlich wirksam ist, ob Mietzahlungen tatsächlich erfolgt sind und wie diese dokumentiert wurden.
Der zweite Prüfungsschwerpunkt ist die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das Finanzamt ver
