Geerbte Wohnung verkaufen: Welche Steuern fallen an?
Wenn Sie eine Immobilie erben und diese anschließend verkaufen möchten, entstehen für Sie als Erbe erhebliche steuerliche Verpflichtungen. Die wichtigsten Steuern, die bei diesem Vorgang anfallen, sind die Spekulationssteuer (auch Einkommen- und Gewerbesteuer genannt), die Erbschaftsteuer sowie möglicherweise die Grunderwerbsteuer. Der vorliegende Artikel konzentriert sich auf die komplexe Thematik der Spekulationssteuer beim Verkauf einer geerbten Immobilie und beleuchtet alle relevanten steuerlichen Aspekte, die Sie als Erbe kennen sollten.
Die steuerliche Ausgangslage bei geerbten Immobilien
Eine der wichtigsten Besonderheiten beim Verkauf einer geerbten Immobilie ist die sogenannte Steuerkontinuität. Dies bedeutet, dass Sie als Erbe die Haltedauer des ursprünglichen Eigentümers (des Erblassers) übernehmen. Dies ist nach § 23 Abs. 1 Satz 5 des Einkommensteuergesetzes (EStG) vorgesehen und hat erhebliche Auswirkungen auf Ihre Steuerlast.
Hat der Erblasser die Immobilie bereits mehr als zehn Jahre lang besessen, können Sie diese nach dem Erbfall vollständig steuerfrei verkaufen. Die Spekulationsfrist von zehn Jahren ist bereits abgelaufen, weshalb der Verkaufserlös nicht als Einkommen zu versteuern ist. War die Besitzdauer des Erblassers jedoch kürzer als zehn Jahre, läuft die Spekulationsfrist für Sie als Erbe einfach weiter. Sie müssen also warten, bis insgesamt zehn Jahre seit dem erstmaligen Erwerb durch den Erblasser vergangen sind.
Die Spekulationssteuer: Kernkonzept und Berechnung
Die Spekulationssteuer ist im deutschen Steuersystem nicht als eigenständige Steuerart ausgestaltet, sondern wird als Teil der Einkommensteuer erhoben. Sie basiert auf § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG (Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften) und § 23 Abs. 5 EStG (Spekulation mit Grundstücken und Immobilien). Der steuerpflichtige Gewinn wird wie folgt berechnet:
- Veräußerungspreis abzüglich Maklergebühren und Notargebühren
- Abzüglich Anschaffungskosten des Erblassers
- Abzüglich anrechenbarer Werbungskosten und Sanierungsausgaben
- Das Ergebnis ist der steuerpflichtige Spekulationsgewinn
Der ermittelte Gewinn wird dann zu Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Da es sich um Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften handelt, ist die Spekulationssteuer Teil der regulären Einkommensteuer und unterliegt dem Progressionsvorbehalt. Dies bedeutet, dass die Besteuerung umso höher ausfällt, je höher Ihr sonstiges Einkommen ist.
Konkrete Beispiele zur Spekulationssteuer bei geerbten Wohnungen
Rechenbeispiel 1: Haltedauer über 10 Jahren
Angenommen, Ihre Mutter kauft 1995 eine Wohnung in München für 250.000 Euro. Sie erben diese Wohnung im Jahr 2024 und verkaufen sie drei Monate später für 850.000 Euro. Die Maklergebühren betragen 3 Prozent der Verkaufssumme, also 25.500 Euro. Obwohl Sie selbst die Wohnung nur kurz gehalten haben, ist die Gesamthaltedauer des Erblassers nun 29 Jahre. Da diese deutlich über zehn Jahren liegt, ist der Verkauf vollständig spekulationssteuerfrei. Sie zahlen trotz eines Gewinns von 575.000 Euro (850.000 - 250.000 - 25.000 Euro Gebühren) keine Spekulationssteuer.
Rechenbeispiel 2: Haltedauer unter 10 Jahren
Ihr Vater kauft 2022 eine Eigentumswohnung in Berlin für 400.000 Euro. Sie erben diese Wohnung im März 2024 und verkaufen sie im September 2024, also etwa 29 Monate nach dem ursprünglichen Kauf durch den Erblasser. Restliche Spekulationsfrist: 10 Jahre - 29 Monate = etwa 71 Monate. Der Verkaufspreis beträgt 480.000 Euro, Maklergebühren 2,5 Prozent = 12.000 Euro, Notargebühren und Grundbucheintrag = 2.000 Euro.
Der Spekulationsgewinn berechnet sich wie folgt: 480.000 Euro Verkaufspreis abzüglich 400.000 Euro Anschaffungskosten abzüglich 14.000 Euro Gebühren = 66.000 Euro Spekulationsgewinn. Dieser Betrag ist vollständig steuerpflichtig. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent (Spitzensteuersatz) zahlen Sie etwa 27.720 Euro Spekulationssteuer. Hinzu kommt der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die Einkommensteuer, also etwa 1.524 Euro.
Die Bedeutung der Zehnjahresfrist nach § 23 EStG
Die zentrale Regelung für die Spekulationssteuer ist in § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG festgelegt. Diese Norm besagt, dass Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken und Grundstücksteilen dann nicht zu den Einkünften zählen, wenn mehr als zehn Jahre zwischen dem Erwerb und der Veräußerung liegen. Die kritische Formulierung lautet: "während der Dauer einer mindestens zehnjährigen Besitzdauer".
Bei geerbten Immobilien ist zu beachten, dass der Erbfall als Ereignis den Eigentümer wechselt, die Besitzdauer aber nicht unterbricht. Dies ist durch ständige Rechtsprechung und Verwaltungspraxis gefestigt. Der Zeitpunkt des Erbfalls wird nicht berücksichtigt; entscheidend ist allein, wie lange der ursprüngliche Erwerber (also der Erblasser) die Immobilie gehalten hat.
Es gibt allerdings eine wichtige Ausnahme: Wenn die Immobilie Betriebsvermögen darstellt (beispielsweise als vermietete Wohnung in einem Betriebsvermögen), gelten andere Regeln. In diesem Fall kann die Spekulationsfrist sich unter Umständen nicht anrechnen.
Erbschaftsteuer und ihre Zusammenhang mit der Spekulationssteuer
Neben der Spekulationssteuer fällt beim Erwerb der Immobilie bereits die Erbschaftsteuer nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) an. Diese wird aber nicht auf den Verkaufserlös, sondern auf den Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls berechnet. Die Erbschaftsteuer ist daher zeitlich vor dem Verkauf relevant.
Die Freibeträge für die Erbschaftsteuer betragen für Kinder beispielsweise 400.000 Euro je Kind. Übersteigt der Verkehrswert der Immobilie diesen Freibetrag, wird die Differenz mit dem für Kinder geltenden Steuersatz von 7 Prozent (Steuerklasse I, bei geringen Vermögen) bis 30 Prozent besteuert. Im Gegensatz zur Spekulationssteuer wird die Erbschaftsteuer also unabhängig davon fällig, ob Sie die Immobilie später verkaufen oder behalten.
- Erbschaftsteuer: Berechnung nach Verkehrswert im Erbfall
- Freibeträge: Bis 400.000 Euro für Kinder
- Steuersätze für Kinder: 7 bis 30 Prozent je nach Vermögenshöhe
- Spekulationssteuer: Nur bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren relevant
Strategien zur Steueroptimierung beim Verkauf geerbter Wohnungen
Es gibt mehrere Strategien, mit d
