Eltern schenken die Immobilie — behalten aber das Wohnrecht. Das nennt sich Nießbrauchvorbehalt. Steuerlich ist das eine der effektivsten Gestaltungen, weil der Nießbrauch den steuerpflichtigen Schenkungswert erheblich reduziert.
Wie wird der Nießbrauch bewertet?
Das Finanzamt berechnet den Kapitalwert des Nießbrauchs nach §§14–16 BewG:
- Jahreswert des Nießbrauchs = Jahres-Nettomietwert (oder 18-facher Einheitswert — in der Praxis Ertragswert)
- Vervielfältiger nach Lebenserwartung des Nießbrauchberechtigten (aus BMF-Tabelle)
- Kapitalwert = Jahreswert × Vervielfältiger
| Alter Elternteil | Vervielfältiger (ca.) | Beispiel (Jahreswert 20.000 €) |
|---|---|---|
| 50 Jahre | ~17,0 | 340.000 € |
| 60 Jahre | ~13,5 | 270.000 € |
| 70 Jahre | ~9,5 | 190.000 € |
| 80 Jahre | ~5,5 | 110.000 € |
Rechenbeispiel
Immobilie Wert: 500.000 €. Nießbrauch-Jahreswert: 18.000 €. Alter Elternteil: 65 Jahre → Vervielfältiger: ~11,5
- Kapitalwert Nießbrauch: 18.000 × 11,5 = 207.000 €
- Steuerpflichtiger Schenkungswert: 500.000 − 207.000 = 293.000 €
- Ohne Nießbrauch wären 500.000 € steuerpflichtig
- Ersparnis: 207.000 × Steuersatz des Beschenkten
Nießbrauch vs. Wohnrecht — der Unterschied
- Nießbrauch: Voller wirtschaftlicher Genuss — auch Vermietung durch den Nießbraucher möglich. Nießbraucher trägt Unterhaltungskosten. Wert höher → mehr Abzug.
- Wohnrecht: Nur persönliche Nutzung durch den Berechtigten. Keine Vermietung. Wert niedriger → weniger Abzug. Aber einfachere Gestaltung.
Kombinierte Strategie: Wiederkehrende Schenkungen
Nutzung der Freibeträge alle 10 Jahre: 400.000 € je Kind (Elternschenkung) können steuerfrei übertragen werden. Wer frühzeitig plant, kann mehrfach schenken — Nießbrauch + Freibetrag + 10-Jahres-Rhythmus zusammen ist die Königsstrategie.
Ja. Wird der Nießbrauch vorzeitig gelöscht, ist das schenkungsteuerlich ein weiterer Vorteil für den Beschenkten (Verzicht auf den restlichen Nießbrauchswert). Dieser Verzicht kann erneut Schenkungsteuer auslösen — bitte steuerlich prüfen.
Nießbraucher = wirtschaftlicher Eigentümer der Mietimmobilie → Mieteinnahmen beim Nießbraucher steuerpflichtig. Werbungskosten (AfA, Reparaturen, Zinsen) beim Nießbraucher absetzbar. Nach Übergabe an Kind ist das Kind Eigentümer, aber der Nießbraucher erklärt weiterhin die Vermietungseinkünfte.
Die Steuerbefreiung §13 Abs.1 Nr.4a ErbStG (Familienheim) gilt nur, wenn der Beschenkte das Objekt selbst bewohnt. Mit Nießbrauchvorbehalt (Eltern nutzen es weiter) entfällt die Befreiung für den Beschenkten, da er nicht selbst einzieht.
