Erhöhte AfA für Neubauten: 3% statt 2% seit 2023
Seit dem Jahressteuergesetz 2022 hat sich die Abschreibungssituation für Investoren und Selbstnutzer von Wohngebäuden grundlegend verbessert. Für neu errichtete Wohngebäude, deren Fertigstellung ab dem 1. Januar 2023 liegt, gilt eine erhöhte lineare Absetzung für Abnutzung (AfA) von 3% pro Jahr statt der bisherigen 2%. Diese Erhöhung basiert auf § 7 Abs. 4 EStG und § 7 Abs. 5 EStG und hat erhebliche finanzielle Auswirkungen auf die Rentabilität von Immobilienprojekten.
Die Steigerung von 2% auf 3% erscheint auf den ersten Blick gering, doch bei längerfristiger Betrachtung summiert sich dieser Vorteil erheblich. Betrachten wir ein konkretes Beispiel: Bei einem Gebäudeanteil (ohne Grundstück) von 300.000 Euro ergibt sich ein jährlicher Abschreibungsvorteil von 3.000 Euro (die Differenz zwischen 9.000 Euro bei 3% und 6.000 Euro bei 2%). Über einen Abschreibungszeitraum von 33 Jahren – die aktuelle steuerliche Nutzungsdauer – summiert sich dies zu insgesamt 99.000 Euro zusätzlicher Steuerentlastung. Bei einem durchschnittlichen persönlichen Steuersatz von 42% entspricht dies einer Nettoersparnis von etwa 41.580 Euro.
Diese neue 3%-AfA gilt grundsätzlich für die gesamte Nutzungsdauer des Gebäudes, nicht nur für einen bestimmten Anfangszeitraum. Allerdings gelten präzise Voraussetzungen: Das Gebäude muss neu errichtet sein (nicht erworbene bestehende Gebäude), es muss sich um ein Wohngebäude handeln, und die Fertigstellung muss tatsächlich nach dem 31. Dezember 2022 erfolgt sein. Der Stichtag ist dabei das Jahr der Betriebsstätteneröffnung oder der Fertigstellung, nicht das Jahr der erstmaligen Nutzung.
Sonderabschreibungen und Zusatzförderungen für Neubauten
Neben der erhöhten regulären AfA bietet der deutsche Steuerkodex zusätzliche Sonderabschreibungsmöglichkeiten für Neubauten unter bestimmten Voraussetzungen. Diese sind in § 7h EStG und weiteren Regelungen verankert und ermöglichen es Investoren, ihre Steuerlast zusätzlich zu reduzieren. Die Sonderabschreibung ist ein wichtiges Instrument zur Anreizschaffung für Investitionen in den Neubausektor.
Eine der bedeutendsten Sonderabschreibungen ist die sogenannte „Förderung des Wohnungsbaus". Gemäß § 7h EStG können bei Neubauten von Wohngebäuden, die zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 31. Dezember 2027 fertiggestellt werden, zusätzliche Sonderabschreibungen gewährt werden. Diese betragen 5% der Herstellungskosten des Gebäudes, wobei diese Sonderabschreibung in den ersten fünf Jahren der Inbetriebnahme in Anspruch genommen werden kann.
Die Konditionen für diese Sonderabschreibung sind allerdings an bestimmte Anforderungen geknüpft:
- Das Gebäude muss neu errichtet sein
- Es muss sich um ein Wohngebäude mit mindestens zwei Wohnungen handeln
- Die jährliche Mietbelastungsquote darf 30% des Nettoeinkommens nicht übersteigen
- Die Baukosten müssen bestimmte Schwellwerte einhalten
- Das Gebäude darf nicht zum Betriebsvermögen eines Unternehmens gehören
Für unser Beispielgebäude mit Herstellungskosten von 300.000 Euro für den Gebäudeanteil würde die 5%-Sonderabschreibung maximal 15.000 Euro betragen. Diese können auf die ersten fünf Jahre verteilt werden, was einer zusätzlichen jährlichen Steuerersparnis von 3.000 Euro (bei 42% Steuersatz ungefähr 1.260 Euro pro Jahr) entspricht.
KfW-Förderung und steuerliche Optimierung
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet für Neubauten umfangreiche Förderungsmöglichkeiten, die direkt mit den steuerlichen Abschreibungsvergünstigungen kombiniert werden können. Diese Förderungen sind nicht unmittelbar als Steuerabschreibungen konzipiert, haben aber erhebliche Auswirkungen auf die Gesamtrentabilität eines Bauprojekts und somit auch auf die steuerliche Bewertung.
Im Jahr 2026 stehen für Neubauten folgende KfW-Programme zur Verfügung, die mit steuerlichen Abschreibungen kombiniert werden können:
- Das Programm „Klimafreundlicher Neubau" mit Zinsvergünstigungen bis zu 5% unter Marktzins
- Zuschüsse bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit für besonders energieeffiziente Gebäude
- Spezialförderungen für Gebäude mit hohem Anteil erneuerbarer Energien
- Förderung von barrierefreiem Bauen mit zusätzlichen Mitteln
Die KfW-Zuschüsse werden bei der Ermittlung der Anschaffungskosten mindernd berücksichtigt. Das bedeutet: Erhält ein Investor einen KfW-Zuschuss von 100.000 Euro, reduziert sich die Basis für die AfA-Berechnung um diesen Betrag. Dies ist in § 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG verankert. Bei unserem Beispiel mit 300.000 Euro Gebäudeanteil und 100.000 Euro KfW-Zuschuss ergibt sich eine neue AfA-Basis von 200.000 Euro. Die jährliche 3%-Abschreibung beträgt dann 6.000 Euro statt 9.000 Euro.
Allerdings ist zu beachten, dass Zinsersparnisse durch KfW-Darlehen unter bestimmten Umständen auch als Zuschuss zu qualifizieren sind. Dies kann die steuerliche Bemessungsgrundlage weiter reduzieren. Investoren sollten deshalb die genaue Struktur ihrer KfW-Finanzierung mit ihrem Steuerberater klären, um optimale Ergebnisse zu erreichen.
Rechenbeispiel: Vollständige steuerliche Optimierung eines Neubaus
Um die Auswirkungen aller verfügbaren steuerlichen Instrumente zu demonstrieren, betrachten wir ein realistisches Beispiel aus der Praxis. Ein Investor erwirbt einen Baugrund und errichtet ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen, das am 15. März 2026 fertiggestellt wird.
Ausgangsdaten:
- Gesamtbaukosten: 800.000 Euro
- Davon Grundstücksanteil: 200.000 Euro (nicht abschreibbar)
- Davon Gebäudeanteil: 600.000 Euro (abschreibbar)
- KfW-Zuschuss für Klimafreundlichkeit: 120.000 Euro
- Persönlicher Steuersatz des Investors: 45%
Steuerliche Berechnung:
Abschreibungsbasis nach KfW-Zuschuss: 600.000 Euro – 120.000 Euro = 480.000 Euro
Jährliche reguläre AfA (3%): 480.000 Euro × 0,03 = 14.400 Euro pro Jahr
Zusätzliche Sonderabschreibung (5% über 5 Jahre): 480.000 Euro × 0,05 = 24.000 Euro, verteilt auf 5 Jahre = 4.800 Euro pro Jahr für die ersten 5 Jahre
Gesamte jährliche Abschreibung in den ersten 5 Jahren: 14.400 Euro + 4.800 Euro = 19.200 Euro
Jährliche Steuerersparnis in den ersten 5 Jahren: 19.200 Euro × 0,45 = 8.640 Euro
Gesamte Steuerersparnis
