Seit dem Jahressteuergesetz 2022 gibt es wieder eine degressive Gebäudeabschreibung für neu errichtete Wohngebäude. Das ist ein erheblicher Vorteil für Immobilien-Investoren, da die Steuerlast in den Anfangsjahren deutlich stärker gesenkt wird.
Was ist die degressive AfA?
Bei der degressiven Abschreibung (§ 7 Abs. 5a EStG) wird ein fester Prozentsatz vom jeweiligen Restbuchwert abgeschrieben — nicht vom ursprünglichen Anschaffungswert. Das führt zu höheren Abschreibungen in den ersten Jahren und niedrigeren später.
Lineare vs. Degressive AfA
| Methode | Satz | Bemessungsgrundlage | Typisch für |
|---|---|---|---|
| Linear (Standard) | 2%/Jahr | Anschaffungskosten | Alle Gebäude |
| Linear (neu, §7 Abs.4) | 3%/Jahr | Anschaffungskosten | Neubau nach 2023 |
| Degressive (neu, §7 Abs.5a) | 5%/Jahr | Restbuchwert | Neubau Wohngebäude 2023-2026 |
Rechenbeispiel: Degressive AfA in den ersten Jahren
Anschaffungskosten (Gebäude ohne Grund und Boden): €400.000
| Jahr | Restbuchwert Anfang | AfA 5% | Restbuchwert Ende |
|---|---|---|---|
| 1 | €400.000 | €20.000 | €380.000 |
| 2 | €380.000 | €19.000 | €361.000 |
| 5 | €329.218 | €16.461 | €312.757 |
| 10 | €257.709 | €12.885 | €244.824 |
Bei 2% linear wären es konstant €8.000/Jahr. Degressive AfA liefert in den ersten 10 Jahren erheblich mehr Steuerabzug.
Wechsel zur linearen AfA möglich
Ein Wechsel von degressiv zu linear ist jederzeit möglich — nicht aber umgekehrt. Das Finanzamt prüft, ob der Wechselzeitpunkt steueroptimal ist. Typischerweise wechselt man, wenn die lineare AfA auf den Restbuchwert höher wäre als die degressive.
Ja, wenn der Kaufvertrag nach dem 30.09.2023 abgeschlossen wurde und das Gebäude neu errichtet wird. Der Erwerber übernimmt die Möglichkeit zur degressiven AfA vom Bauherrn.
Nur der Gebäudeanteil (nicht Grund und Boden) ist abschreibbar. Das Finanzamt akzeptiert eine Aufteilung nach dem Kaufpreisaufteilungs-Rechner der Finanzverwaltung oder einer vertraglichen Vereinbarung.
Nein. Sanierungsmaßnahmen an bestehenden Gebäuden folgen anderen Abschreibungsregeln. Sie können als sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand oder — bei werterhöhenden Maßnahmen — als Herstellungskosten abgeschrieben werden.
