Geerbte Immobilie: Zwei Steuerrisiken
Wer eine Immobilie erbt, steht vor zwei potenziellen Steuerpflichten: Erbschaftsteuer auf den Wert der Immobilie und Spekulationssteuer beim späteren Verkauf. Beides kann vermieden oder reduziert werden – mit der richtigen Planung.
Erbschaftsteuer: Familienheim-Befreiung
Das selbstgenutzte Familienheim ist unter bestimmten Voraussetzungen komplett erbschaftsteuerfrei (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b/c ErbStG):
- Erbe ist der Ehegatte (eingetragene Lebenspartner): unbegrenzt steuerfrei, wenn Eigennutzung für mind. 10 Jahre nach Erbfall
- Erbe ist ein Kind: bis max. 200 qm Wohnfläche steuerfrei, wenn Eigennutzung für mind. 10 Jahre
- Erblasser muss das Haus bis zum Tod selbst bewohnt haben (oder war aus zwingenden Gründen ausgezogen – Pflegeheim etc.)
Spekulationssteuer: Haltedauer des Erblassers zählt
Für die Spekulationssteuer (§ 23 EStG) übernimmt der Erbe die Haltedauer des Erblassers. Das ist für Erben oft vorteilhaft:
| Szenario | Spekulationssteuer beim Erben? |
|---|---|
| Erblasser hatte Immobilie >10 Jahre | Nein – Erbe kann sofort steuerfrei verkaufen |
| Erblasser hatte Immobilie <10 Jahre | Ja – Erbe muss Rest der Frist abwarten |
| Erblasser hatte selbst genutzt | Eigennutzungsausnahme übertragbar auf Erben |
Checkliste: Steuerfreier Verkauf der Erbschafts-Immobilie
- Kaufvertrag des Erblassers prüfen: Datum? Über 10 Jahre her?
- Falls unter 10 Jahre: Eigennutzung durch Erben für 3 Jahre prüfen (Eigennutzungsausnahme)
- Erbschaftsteuer: Familienheim-Befreiung beantragt?
- 10-Jahres-Bindung bei Familienheim-Befreiung einhalten oder bewusst brechen
FAQ: Geerbte Immobilie
Nicht sofort. Die Erbschaftsteuererklärung muss innerhalb von 3 Monaten beim Finanzamt angezeigt werden (§ 30 ErbStG). Für die Steuererklärung hat das Finanzamt dann Fristen gesetzt. Für die Entscheidung behalten oder verkaufen haben Sie mehr Zeit – aber die 10-Jahres-Frist läuft ab dem ursprünglichen Kauf des Erblassers.
Ja – wenn die Haltedauer des Erblassers plus die eigene Haltedauer 10 Jahre übersteigt. Eigennutzung schadet der 10-Jahres-Steuerfreiheit nicht – aber es muss die Gesamthaltedauer stimmen. Bei kurzer Haltezeit des Erblassers: Eigennutzung für 3 Jahre ist Alternative.
Jeder Erbe erbt seinen Anteil – und für jeden Anteil gelten Erbschaftsteuer und Spekulationssteuer separat. Wenn ein Erbe seinen Anteil an die anderen auszahlt (Auseinandersetzung), kann das ein Veräußerungsgeschäft sein – mit möglichen Steuerfolgen.
